资阳消费者投诉：买房为啥得先签“不平等补充协议”？

近日，本报接到资阳消费者范先生的投诉，春节期间，范先生花50余万元全款买了一套房子，却因为签订合同的事情和开发商产生了纠纷。

消费者：买房得先签“不平等补充协议”？

据范先生介绍，2018年12月份，他在资阳沱东新区圣桦名城选中了一套90余平方米的房子，各种优惠后单价约5850元/平方米。范先生对这套房子挺满意，当时就交了1万元定金，并签订了订购协议，该楼盘销售人员告诉范先生，目前公司正在搞活动，如果现在交1万5千元，就可以抵8万元购房款，如果付全款购买房子，还可以享受房屋总价3%左右的优惠。于是在交了2万5千元之后，2019年2月6日大年初二，该楼盘售楼部通知范先生交款签合同，范先生当场缴纳了购房全款50余万元，以及房屋维修基金4500余元。

范先生说，他原本以为各项费用都已经交清，把购房合同一签就行了，没想到在范先生缴完购房款之后，要求和开发商签订购房合同时，开发商却只拿出了一份《商品房买卖合同补充协议》要求范先生签。没有签购房主合同，却要先签补充协议。范先生纳闷了，问开发商，为什么没有签购房主合同，却要先签补充协议？开发商解释，由于当天是大年初二，房管局的工作人员在休假，备不了案，等春节过后房管局上班了，再签正式合同。然而，范先生接过这个补充协议仔细一看，却发现了其中很多他认为不合理、显失公平的条款，如：“出卖人可能根据融资需要会将该房屋所在地块的土地使用权及项目在建工程进行抵押……无须再次通知买受人，由出卖人自行依法办理抵押即可……”；“无论套内建筑面积误差比绝对值是否超过3%，也无论实测套内建筑面积大于还是小于合同约定套内建筑面积，均根据实测套内建筑面积，按照主合同约定的房屋套内建筑面积单价据实结算房价款”；“若该商品房须敷设室内燃气管道的，则是否与城市燃气管网连接，视城市管网的建设进度确定，出卖人无须因燃气管道的敷设及连接城市燃气管网事宜承担违约责任……”；“出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任”；“买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现除地基基础和主体结构以外的质量问题，不应以此为由拒绝接收房屋，亦不得以此为由主张退房，否则视为出卖人已按约交付了房屋”；“因合同签订或履行发生争议，双方应友好协商，商议过程及内容不得向第三方传播，协商不能达成一致或一方不愿意协商的，主张权益的一方只能按主合同约定解决争议的方式寻求解决途径，否则视为违约，违约方应向守约方赔礼道歉并每次违约向守约方支付合同房屋总价款10%的违约金。”如此条款让范先生当即表示“这样一份协议不公平、不合理”，拒绝签署。

2019年2月11日，他再次打电话给售楼部问是否可以只签主合同不签补充协议，对方称必须签补充协议。范先生投诉到资阳房管部门，房管部门表示这是合同纠纷，不属他们管辖。

于是范先生和家人来到了资阳市消委会寻求帮助并投诉到本报。范先生提出的解决方案是：如果不退房，他只签购房主合同，不签这个补充协议，可以继续履行合同；如果要作退房处理，他要求开发商退房并赔偿两倍房款。

开发商：已更换新协议，旧协议同样有效

接到投诉后，记者于2019年2月28日来到资阳圣桦名城楼盘销售中心。记者在销售中心看到，该楼盘的购房合同和补充协议公开展示在销售中心内，当记者提出“购房不是小事，需要对补充协议内容进行拍照回去研究后再决定是否购房”时，却遭到了销售人员拒绝。她表示，补充协议可以在现场看但是不能拍照。

对记者提出的补充协议里的不合理条款的疑议，开发商的副总经理余琴解释说：“补充协议是符合规定的，这份协议是经过公司律师团队研究过的，不存在法律方面的瑕疵。补充协议均在法律许可范围内，目前对购房者的权益没有造成任何损害，只是出现了一些理解上的概念，现在已经让律师对补充协议做出了新的修订，并承诺新的补充协议出来以后将对所有客户进行合同更换，且不会影响主合同的生效。对于不愿意更换新补充协议的购房者，旧协议同样有效。协议不管是新版本还是老版本都具备法律效力，一视同仁。”

3月7日，资阳圣桦名城官方微信公众号发布一篇《致资阳圣桦名城家人们的一封信》进行回应称，针对消费者关切的购房合同补充协议问题，开发商已对补充协议做了大量修改，并欢迎媒体监督。

消委会：市场监管部门已开展专项整治

资阳市消委会工作人员表示，该经营者提供的补充协议是典型的格式合同，其中设置的部份格式条款，明显存在免除或者限制其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的内容。这些条款是由一方当事人预先制定，并由不特定的第三人所接受，具有完整性和定型化的特点。合同相对人虽没有参与合同的制订，但对合同的内容只能表示概括的同意或拒绝，而不能修改、变更合同的内容。提供格式条款的一方没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。《合同法》规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。同时，《消费者权益保护法》也规定，经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。

据了解，3月4日，资阳市市场监管部门向该公司发放了《格式条款备案通知书》，要求该公司对开盘以来已经签定的补充协议做出整改替换。

目前，资阳市市场监管局会同相关部门开展专项整治，针对消费者近期反映的有关问题，依法责令房地产开发企业立即开展自查自纠，对整改不到位的坚决依法查处，切实保护广大消费者的合法权益。

律师：补充协议有无效的条款存在

四川广力律师事务所主任曾兴圣律师认为，《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公开原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本次纠纷中，圣桦名城开发商在格式条款中限制了购房者的权利，加重了购房者的责任，违反了公平原则。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，圣桦名城开发商的补充协议有无效的条款存在，资阳市市场监管局和资阳市消委会要求其修改相关条款有法可依。本案例也告诫开发商及其他经营主体，制定格式合同应合法合规，不可任性，否则，应承担相应法律责任。

四川博绅律师事务所主任、一级律师李凊表示，随着房地产市场的稳步发展，房屋这一类特殊的消费品，不仅承担了自住的基本功能，还成为一条资产增值保值的投资渠道。这就导致部分房地产开发商利用掌握房源的优势地位和消费者购房心切的心理，不惜以隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易，侵害消费者合法权益的行为时有发生。

根据《消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”第二十六条“……经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”之规定，圣桦名城开发商要求范先生签订的《补充协议》“出售人融资抵押房屋的土地使用权，不通知消费者；套内面积误差比无论是否超过合同约定的3%，均根据实测面积据实结算房价款；发生争议、只能协商，不能把过程和内容告知第三方，否则要支付10%违约金”等内容明显加重了消费者的责任，免除了自身的责任，属于不对等的无效的格式条款，而且侵害了消费者的公平交易权。本案中，资阳市市场监管局及资阳市消委会始终站在保护消费者权益的立场，依法指出房地产开发企业的问题，要求企业整改，不仅使消费者的合法权益得到了及时保护，也增强了经营者的法律意识和责任意识，更加有利于建立和谐的消费关系。

对该起购房纠纷，本报将继续关注

消费质量报全媒体中心记者黎藜实习生安博文/图

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