315借您一双买铺的慧眼！

购铺投资，对于多数普通民众来说，都是一件“投资终身”的大事，这可不是逛菜场买青菜那么任性的，几十万上百万的巨款投进去，怎么能还唱“雾里看花”呢？在购铺过程中，由于缺乏必要经验等原因，许多投资者多多少少都曾经在某些问题上吃过亏，等到事后发现自己被坑了而长吁短叹心疼不已。值此3.15消费者权益日，笔者为你献上购铺秘笈，助您看得清清楚楚明明白白真真切切，畅享消费，买到掘金小金铺。

首先，要先认识两个概念。

【概念一】 

商业类型

在商业地产项目中，商业体量的大小在一定程度上决定了商业的定位方向。一般零售商业项目，按照商业体量的不同，可分为社区型商业、区域型商业、城市型商业。

商业体量在2万以下，属于社区型商业，即商业类型主要服务于周边居民的日常生活消费，如传统意义上的临街底商；商业体量在2万到8万，属于区域型商业，即商业类型有一定的辐射力，但仅限于一个或几个片区、城区，还无法辐射整个城市，如禾邦广场；商业体量在8万以上，属于城市型商业，即商业类型有较强的辐射力，基本可以辐射整个城市，如娇子大道上在建的沃尔玛广场。

一般而言，8-12万左右的城市型商业在中国是比较标准的城市型商业体量。

【概念二】

Shopping mall / 购物广场

Shopping mall意指超大规模购物中心，源于欧美国家，意指大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。Shopping mall以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。

按照国外经验，一般购物中心主要由购物、餐饮、娱乐三大经营类型组成，其经营比例大致为50：30：20，商业经营面积在10万以上。

在中国，由于炒作等因素，往往商业体量在5万的商业项目，就习惯称之为“一站式购物中心”。根据购物中心的商业体量、经营类型、附加功能等不同情况，还可以分为一般购物中心、标准购物中心以及城市综合体等三个类别。

资阳大部分购物中心基本都是按行业惯例，规划购物、餐饮、娱乐三大类经营类别；而大体的主力店模式都是“大型超市+大型百货”模式；12万以上的购物中心基本上按照“超大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院+健身中心或家居中心”模式规划。这其中也反映了现有购物中心的一般业态模式，即“大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院”。

购物中心的建筑形式都是商场式，其中又分纯商业建筑和商住一体建筑。如沃尔玛广场的纯商业建筑和万达广场的商住混合建筑。

这里需要细分一下的是，纯商业建筑形式的购物中心，是早期的购物中心建筑模式，此类购物中心是购物中心发展过程中的一个典范，也称为标准购物中心，也就是标准Shopping mall。而如果购物中心在标准购物中心模式基础上，增加写字楼、星级酒店、公寓等功能，则变成了Shopping mall的升级版本City mall。沃尔玛广场是最具有City mal（也称HOPSCA“豪布斯卡”）模式特征的。

下面，我们来看一下大型商业项目成功运作的五大因素。

关键一 地段

古人所谓“地利”就是指地段的重要性。而对这一点最有感触的莫过于华人首富——李嘉诚先生。李嘉诚进入房地产市场以后，以精准的拿地眼光享誉地产圈。而说到李嘉诚对于地段的评判标准，他分享的秘诀则是“地段！地段！还是地段！”

中锦沃尔玛广场位置处于资阳城市中心。资阳最重要的干道——娇子大道串联着整个资阳的繁华，而处于娇子大道中心区域，与皇龙路交叉的资阳黄金片区的沃尔玛广场将资阳老城与新城区紧密相连，常驻人口已达15万以上。

笔者采访到一位到售楼部咨询的陈先生，他说:“我很看好这里的地理位置，地段决定财富，掘金不难。”

关键二 规划

这里的规划，主要是指业态规划和建筑设计规划。这是一个大型购物中心成功运作的至关重要的一步。在项目的地段等基本条件都具备的情况下，前期规划在很大程度上决定了项目的发展成败。以沃尔玛广场商业项目为例，占据资阳新老城区商圈最佳公共交通位置，采用开放型外庭+封闭型内中庭商场建筑形式，外铺既享内铺商业资源又独立经营，提高了商铺的出租率；商场内部依赖于人流动线的周到设计，横向、纵向上均考虑到设置使过往人流能够驻足的空间，而商业氛围浓厚。加上在广场通过在高层商场引入资阳商圈稀缺的威尼斯风情水街娱乐、休闲等业态，提高出租率得到了保障。

为了引进沃尔玛，沃尔玛广场将1.6万的负一楼整体按照沃尔玛公司的规划要求进行设计，以满足大主力店的进场要求。沃尔玛广场整体的建筑形式符合大型购物中心的要求。

规划决定出路。规划对于商业地产来说就是定位，有好的定位自然会有好的出路。

资阳市首创西南地区唯一威尼斯风情水街的项目中锦沃尔玛广场定位就很准确。为了满足梦想，在丰富业态的同时，体现独特的大型“水上体验式”Shopping Mall这一概念，让资阳人民在中锦沃尔玛广场能体会到“在游乐中购物，在购物中游乐”的乐趣。

该项目总经理陈先生告诉笔者：“我们做这个项目就是为了给资阳带来全新的改变——在我们这里，资阳人民在短时间内买到全部所需，体验到纯正威尼斯风情。”

路过此地项目的许多市民不禁侧目，有的甚至停下匆忙的脚步，指着建设中的资阳中锦沃尔玛广场，想象即将来临的游乐幸福，市民张先生告诉笔者，希望项目早日建成，能到这里购物游乐。

关键三 招商

招商分为预招商和精准招商。

预招商是做大型购物中心招商区别于其他小项目招商的一大特点。这主要是因为大型购物中心既定的几大业态类型，对实际的建筑都有一些相对固定的建筑设计要求，比如超大型超市要求的楼层高、柱距、建筑面积、需要卸货平台等；再比如大型影院要求，放映厅层高、地面坡度等要求。这些除了在建筑设计规划时考虑，也要商家（即电影院）提前介入，以确保建筑设计符合业态的要求，避免不必要的损失，同时，大型商家的提前介入，也使得商场招商得以提前实现，投资商的利益得到保障，也增强了运营的信心。

据笔者采访得知，沃尔玛广场为了引进沃尔玛，历时近两年时间，其间经历了漫长、艰苦的谈判，投资方也作出了巨大的牺牲，终于尘埃落定，将于3月28日在锦江蜀亨大酒店举行盛大的现场签约仪式。雁城市民刘女士听说后不禁感叹，资阳终于等来了沃尔玛，中锦沃尔玛广场与沃尔玛超市的合作可谓“珠联璧合”，到时购物游玩在中锦沃尔玛广场一定会成为时尚，脸上不由绽放出幸福的笑容。

沃尔玛集团以店铺面积最多，遍布国家最广，世界上雇员最多，涉及业态最为丰富多样，连续三年位居世界500强企业首位。并坚持“尊重个人、服务顾客、追求卓越、始终诚信”的四大信仰，专注于开好每一家店，服务好每一位顾客，履行公司的核心使命 —— “为顾客省钱，让他们生活得更好”，以不断地为顾客、会员和员工创造非凡。沃尔玛1996年进入中国以来，已经在全国21个省、自治区、4个直辖市的约170个城市开设了400多家商场、7家配送中心和9家鲜食配送中心，拥有员工9万余人。沃尔玛主力店的进驻，增强了沃尔玛广场商家的信心，保障了商户后期运营和出租的收益。

精准招商，是对定位与规划的执行要求。招商需要根据定位与规划的要求，筛选与项目相符的商家类型。商家类型与项目定位与规划相匹配，并不是档次越高就越好，而且任何一个项目都不是单一的商品同档次就是真正合适的招商控制。按照目前资阳的经济发展水平和人均收入水平，基本适合发展国际一线品牌+国内一线品牌商品销售组合模式。沃尔玛广场定位资阳的高档次，在具体商品档次配比上，执行的理念是“高档40%+中偏高档30%+中档30%”的一个配比，这个比例结构既保证了引领资阳消费时尚，也兼顾了一定消费层次的消费群体，保障了整体实现良好运营的目的。

关键四 专业运营

大型购物中心涉及卖场包装、运营推广、商业管理、物业管理等方面专业工作，一个成功的购物中心离不开专业强大的运营队伍。所谓专业，是指商业地产的专业，它不但需要有房地产方面的专业，还需要零售消费行业的专业。

目前资阳市内各大购物中心，都是由专业商业运营团队管理。沃尔玛广场是由四川嘉信商运+资阳中晟商运+金房物业公司共同掌勺整个商业体的各阶段、各板块的营运管理，既有强大的团队力量，又有专业的分工控制，有效地保证了商业体的营运效益。

目前，仍然有不少投资者还是习惯性地把商业地产当做住宅地产来操作，而结果多半是商铺能够部分销售，但剩下的商铺却成了鸡肋，由于缺乏专业商业规划和运营，许多商业物业多半随意出租或改作他用，无法实现其原有商业价值，而项目整体的商业价值也无法得到提升。

关键五 开发商

购商铺，商铺建筑质量、设计理念都很重要，关系到商铺以后的升值，这就要看清楚项目的开发商了。

笔者从中锦沃尔玛广场项目了解到，中锦集团秉承“规范、持续、责任、成就”的信念，集团营销总监亲自坐镇，坚守立足品质和品牌的出发点，对待项目，如同打造艺术品般精雕细琢，亲力亲为，从细节上把控，力图实现完美；对待工程，高标准严要求，开工后为了满足工程标准不惜停工以保证品质；对待业态规划，一次又一次严谨详尽的论证。项目邀请到深谙商业运营之道的嘉信商业运营管理公司进行全面招商、全程辅导管理，其运用自己的商业优势招商、后期运营这些商业综合体的“命脉”牢牢把控，以使项目在强力的基础上能更好的“锦上添花”。

有句老话说，慢工出细活，但我相信更会出好活，这样我对项目前景信心更足了，准备投资购铺的市民先生说。

结束语

建设大型商业项目，尤其是10万以上的大型商业项目，是一个庞大而系统的造城运动，影响因素纷繁复杂，以上仅是选取其中的几个关键点做简单阐述，而实际操作需要运作项目的专业团队根据项目情况作出相应的调整。具有地段优势、专业营运的沃尔玛广场，我们拭目以待！

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