二手房老板吐槽经营困难

■ 本报记者 雷彬 谭阁飞

“3·15”前，本报报道了《雁城二手房市场乱象多》，引起业内共鸣。

3月18日，在本报房产部举办的首期“雁城房地产经纪沙龙”活动中，雁城68房产经纪、22世纪不动产经纪、四海房产经纪、全城房产经纪、我爱我家房产经纪等5家知名房地产经纪公司负责人参加了本次沙龙，就二手房市场现状与发展瓶颈进行了交流，对如何促进二手房市场持续健康发展也提出了建议。

交流中，长年从事房地产经纪的老总们纷纷反映资阳市二手房市场经营竞争无序，经营困难，税率偏高，希望有相应的组织来对行业行为进行一些规范。针对老总们反映的问题，记者日前对相关部门进行了采访。

门面转让成交价40万 税费就要交18万？

四海房产经纪的刘总在交流中谈到一个门面成交的案例。刘总称，去年她帮一客户成交了一间位于河堰嘴的门面，成交价格为40余万元，而客户缴纳的税费就高达18万余元。这样的税费额度，使得门面交易中的部分卖方望而却步。她很想知道，二手（非住宅）交易，到底包括哪些费用，是如何计算出来的？

记者从市地税局和市房管局了解到，二手房（非住宅）交易所产生的费用，主要涉及地税局的税收和房管局登记中心的交易手续费和登记费，买卖双方各需承担的详细费用如下：

卖方应该承担的费用

1、营业税及其附加，征收标准为销售收入减除购置原价后差额的5.6%。

2、土地增值税，征收标准为增值额的30%~60%。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率未超过50%的，税率为30%；增值率在50%—100%之间的，税率为40%；增值率在100%—200%之间的，税率为50%；增值率超过200%的，税率为60%。

3、个人所得税：个人转让非住宅以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金及相关合理费用后的余额为应纳税所得额，按应纳税所得额的20%缴纳个人所得税。纳税人不能提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按转让收入额的1%计算缴纳个人所得税。

4、印花税：征收标准为买卖合同所载额的万分之五。政府部门发给的房屋产权证按件贴花5元，政府部门发给的土地使用证按件贴花5元。

5、交易手续费的一半：手续费总额计算标准为成交价的0.8%（最高不超过2万元）。

买方应承担的费用

1、契税：征收标准为成交额的4%。

2、印花税：征收标准买卖合同所载额的万分之五；政府部门发给的房屋产权证按件贴花5元，政府部门发给的土地使用证按件贴花5元。

3、交易手续费的一半：手续费总额计算标准为成交价的0.8%（最高不超过2万元）。

4、产权登记费：550元每件。

地税局工作人员解释说，从现行的二手房（非住宅）交易税费标准不难看出，营业税和土地增值税占了很大的比例，尤其是土地增值税。如果业主入手门面的时间较早，如今在房价较高的时候出售这样的门面，增值额就越大，因而土地增值税也就越高。

此外，关于土地增值税，地税局工作人员介绍说，如果纳税人有《税收征收管理法》第三十五条情形的，如依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；主管税务机关按照税收法律法规规定的程序核定征收土地增值税。

根据地税局和财政局年初公布的《关于土地增值税征管的公告》，采用核定征收率的，资阳市具体的征收方式为：普通住宅核定征收率为5%，非普通住宅核定征收率为6%，非住宅核定征收率为7%，该公告已从本月起开始正式实施。

行业呼吁规范二手房市场秩序

雁城二手房市场各种经营乱象经本报报道后，业内反响很大。包括中介通过故意压低价格的手段来吸引客源，工作人员阻止购房者与房主直接联络，客户私下成交以逃避中介费等。22世纪不动产经纪的李经理说，这些乱象反映出雁城二手经纪公司的行业自律意识薄弱，而这最终导致的结果就是客户与中介之间的信任缺失，希望相关部门加强引导，对二手房市场秩序加强管理，并成立相关协会，以协会形式规范行业行为。

对此，市房管局市场科相关负责人也予以认同。据2014年统计数据，资阳中心城区房地产经纪机构已达100余家，但房地产经纪机构大部分属于个体经营模式，规模较小，甚至部分无资质。从业人员200余人，但取得房地产经纪人或房地产经纪人协理资格的人员只有30余人。

从2007年开始，市房管局也采取了一些措施，试图规范房地产中介行业。比如出台《关于加强房地产经纪机构备案管理的通知》，实行房地产经纪机构备案管理制度，推行《房地产经纪业务合同推荐文本》，维护存量房买卖双方的合法权益，引入存量房网上签约系统，建立存量房网签QQ群等。

“这些工作虽然取得了一定的成效，但总体来说，房地产经纪机构依然处于无序发展状态。”市房管局相关负责人表示，下一步将继续做好存量房网签工作，扩大资阳市房地产信息网的公信力；对规范的中介机构树立标榜，给其优惠政策，扶持其做大做强；力争早日成立房地产中介服务协会，将房地产估价机构、房地产经纪机构纳入协会，成立房地产估价专委会和经纪专委会，通过协会加大管理部门的监管力度和深度，促进中介行业的规范发展。 

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