按揭房买卖那些事儿

究竟按揭房要满足哪些条件才可以买卖，期间需经哪些流程和需要哪些手续，费用如何计算，大概需要多少时间？

■ 本报记者 雷彬

年底，又到了买卖房的高峰期，不仅有买卖新房的，也有买卖已经签了合同或者已经拿到了房产证的按揭房的。但按揭房往往因为手续繁琐，使得他们在出售这种按揭房的时候面临一些瓶颈和困境，把很多想买卖此类房产的人群挡在了交易的大门外。近日，本报记者对此进行了走访调查。

案例：按揭房买卖中的尴尬

去年8月，刘女士因为工作关系被调到成都。上月，她看中了成都某楼盘的一套房产，于是决定将两年前在雁城弘乐府按揭的一套小三室卖掉。

“本以为买方把我已经付出的款项交给我，然后到房管部门过个户就行了。”刘女士告诉记者，匆忙之下，她交付了3万元的诚意金给成都的意向楼盘，想着只要雁城的房子卖出去，就可以给付成都房产的首付款。结果银行告诉她，弘乐府的房子正在按揭中，不可以出售，让刘女士陷入了进退两难的尴尬境地。

遭遇这种尴尬的，并不只是像刘女士这样的按揭房卖家。近期，市民林先生准备购置一套现成房源做婚房。在房产中介的介绍下，他看中了体育馆附近一套二手房，并与业主及中介公司签订了三方合同，并支付了1万元定金。可是后来，原业主也以房屋正在按揭还贷中，不可以出售为由，不愿意将房子卖给林先生。

“虽然对方最终退还了定金，但是我看房、谈价，来来去去，好浪费精力和时间。”林先生郁闷地说。

观点：按揭房到底能不能卖

资阳市房管局市场科科长唐伟告诉记者，按揭房买卖必须满足两个基本条件。首先，二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易；其次，房主必须先还清银行贷款，注销抵押登记。

资阳恒大城销售部经理曾海锋向记者解释说，按国家政策规定，没有完全产权证的房子是不能交易过户的。所以从法定意义上来说，按揭中的房子不可以出售，因为存在“他项权利”的抵押，此时虽有明确产权，但没有完全的处分权，所以要想出售按揭中的房子必须先还清贷款，注销抵押方可交易过户。

采访中，某房产中介人士向记者透露，没有拿到产权的情况下，可以通过与买方办理合同更名的方式实现交易：让房主与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与买方之间重新签订合同并进行备案。

对此，记者走访多家楼盘，置业顾问都表示了否定。振越置业顾问胡奉宇告诉记者，这种操作，一方面可能涉嫌偷税漏税，房管局绝不会随便更名；另一方面，对买方而言，也存在极大风险，房主完全有可能一房多卖。

“更名只是针对直系亲属。”唐伟说，在没有办理产权之前，购房人可以凭借当地公安机关出具的直系亲属证明，向开发商申请更名，然后到房管局备案。

支招：按揭房可以这样卖

“二手房产在交易之前最好将贷款付清。这样不仅会使房产交易更加迅速，也会使购买方多一份放心。”雁城世纪房产的王女士告诉记者，在实际操作中，如果有业主实在需要出售已经拿到房屋产权的按揭房，可以试试以下这些方式：

1、用买方的首付款缴清剩余贷款。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。如果剩余的贷款额度过大，这种方式对买方来说就存在极大风险，一般不会被接受。

2、利用银行贷款来缴清剩余贷款。如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清，或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。

3、典当融资。这种方式的特点是下款快、手续便捷，只要有合法的抵押物（包括珠宝、汽车等）在估值之后就能马上放款。但典当融资的缺点是费率很高，融资方的利率负担沉重。所以，除非买方已经认可房屋并承诺一旦贷款还清即可马上成交，一般不推荐使用这种融资方式。

提醒：这些程序和注意事项你应知道

记者走访了解到，对于已经取得产权的按揭房，只要付清贷款即可进入二手市场交易。大致流程为：房主到贷款银行提出一次性还贷申请→偿还贷款→从银行取出房屋产权证或者产权备份→携带银行还贷证明到房管局政务服务中心注销抵押登记→买卖双方签订二手房买卖合同→到房管局二手房交易过户。

对于一次性还贷申请，大多银行都会要求房主提前一个月提出。此外，各银行对于一次性还贷，会收取一定比例的违约金，比如，中国建设银行的标准为：按揭满1年以上200元，不足1年者为剩余本金的6‰；中国农业银行的标准为：按揭3年以下者，多收取1个月利息。具体标准各银行有所不同，房主可根据贷款合同约定自行查看。

在二手房交易中，还会涉及到不同比例的手续费和税费。记者从房管局二手房交易中心了解到，二手房交易手续费为6元每平米，工本费80元。未满5年的二手房，卖方须全额缴纳5.6%营业税和1%的个人所得税，如果商品房已满5年，则只需要缴纳1%的个人所得税；买方则需要缴纳2%的契税，如果是二套房，则为4%。

房管局和地税局提醒：购买未满5年的二手房，当事人常用“延期交付，先租后买”的方法避税，事实上这种办法对买卖双方而言都是没保障的，房屋在相当长一段时间内无法办理过户，产权仍是卖方的，如房价上涨或下跌，买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此，延期交付易引起反悔，建议大家不要冒这个险。

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