未成年子女房产父母可以买卖吗

案情简介:刘大、张红夫妻俩与老左签订二手房买卖合同,约定出卖未成年儿子刘小名下的房屋。在该二手房买卖合同第一页正文上面,刘大用笔手写“为了筹集刘小的教育、生活费用,本人决定将刘小名下的房产出售给老左”,且有刘大的签名。老左依据合同约定向刘大、张红支付了全部购房款,但该二手房一直未能过户,双方产生了纠纷,刘大于是以该二手房买卖合同损害了其未成年子女利益为由向法院起诉申请合同无效。

律师分析:现实生活中很多买房人,倾向于将购买的房屋的登记在未成年子女名下,这种行为视为对未成年子女的赠与。《民法总则》第二十三条规定“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人”；第二十七条第一款规定“父母是未成年子女的监护人”。根据上述规定可知,未成年人的监护人是其法定代理人,即未成年人的父母是其法定代理人,其身份不因离婚与否而改变。《民法总则》第三十五条第一款规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产”。因此,判断二手房房屋买卖合同是否有效,关键看未成年子女的父母出售子女的房屋是否“为被监护人的利益”,此外值得注意的是在出售房屋时要得到其法定代理人即未成年人父母的同意方可。

虽然本案诉争房屋登记的权利人为刘小,但刘小为未成年人,没有证据证明刘小个人有收入,无法证明该房屋是用刘小的个人收入购买或是接受他人赠与。刘大、张红、刘小未能提供证据证明本案诉争房屋为刘小的个人财产,而非刘大、张红的夫妻共有财产。刘小的父母刘大、张红作为未成年人的法定代理人,无证据证明刘大、张红对刘小不具备监护权利。即使该房屋为刘小的个人财产,作为法定代理人的刘大、张红也是有权代理刘小处分其财产。

因此,无论本案诉争房屋是刘大、张红的夫妻共有财产还是刘小的个人财产,因刘大、张红均在二手房买卖合同上签字,无证据证明存在受欺诈或胁迫的情形,刘大、张红的签字行为均为其真实意思表示,对刘大、张红、刘小均产生约束力。本案中也无证据证明诉争合同签订行为损害了刘小的利益。即使该合同签订行为损害了未成年人刘小的利益,也无证据证明老左与刘大、张红存在恶意串通行为,老左作为善意第三人有理由相信刘大、张红的处分行为是合法的。如果本案诉争合同的签订损害了刘小的利益,刘小可向处分其财产的监护人主张赔偿,但不影响本案诉争合同的效力。

孙健律师

法学硕士,MBA。擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。

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