租房遇到拆迁该咋办?

小张和房东签了5年房租合同,租下商铺才经营3年,现遇到政府拆迁,房东拒退租金,小张一筹莫展,来咨询想知道承租人能不能得到相应的赔偿?

律师分析:承租人是行政征收行为的直接利害关系人,房屋征收补偿合同,属于行政合同而非民事合同。一般来说,遇到拆迁,拆迁方是直接找被拆迁人也就是房主来谈补偿相关事宜,而小张作为承租人也可以对拆迁补偿事宜提出异议。

政府征收行为要与承租人利益直接挂钩,主要是看租赁期内是否受政府征收这种不可抗力因素影响而解除租房合同,还有租赁期内进行的装修等补偿问题。承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人,但是,拆迁活动势必会影响到房屋承租人的居住、生产经营和生活,势必给其带来损失。对承租人受损害的利益如何处理,与征收工作能否顺利进行密切相关。

承租人与房东是租赁合同关系,承租人对房屋享有的租赁权为用益物权,用益物权人的损失是可以得到补偿的。拆迁过程中,对承租人的补偿一般包括:1.装修费用的补偿；2.搬迁费,主要是异地安置时搬迁过程中的运输费等；3.一次性停产停业损失,只要承租人办理了营业执照,正常营业和纳税,并且正常交纳房租,那该房屋征收时停产停业损失就归承租人所有,但是这要参考拆迁当地的具体政策和法律法规规定,这一块是否对承租人有安置和补偿,需要与拆迁方协商确定。

属于被拆迁人的补偿部分就只有土地的补偿和房屋本身的补偿,土地的补偿是根据土地的具体性质来确定补偿方案,当然也是以拆迁当时的土地区位价来进行补偿。至于拆迁补偿具体怎么分割、租金退不退,还得看双方签订的租房合同具体是怎么约定的。如果双方明确约定了如遇拆迁时拆迁款的分割及租金退还的事宜,那就遵守合同约定,根据租赁合同约定好的补偿项目和标准,在房屋所有人获得征收补偿后,承租人依据租赁合同向房屋所有人主张补偿金,但不得违背法律规定和公平、诚信原则；如果房东不支付此款,承租人可以起诉索要,也可通过签订征收方、房东、承租方三方协议予以解决。

孙健律师

法学硕士,MBA。擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。

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