卖房人死亡引发合同纠纷

案情简介:2015年12月7日,王元与曹兵签订《房屋买卖合同》,约定王元将其名下的某小区一套房屋出售给曹兵,成交总价98万元,曹兵于2016年1月31日前支付房款90万元,尾款8万元于该房屋过户当天支付。合同签订后,曹兵如约支付王元90万元房款,由王元出具收据确认。随后,王元即将该房屋交付曹兵入住。2016年5月3日王元因遭遇车祸去世,导致该房屋无法过户,曹兵与王元子女协商无果,遂诉至法院。

律师分析:我国《继承法》第三十三条规定:“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”继承人(不论是法定继承还是遗嘱继承)应当在继承遗产的范围内替被继承人履行债务,具体到房屋买卖合同中即继续履行房屋买卖合同(过户和交房),卖房人对买房人的债务即是过户、交房等,这些债务应当由继承人替被继承人继续履行。

在诉讼程序上,买房人起诉的时候应当把未死亡的卖房人和已经死亡的卖房人的继承人列为被告(放弃继承的继承人除外),直接起诉未死亡的卖房人和已经死亡的卖房人的继承人(按顺位,有第一顺位继承人的不得起诉第二顺位的继承人),而已死亡的卖房人的第一顺位继承人包括其配偶、子女、父母,起诉的时候需要有这些继承人的身份信息。但是,如果遗产纠纷涉及到某个或者某些人是否有权继承(包括接受遗赠)则涉及到房屋买卖合同纠纷中被告是否适格的问题,房屋买卖合同纠纷可能会因为另案的诉讼而中止

王元与曹兵签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同当属有效。虽合同相对方王元死亡,但基于维护市场交易秩序和保障交易安全考虑,该合同效力不受影响。王元死亡后,其子女作为系争房屋的继承人应在遗产范围内承担相应民事责任,继续履行合同义务。王元的继承人应协助曹兵将系争房屋的房屋产权过户登记至曹兵名下；曹兵亦应于同时给付王元的继承人剩余房款人民币8万元。

综上,卖房人死亡,房屋买卖合同可以继续履行。

孙健律师,法学硕士,MBA。

擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。

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