开发商逾期办理房产证,购房者如何维权

案情简介:2014年6月10日,陈先生与某房地产置业有限公司签订了商品房买卖合同,购买该房地产公司开发的位于某小区的一套商品房。合同约定该房地产公司应于2014年11月30日前向陈先生交付房屋,该房地产公司应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。如因该房地产公司原因,陈先生不能在规定的期限内取得房地产权属证书,该房地产公司应当承担违约责任。如果陈先生不退房,该房地产公司应按已付房价款1%向陈先生支付违约金。陈先生依约履行了付款义务,该房地产公司也交付了房屋,但是房产证的事一直推推拖拖没有进展。无奈,陈先生将房地产公司起诉。

律师分析:在我国,房屋变动采取的是“交付+登记”模式,即使购房者付清了房屋全部价款,如果没有取得所有权证,从法律上讲仍然没有取得所有权。因此,房产证是购房者最关心的问题之一。

根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

一般情况下,如果房屋买卖合同中明确约定了违约金或者违约金的计算方法,则依照合同约定计算。约定的违约金低于造成的损失的,购房者可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

违约金作为违约责任的方式,直接来源于房屋买卖双方在合同中的约定,如双方在合同中没有约定或约定不明确,则不能适用违约金,只能主张赔偿实际损失。但业主必须举证证明因为逾期办理房产证给自己造成的损失是多少,否则也得不到法院的支持。但实际操作中,购房者一般无法证明自己还有其他损失,这种损失一般仅在购房者需要出售没有房产证的房屋时才能得以体现,此房的销售价格与同等地段有房产证的同类房屋销售价格的差价,是自己的损失。不过这种损失证明起来还需要作评估,操作起相对麻烦。

如果合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此处“已付购房款总额”,包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。

孙健律师,法学硕士,MBA。

擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。

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