房子涨价卖方违约 买方咋维权

案情简介:近年来房子成为很多家庭的烦心事,尤其是在买二手房时,房价很可能在一夜间暴涨,在巨大的经济利益面前,很多卖房人往往难以自觉遵守合同,开始要求买房人加价,加价不成时,有的卖方就以各种理由拒不履行合同。此时,很多买家为了能够买到自己心仪的房子,都会选择逆来顺受息事宁人多出些钱。面对这种情况,买方该如何维护自己的合法权益呢?

律师分析:从法律的角度讲,卖方无视法律的约束,为了获取更大的利益,单方撕毁合同违反了合同法,买方可以诉诸法院,用法律保障自己的合法权益。根据合同法的相关规定,房屋买卖合同签订后,卖方违约,买方可以要求解除合同并获赔偿,也可以要求卖方承担违约责任并继续履行。由于二手房涉及的法律关系比较复杂,买方可以根据不同情形选择对自己更有利的方式维权。

第一,房屋存在抵押时,建议选择解除合同并要求卖方赔偿损失。

第二,如果房屋上没有抵押,但买方资金能力有限,需要通过银行办理贷款支付剩余房款的,建议选择解除合同,同时要求卖方赔偿损失。这是因为贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,如果卖方拒绝提供办理银行贷款所需的身份证件及收款账户等材料,买房的贷款申请很难获得批准。

第三,如果房屋上没有抵押,但买方有能力一次性付清尾款或者其贷款已经获得银行批准时,建议选择继续履行合同。此时,法院强制过户不存在障碍,作为买方完全可以依法要求卖方继续履行合同,并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。

此外,在选择解除合同时,是要求卖方承担违约责任,或是赔偿损失,也需要认真考虑,因为我国法律明确定金责任、赔偿金责任只能二选一。如果买房选择适用定金责任,就不能适用赔偿金责任。通常二手房买卖合同约定,若卖方逾期不履行合同,买方可解除合同,要求卖方支付违约金,违约金为双倍定金或合同成交价的20%。因此,如果合同约定的违约金高于房价上涨的幅度,可以要求承担违约责任,反之,可以要求赔偿损失。

孙健律师

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