过了保修期又漏水的房子

案情简介:2006年6月,李某购买第一房产公司开发的精装修房屋一套。合同签订后,李某付清全部房款,房产公司交付房屋,李某搬入居住。

20012年8月,李某接到小区物业公司工作人员电话,告知其房屋漏水。经检查确认漏水原因系卫生间墙内的水管螺母断裂。此后,李某委托鉴定机构对房屋损坏状况和修复装修价值进行评估,确认各种维修费用需2万余元。对此费用,李某认为,漏水原因是开发商交付房屋中的设施存在质量问题,因此对漏水造成的经济损失应当承担。而房产公司则认为,房屋交付时按照要求还交付了《住宅质量保证书》,约定开发商对李某所购精装修房屋中设备保修期1年、建筑工程质量保修期2年,而漏水事故发生时间距离购房时间已经超过2年,因此,房产公司不应当承担赔偿责任。

问:该责任应当由谁承担?

律师分析:根据建设部的规定,《住宅质量保证书》对正常使用情况下房屋内各部位、部件的保修期限,最低为:(1)屋面防水3年；(2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；(3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；(4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；(5)门窗翘裂、五金件损坏1年；(6)管道堵塞2个月；(7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；(10)其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

《住宅质量保证书》和保修期的规定,是行政管理部门为发地产开发商规定的行业规范,“保修责任”,是指不收取费用的修缮责任,因此,开发商在保修期内,如果发生房屋质量问题,应当无偿进行维修直至达到规范要求的标准。由此可知,保修期过后,开发商仅是不再承担无偿维修责任,而不是对房屋质量不承担任何责任。而根据我国《产品质量法》规定,因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为2年,自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算,因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权,在造成损害的缺陷产品交付最初用户、消费者满10年丧失；但是尚未超过明示的安全使用期的除外。虽然,商品房作为建设工程一般认为不应适用《产品质量法》的规定,但是因为建设工程中的建筑材料、构件等属于《产品质量法》的调整范畴,所以作为因五金件损坏导致的事故仍然可以适用《产品质量法》的规定。

本案中,房屋交付已经超过了《住宅质量保证书》规定的保修期,但开发商仅是不承担无偿维修责任,根据相关法律规定,开发商仍然要承担质量瑕疵担保或产品责任。因此,第一房产公司对李某的损失应当承担赔偿责任。

山东博睿(淄博)律师事务所石浩

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律师简介:石浩律师先后在政府机关和基层法院工作多年,又自1998年从事法律服务至今,坚持严谨细致的工作理念,最大限度地维护当事人的合法权益。

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