楼市观察回暖迹象初现 楼市“暖冬”仍待观察

□郝雪

图为某项目营销中心现场咨询购房者

自9月30日央行“认贷不认房”的政策落实以来,最近关于楼市回暖的新闻比比皆是,淄博多数项目也表示,今年的楼市“银十”超过“金九”销量。10月份,全国楼市全线飘红,以央行“认贷不认房”的政策和各楼盘推出的力度较大的优惠两大利好领衔,令积压半年有余的刚需开始集中释放,市场上改需的购买力也得到释放。

然而,有部分人士认为,从全国范围来看当前房地产市场库存量巨大,以价换量的“去库存”仍然是2014年岁末的市场主导。

政策持续松绑

十月后发效应渐显

认贷不认房、首套七折利率、办完贷款手续即可提取公积金……配合着各楼盘空前高力度的优惠,伴随着今年“金九”的冷淡收场,在“银十”火热拉开大幕。

笔者在走访在售项目过程中,淄博市多个楼盘的策划经理表示,十月份以来,项目的整体销售情况确实提升不少,每日的来访量有所增加,成交量也较之前有了较大的提升。这其中,有以70-90□左右户型为主的刚需楼盘,也有许多以中大户型为主的改需楼盘。

易韬置业顾问有限公司董事长程海峰表示,受房贷新政利好影响,淄博首次改善需求产品(如中联艺境)销售加快,刚需去化稳定,首次改需置业占总购房量七成以上。

上湖御园市场总监李运秋表示:“上湖御园作为淄川高端项目,10月份完成了近3000万元的销售额,这在今年属于开创记录的一个销售数字。分析购买人群特点,其中半数为改善型需求,需求面积在140□左右居多,而110□左右的高端刚需户型也是成交的主力军。11月份截止到现在,已经完成1000多万元的销售,产品特点与10月份类似。可以比较简单地说明,上湖御园作为高端产品的代表,受到市场信心提振的影响还是有的。”

恒生地产营销总监李泽民表示,恒生·未来城以“高品质、亲民价格”的优势面市以来,便持续受到桓台人民的高度关注。新政出台后,从众多来电来访的客群分析来看,改善型客群的关注度明显增加,部分中高收入的购房者对项目的关注度也达到了一个前所未有的高度。

这表明,“认房不认贷”确实是清除了改善型客群购房的非常关键的一道障碍,对于促进房地产市场改善型产品的去化是较大的利好消息。

李运秋认为,从上湖御园的销售情况来看,全年各月成交量相对比较稳定,10月份应该属于一个累积暴发的特殊月份。从市场的实际情况来看,取消限贷之后,改善型客户的出手比例较之于以往有了较大程度的提高,刚需客户由于信心的坚定,也在这个时间开始出手。

楼盘优惠力度空前

楼市呈现回暖迹象

笔者认为,政策的持续利好是令十月份的楼市逐渐回暖,推动置业者出手的另一个重要原因,应该是今年各楼盘呈现出的空前的优惠力度。从今年年初开始,不管是公开或私下,淄博就有不少楼盘不同程度地开展促销活动,如认筹交5万定房,实行“日进斗金”计划,成功购房送“豪华旅游”,特价房优惠,购房送车位、送家电、送装修、甚至送“地”,招式可谓层出不穷。

明显的一点,相比较前几年的优惠力度,今年的让利促销程度无疑是空前的。9折、85折等优惠字眼在11月频繁被各楼盘应用,销售大折扣数据频频被刷新,其中不乏淄博品质不错的大盘。

基于当下楼市“政策+优惠”的两大利好,令楼市后发效应渐显。恒生地产营销总监李泽民表示,从10月份全国大多数城市的成交量上来看,均出现了不同程度的上涨,随着政策利好效应的进一步释放,2014年岁末应该会迎来房地产市场的小幅回暖。

在业内人士看来,不同于紧缩性政策,松绑、放宽性的政策从出台到效果呈现有一个发力的过程,中间需要一个时间适应,甚至有一个简短的观望期的过渡。10月份,政策的后发效应在淄博楼市已经有所呈现,进入11月、12月,市场表现或将更为明显。

楼市进入调整期

“暖冬”还需再观察

时入岁末,纵观2014全国楼市的表现,有低迷、有上扬,期间也曾饱受质疑,地产“崩盘论”一度困扰着市场发展。而进入九、十月份以来,国家持续松绑的楼市调控政策,让我们对中国地产的未来走向多了几分清醒的认识。因此,在楼市出现小幅回暖的现状下,我们还应清醒地看到发展。

程海峰认为,因为存量巨大,且存量产品与主流需求错配,总体尚不具备构成“暖冬”的条件。

李运秋也认为,所谓的“暖冬”到来还需要观察。央行关于限贷取消之后,市场层面的信心有所提升,一批观望客户选择了出手,从而在一定程度上提升了10月份的销售数量,但是绝不代表整个房地产市场的全面回暖。

对于开发商的价格战一说,李运秋表不认为好的销售业绩一定是靠价格战完成。上湖御园自一期开盘以来,各产品线的价格都保持相应的增长态势,部分产品的涨幅超过5%。在此涨势的情况下,项目的一、二期产品销售保持稳定,2014年的销售进度远好于2013年。其次,陷入价格战的开发商主要还是对产品的研发不够投入,对于小区的售后及管理缺乏高瞻远瞩,从而无法实现自身价值的有效提升,因而无法依靠品质和品牌的溢价实现产品的保值和增值。

目前的房地产大势是以价换量的“去库存化”过程,楼市最糟点正在过去。当前我国住宅库存处于上升通道,同时去化周期渐渐脱离底部,房价上涨动力不足,换句话说:去库存速度决定房价反弹时点。李泽民认为,在此形势下,预计明年上半年房价将止跌反弹,步入上行通道。

而关于部分楼盘的“低开高走”,多数地产业内人士认为,这并不代表开发商要走价格战路线。之前进驻的一线开发商进入三线城市的低价开盘策略是其营销手段,并不是一个常态的营销动作。后期,一线开发商会通过自身实力逐步展示品牌价值和产品品质,从而实现价格在价值体系中的顺利提升。

可以预见的是,今年的岁末楼市应该不会像往年那样的萧条,但是“火”一把的可能性也是微乎其微,开发商也应该将更多重点放在注重自身品质及配套设施的提升上。

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