签约不成变被告是否支付违约金

案情简介:2011年下半年,李某某到多家房屋中介公司挂牌销售某房屋一套。2011年10月20日,淄博A房地产经纪有限公司(以下简称A公司)带王女士看了该房屋；11月23日,淄博B房产中介(以下简称B公司)带王女士的丈夫看了该房屋；11月27日,A公司再次带王女士看了该房屋,并于同日与王女士签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2条约定,王女士在验看过该房地产后六个月内,王女士或其委托人、代理人、代表人、承办人等与王女士有关联的人,利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的,王女士应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向A公司支付违约金。当时A公司对该房屋报价110万元,而B公司报价100万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在B公司的居间下,王女士与卖方签订了房屋买卖合同,成交价98万元。后买卖双方办理了过户手续,王女士向B公司支付佣金1万元。后来A公司得知后,将王女士告上法庭,认为王女士利用A公司提供的房源信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,应当支付1.1万元的违约金。

案情分析:A公司与王女士签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。该合同第2条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人李某某通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,王女士及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,王女士并没有利用A公司的信息、机会,故不构成违约,不应支付违约金。

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