商品房去化率下降 百姓购房热情稍减 房价短暂调整 市场逐渐平稳

受多种因素影响，近几个月部分区市市民买房热情较上半年减弱，多数人购房再次回归理性，很多改善型换房的用户也开始持观望态度。据悉，近两个月枣庄市房产销售情况比较平稳，房价并未再次出现大幅攀升。老城和新城楼盘去化率较上半年有所下滑，但峄城区、台儿庄区的部分新楼盘依旧保持了较高去化率。

今年房价涨幅创新高

据市统计部门提供的数据，1至10月份，枣庄市房屋施工面积是2111万平方米，同比增长14.1%，房屋竣工面积是257万平方米，同比增长63.5%，销售面积306万平方米，同比下降2.6%，商品房销售额163亿元，同比增长12.8%。“按照往年的经验来判断，在经历了2017年快速增长后，2018年应该处于市场周期的末尾，本应是房产市场发展较为平稳的年份，但没想到年初在市场没有放量的情况下，枣庄市部分区市的房价就在2017年年底的价格基础上提高了2000元，这个涨幅之前是从来没有过的。导致房价上涨的原因一方面是由于去库存效应导致市场供求关系短时期内发生结构性转变，另一方面则是一些长期驻扎在一二线城市的大房企开始逐渐转战四五线城市，由此而带来的品牌、溢价、吸金效应。”业内人士魏经理说道，“枣庄市近年来房产市场价格虽有上浮，但每年上涨幅度在5%左右，即便是市场再好，也不会超过10%，像这一年多来高达30%的涨幅，是从来没有过的，究其原因我认为主要是去库存政策导致的市场存量房源快速去化。”

“2014年末，我们根据当时房产的去化速度，曾对新城的房产市场做过一次分析，得出的结论是当时的库存量需要7年才能基本消耗，但没想到2017年年中很多区市就已经出现了房源紧张的情况，新城、薛城、山亭、峄城已经没有什么余量了。”魏经理说道。

去库存消耗购买力

“前期去库存消耗了一定数量的库存商品房，但也消耗掉了阶段性市场大部分购买力，使得部分市场新楼盘的去化率下降。”魏经理说道。他表示，从8月开始，一些业内人士就感受到了新城和老城房价的波动，到了10月份这种感觉就更加强烈了，尤其是二手房。8月份虽然销量下滑，但客户量变化不大，到了10月下旬，二手房的客户量下滑很明显。除了二手房外，近期新城和老城的部分新楼盘开盘的去化率较上半年相差甚远，而且从近期土地竞标的态势来看，虽然价格依旧很高，但背后竞标的公司少了，尤其是少了一些大房企的身影。“随着国家楼市调控政策的发布，不仅是枣庄市，周边城市的房价也发生了短暂波动。但这种短暂波动只是房价在上升过程中短暂的平台型整理，并不表示开始下降，说明近期市场呈结构性平稳状态，这对房产的健康发展其实是有利的。”魏经理说。

虽然老城和新城楼盘销售日趋理性，但峄城和台儿庄一些楼盘仍保持着较高的去化率，一些购房者和房产中介人员表示，峄城、台儿庄的一些楼盘销售十分“抢眼”。“今年峄城和台儿庄新建的中高档小区填补了当地没有规格较高的小区的空白，让本想在新城购房的人有了一个性价比更高的选择。”一位周姓房产中介人员说。

市中区今年新开工面积超前三年总和

记者从市中区房产开发办获悉，截至11月，该区今年新开工商品房住宅面积为144万平方米，超过了2015年的70.86万平方米、2016年的42.94万平方米以及2017年的22.94万平方米，甚至比这三年的总和还要多，其中已成交面积为50.57万平方米，每平方米成交均价为5820元，存量为123.7万平方米。该开发办有关负责人表示，前几年由于峄城、台儿庄没有中高档楼盘，购房者会到市中区买房，但目前两区已有新项目建成，部分购房者就在当地买房，再加上部分老城居民逐渐向新城转移，所以目前市中区的购房人群除了刚需，主要来自于周边乡镇。

“从近两个月已经开盘的几个项目来看，由于上半年高房价的热度还在，且相互之间的竞争还未完全形成，部分新放出的楼盘还是开出了每平方米近8000元的价格，未来若所有在建项目的体量集中投放，我个人认为市中区的市场可能会出现在一定时间内供需转变的现象。所以，预计未来市中区房价会维持在目前的价格区间进行平台型调整走势。”魏经理说，“由于目前市中区外来的大房企较多，大家都想尽快将房源去化回笼资金实现利润最大化，所以都在争分夺秒地加快施工缩短开发周期，争取早日入市，这就可能会造成集中性放量，所以大家都应当不会把价格做得太高，而且年底、年初各企业为了冲量，预计部分楼盘会有一些促销活动，这对于市中区部分有购房需求的人而言，是一个不错的入市时机，但对于投资者来说，个人建议静待市场方向逐步明朗，由于可选性增加，房价又在目前价格平台上整理，眼下不需要太过紧张。” （记者 王龙飞）

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