7月调控次数创新高严防楼市预期“燥热”

宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动，但与此同时，房地产调控也再度加码。

据有关统计数据显示，就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内，楼市调控已经累计超过220次。

严防市场“燥热”

关于货币政策与房地产之间的关系，中国经济体制改革研究会副会长樊纲有一个描述：货币是一般等价物，货币跟所有需求都有关系，但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。而这也是当前的房地产市场写照。一边是稳健货币政策，而另一边则是房地产调控维持高压模式。

7月23日，国务院常务会议提出稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，落实好已出台的各项措施。

具体操作层面已有动作。7月23日，央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作，对冲当日1700亿元逆回购到期量后，实现净投放3320亿元。就在前一周，7月16日至19日，央行分别开展了3000亿元、1000亿元、800亿元、1000亿元逆回购操作，对冲逆回购到期量后，累计实现净投放5400亿元。

微调的货币政策是否会再次引发房地产行业新一轮燥热还未可知，但房地产调控却抢先开启新一轮“严打”模式。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。据不完全统计，7月份以来各城市出台的调控政策涉及多个方面。这其中包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象等。

值得注意的是，7月份各地出台的调控政策中，包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市似乎占据了主流。

微调“加热”效应有限

7月27日，中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价已经出现异动，逢涨必查，这是此轮房地产政策密集发布的最核心原因；另外，最近货币政策逐渐宽松，各地加紧调控也是为避免市场出现波动。

从58安居客房产研究院提供的线上用户表现数据来看，通过将2018年7月第三周和5月第二周的数据对比可以发现，一二线热点城市的用户浏览量总体呈现下降趋势。

张波认为，在楼市调控加“严打”双重的“降温”效力之下，货币政策微调对于楼市的“加热”影响十分有限。此轮的房地产“严打”最首要的影响是“降温持续”，尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市，调控的压力会增大。受此影响，房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎。张波认为，房地产调控将进入“边打边调”。即，“严打”的同时各地调控政策仍然会不断出台，精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

尽管楼市或许并不会开始新一轮的起飞，但放宽的货币政策对于房企的影响却是不容忽视的。张波表示，在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门已经开始调松，房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也坦言，“货币政策的松紧适度基本与房地产无关，政策还是会严控资金流向房地产，指望房地产反弹的可能性是不存在的。不过，房地产行业上下游都有水了，房企大面积渴死也就不太容易。”

楼市调控仍不能放松

调控趋紧是业内整体判断，张大伟预计，2018年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“房住不炒”的逻辑仍然不会变，部分城市还会强调继续管控楼市。但是他也指出，不排除部分地区在银行贷款等方面会根据实际情况进行政策调整的可能。

在继续严格调控的趋势下，降温仍是下半年楼市的主旋律。张波称，“从58安居客房产研究院调研的购房者的信心指数来看，购房者对于楼市整体的信心趋势在上半年呈现下滑之势，虽然在5月稍有回调，但在6月转而明显下跌。可以看出6月政策不断出台，尤其是七部委对于30个城市的房地产市场严格治理更是强化了购房者对于未来的预期，热点城市的房价的上涨动力也会因此得到一定抑制。”

欧阳捷表示，在出口、消费增速大概率下降的趋势下，固定资产投资和房地产投资都必须稳定。政策调控应该主要进行打补钉、微调整，既要避免定向宽松带来楼市局部过热产生泡沫风险，也要防止打压过猛导致预期大跌。

因宏观政策微调，业内也开始出现乐观声音。“接下来还是有很多新的机会，比如购房需求还是比较强劲的，这也容易带来楼市量价上升的态势。”严跃进称。

记者注意到，严厉调控之下，房地产市场违法违规现象仍在暗自滋长。一些楼盘仍在极力以一些方式突围限购。而这说明，以行政调控为主要特征的宏观调控仍然不能放松。

（王营 晏思思）

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精准出击巩固调控成果

今年以来，楼市调控“一城一策”精准发力，全国楼市总体平稳运行，调控取得初步成效。但是，一些开发商炒买炒卖、哄抬价格、诱导购房者规避政策，扰乱市场秩序，影响市场稳定，对部分城市房价上涨推波助澜。改善和创新楼市调控手段，精准出击，是巩固楼市调控成果的当务之急。

透过现象看本质，可以看出一个重要因素，在于部分地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位，个别城市发展理念陈旧，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价，由此增加卖地收入推动发展。产生这种现象的根源在于一些地方没有深刻领会建设现代化经济体系的科学内涵，仍希望依赖房地产业挣快钱，解决结构性矛盾乏力，经济增长动能转换进展缓慢。

今年以来，一些城市出台的因地制宜的房地产调控措施，收到一定成效。

热点城市升级调控措施“堵漏洞”。深圳市多部门出台“三价合一”政策，成都限制“假离婚”购房，杭州等地限制企业购买住房，南京严惩囤积房源倒卖“房号”，海南严查“骗取购房资格”，长沙掀起“反炒房”攻坚战，海口、三亚住建部门通过严查严打骗取购房资格行为，查处了一批中介和几十名中介人员，起到了打击一起，震慑一片，稳定一方的作用。

住建部等七部门今年下半年在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击“投机炒房”“房地产黑中介”“违法违规房地产开发企业”“虚假房地产广告”等多个方面。当前，热点城市需要正视自身市场存在的问题，积极主动借鉴其他城市探索出的有效做法，织牢织密防炒房的政策之网。

实现转型发展需要壮士断腕的勇气。热点城市房地产调控要不折不扣地执行中央部署，一级抓一级，层层抓落实。从长远看，还需加强部门间常态化的协作机制，完善房地产交易和租房市场相关的法律法规，建立促进市场良性发展的长效机制，营造一个健康有序的房地产市场。

（邓华宁）

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