逾期交房 53名业主同告开发商获赔160多万

开发商未如期交房，产权证也没有按期发放，容县53名业主分别将开发商诉至法院，要求对方按合同支付违约金。53起案件同一案情，同一被告，审理案件的法官认为，案件还有调解空间，希望通过庭前调解解决纠纷。4名办案人员连轴加班两周，原、被告方终于达成协议，53起商品房合同纠纷系列案件调解结案，平均结案天数不到15天。

“雨天数”成调解突破口

小丽（化名）夫妻俩在容县某楼盘买下一套面积160多平方米的商品房，她与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年5月31日，并约定除遇不可抗力等原因外，开发商逾期交房，自交房期限第2天至实际交付日止，开发商按日支付已交付购房款的万分之一违约金。若因开发商责任导致业主不能在规定期限内取得房产证的，业主不退房的，开发商按已支付购房款的万分之三支付违约金。

合同签订后，小丽夫妇按时交清了房款，开发商却没有如约交房，也没能如期办下产权证，甚至连当初合同内承诺的纱门、纱窗等都没有装好，小丽与开发商多次交涉，都得不到满意的结果。于是，夫妻俩将开发商告到容县法院。

同一时间，容县法院接到另外52份起诉书，案情均与小丽基本相似，被告也是同一开发商。这系列案件中，涉事的53套房屋均在2013年11月15日前已交付，但因交房日期与原定的日期不符，开发商逾期交房、逾期为业主办下产权证，53名业主要求被告支付违约金。这系列合同纠纷案的事实基本清楚，原告的诉求也基本相同，双方的争议在于赔偿细节等方面未能达成调解，若能在庭前快速调解，不仅能保障当事人合法权益，减少当事人诉累，也能缓解案件压力。为此，承办法官主持原、被告代理人进行调解，经过多次协商，法官发现，这系列案件的赔偿争议都依附于共同一点：影响工期导致逾期交房的雨天的天数，天数认定不同，赔偿的结果也有所不同。原、被告双方对此存在分歧，若能达成协商，调解这一系列纠纷案就有了突破口。

这时，另一起经过两审判决的同类案件成了化解矛盾的关键。

逾期赔偿有先例：

延误天数减雨天

原来，早在2015年就有业主因相同问题诉至法院，案件经过两审，判决对工期内导致延期的雨天有认定。案件原告小张（化名）拿到房屋钥匙时，已经逾期交房68天，且当时开发商并没有取得竣工验收合格证，产权证也未办下。小张要求开发商支付违约金。

一审法院审理认为，房屋未取得验收合格证小张本可以拒绝交接，但因其已经领取钥匙，依照双方合同内约定“领取钥匙即视为对商品房已验收合格并交接”，认定已符合约定的交房条件。另，根据气象局2011年至2013年当地中雨以上的天数，其中在双方约定交房日之间内，中雨量以上的雨天有78天（即影响工期的天数），应当予以抵减。小张不服，提出上诉。

小张认为，根据相关法律规定未验收或验收不合格的房屋不得交付使用，该交付应认定无效。再者，小张认为雨天并且影响施工导致停工，才能算延迟交房该抵减的雨天数，但开发商未提交《施工日记》证明其因雨天停工的事实，因此不应予以抵减。

案件经过二审，法院认为虽然小张于2013年6月取得了该房屋的钥匙，但该商品房直到同年11月才取得五部门通过的竣工验收，即交房时，房屋并不符合双方约定的“商品房经验收合格”交付条件。法院认为应以商品房通过竣工验收合格日，达到约定交付条件之日才能作为认定完成交付验收的时间，故认定开发商于2013年11月15日当天才履行完交付义务。根据合同内约定交房日期为2013年3月31日计算，逾期交房天数为229天。因双方在合约内明确约定，达到中雨及以上可相应延期交房，因此对小张的主张不予支持，开发商逾期交房违约天数为229-78=151天。

小张最终凭这份逾期天数认定，取得了赔偿。

巧借案例

认定获原、被告认可

有案例借鉴，调解过程变得顺利起来，承办法官根据小张案件情况，结合53起案件的争议焦点，为原、被告释明了合同中约定的权利义务，告知被告，延期交房及逾期办理房屋权属登记属于事实，根据合同约定，其应向原告支付延期交房违约金及逾期办理房屋权属登记违约金。经过耐心调解及案例参考，原、被告之间的争论也有所缓和，双方都对小张案例中认定的雨天数比较认可。承办法官趁热打铁加大动员，经不懈努力，被告终于同意支付各原告延期交房违约金、逾期办理房屋权属登记违约金。

近日，小丽夫妇的心中大石终于落下，开发商自愿支付逾期交房违约金、逾期办理房屋权属登记违约金、未安装纱窗补偿款等共计16040元给小丽夫妇，双方在调解协议书上签字。与小丽夫妇相同，另外52起案件对逾期交房、逾期办理房屋权属登记的违约金纠纷都得以调解结案。53起案件共完成退款161.58万元，签订调解协议书后，原告均如愿拿到赔偿。双方当事人对法院如此高效便捷化解纠纷表示赞许。

（记者 欧雅歆 通讯员 黄诗曼）

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