未获预售许可便卖房 开发商被诉退款 法官从中调解，化解了28件房屋买卖合同纠纷案

本报讯（记者 黄清 通讯员 李雨玻）尚未获得商品房预售许可，就提前向社会公开售卖期房, 福绵区某房地产开发商陆续被多名购房者诉至福绵区法院。近日，福绵区法院法官充当原被告双方“和事佬”,通过调解的方式，化解了该28件房屋买卖合同纠纷案。

手续未全

购房者要求开发商退款被拒

2019年，福绵区某房地产开发商取得位于福绵镇的一处国有土地建设用地规划许可，开始投入资金建造商品房。建造过程中，为加速资金回笼，该房地产开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，便向社会公开开盘售卖期房，并向购房者收取预售定金。

2020年，多名购房者发现开发商未取得预售许可，便纷纷要求开发商退回定金并取消购房，均遭到开发商的拒绝。在多次与开发商沟通未果后，他们向福绵区法院提起了诉讼。

保民生化矛盾

法官耐心劝导促和解

福绵法院陆续立案受理了总标的额为83万元的28件房屋买卖合同纠纷案件后，考虑到涉案人数众多、矛盾比较大，如处理不慎容易引发群体性事件，便将这批案件列为专项案件，并交由办案经验丰富的叶法官负责审理。

叶法官通过阅卷了解具体案情后，第一时间向原告方了解情况，摸清原告方的实际诉求，并及时安抚原告方情绪。为厘清双方矛盾症结，法官实地到房地产开商所在地进行实地调查。调查中，法官查找了相关案例和法律条文，并找到了问题的突破口。原来，开发商在2020年4月份取得了商品房预售许可证，但在2019年开始提前向社会公开销售，违反了有关法律规定，存在违规向购房者收取定金的违法行为。

本着一次性化解原被告纠纷,减少诉累的原则，叶法官优先选用庭下调解的方式对双方进行调解。调解过程中，叶法官耐心地向双方解释了法律依据，动之以情晓之以理，并向被告方强调办企业必须守法，在未取得商品房预售许可证的情况下不能售房收取定金，也不该对此公开宣传销售，否则不仅会造成矛盾纠纷，更有可能给企业自身的信誉造成不良影响，最终损害的只有企业自身的利益；同时向购房者讲解，遇到问题要运用法律手段解决纠纷、使用合法途径解决问题。最终，在法官的劝说下，原、被告同意和解并达成一致意见：双方同意解除预售合同，被告方将定金返还给原告方。

相关法律知识——

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

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