28万购买村土地 地没到手钱难追回 法官提醒：转让集体土地风险大

双方说好转让一块某村约280平方米的土地，买方支付10万元定金后，又分多次支付了18万元。可事情演变到最后，卖方并没有土地可转让，还拒绝返还之前支付的土地转让金。

随着城市的发展，城市出让土地价格不断提高，于是，不少城镇居民将目标瞄向了城郊农村，也由此引起了诸多纠纷。这是个极具现实意义的案子，玉州区法院的判决能给人们带来启示。

为买土地支付28万元

土地没得，要求退款遭拒绝

2016年9月9日，黄某某与陈某协商，由陈某转让一块位于城西街道某村约280平方米的土地给黄某某，按2200元/平方米计；当日交定金10万元，2017年清明节前付10万元，2018年前付完土地款。当日，黄某某立即支付了10万元定金给陈某，之后的大半年时间里，黄某某又分三次一共支付了18万元给陈某，陈某均给黄某某出具了收条，并在收条中注明为土地款。

前后支付了28万元之后，黄某某经过多方了解，得知陈某并没有土地可转让，于是要求陈某退还支付的购买土地款，却遭陈某拒绝。土地没得，钱又追不回。无奈之下，黄某某一纸诉状将陈某诉至玉州区法院，要求确认双方签订的土地买卖合同无效，陈某返还已支付的土地款18万元、双倍返还定金20万元及相关利息。

转让土地行为违反法律规定

法院认定合同无效，判退回转让金

法院经审理后认为，本案中被告陈某预转让给原告黄某某的土地，位于城西街道某村，属于该村的集体土地，被告转让该土地的行为违反了《土地管理法》的相关规定，双方口头达成的《土地转让合同》依法属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。因此，原告要求法院确认双方签订的土地买卖合同无效理由成立，依法予以支持。

原告还要求被告返还其已支付的土地款18万元、双倍返还定金20万元，以及要在规定日期内还清按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息。法院认为，本案中被告明知其无权转让集体土地，还与原告达成土地转让的口头协议，存在过错；而原告明知自己与被告不属于同一经济组织成员，并不能获取该村的集体所有的土地，还与被告协商上述土地的转让协议，导致本案合同无效，双方均存在过错。根据《合同法》的有关规定，原告要求被告返还财产理由成立；但要求被告双倍返还定金，因合同无效，合同中的违约金条款也不受法律保护，原告要求按定金条款双倍赔偿，理由不成立，该主张依法不予支持。

被告明知无权转让集体土地还收取原告的土地转让金，造成原告资金占用期间的利息损失，现原告要求被告赔偿从收取款项之日起至还清欠款之日止的资金占用费，理由成立。

依据有关法律的规定，法院最终作出判决：原告黄某某与被告陈某之间达成的土地买卖协议无效；陈某退还收取的土地转让费280000元给黄某某，并支付资金占用费。

法官提醒：

转让集体土地风险大

根据我国《土地管理法》第63条规定，农村集体土地所有的土地使用权，除因依法使用集体土地的企业由于破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转让外，不允许转让（包括出租）用于非农业建设。当然，集体土地也并非一定不能转让，村民将自家宅基地同住房屋一起卖给本村农户，该买卖行为是有效的，但必须先到行政部门依法办理有关的审批手续。如果当事人只是追求经济利益，贪图到农村买地便宜，而无视国家的法律法规，最后还得为自己的损失买单。

（记者 陈梅 通讯员 陈燕）

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