物业管理差 业主不满意 小区难题如何破？ 政协委员献良策规范玉林市物业管理

近年来，随着城镇化步伐的加快，玉林市物业小区不断增多，物业管理在城市管理中的地位越来越重要，对市民生活的影响也越来越大。能否保障城乡居民安居乐业，满足城乡居民日益增长的公共服务需求，进一步提升城乡居民的生活幸福感，这是衡量物业管理工作是否出成效的根本标准。为此，政协委员何海高在经过调研后，向市政协提交了《关于规范玉林市物业管理的对策建议》，规范和加强玉林市物业管理。

抱怨多 多数小区居民对物业不满

“收费不够公开透明”“社区设施维修较久”“绿化不修剪”“保安责任心不够，随意放外人进来”……说到物业管理问题，记者在走访玉林城区多个新旧小区后，发现不少小区住户对物业管理抱怨颇多。

玉林市物业管理行业发展现状如何？事实上，自2013年起施行《广西壮族自治区物业管理条例》以来,对规范全区各地的物业管理起了很大的促进作用。目前，玉林市物业管理已经由单一的住宅小区管理逐步拓展到非住宅物业服务，物业服务也由单纯的居住小区清扫保洁，转向综合性全方位物业管理，已逐渐发展成为以“市场化、专业化、规范化”管理模式为主、业主自行管理为辅的管理格局，基本建立了行业监管、行业自律、企业服务、群众支持的物业管理行业体系和基本制度。

但记者在采访了解到，玉林市的物业管理行业还存在不少问题，如业主组织的法律地位及其与其他组织的关系协调，业主组织成立和物业管理权力交接程序等，仍缺乏可操作规程。同时，物业管理配套法律法规不健全，业主与物业服务企业之间责、权、利不清，纠纷的处理也缺乏明确的法律依据。在一些小区里，物业既当运动员，又当裁判员，事实上处于垄断经营，不受监管状态。

难点多 玉林市物业管理存在不少问题

小区居民对物业的抱怨多，为何？何海高对此进行了针对性的调研，发现是多方原因导致了物业管理行业的混乱。

首先是一些开发商缺乏诚信，遗留问题转嫁物业公司。比如，部分小区交房前项目共同验收环节把关不严，存在配套设施以次充好、“以旧换新”，屋面墙体渗漏水、开裂等问题，而这些问题经前期物业合同却转嫁到物业公司处理。其次，一些物业公司没有摆正自己的位置，错误认为自己是小区“主人”，而业主是被管理者。加之物业管理配套法律法规还不够健全，而物业管理矛盾又错综复杂，协调处理极为困难。

据调查，目前全市成立业委会的小区占有比例小，很多小区仍然没有成立业委会。即使有业委会但对维权法规不熟，缺乏第三方沟通平台，难以发挥作用。同时，物业管理涉及街道、社区、住建、规划、城管、公安、水电气等部门，职能交叉，职责不清，住建委物业管理部门按职责是负责物业管理工作，但它组织协调物业管理工作的能力有限。

建议多 引导物业管理规范化发展

如何加强对物业的规范化管理？何海高提出了不少的建议。

“建议尽快解决县（市、区）住建部门物业管理编制等问题，理顺相关职权范围。”何海高表示，尽管玉林市已启动三级联动机制，但县（市、区）住建部门目前没有设置专门的物业管理的行政管理编制，人员配备不足，建议从相应的政府部门增设小区管理机构，落实人、财、物，为小区管理提供保障。同时，还要完善配套法规。相关职能部门要根据《物业管理条例》，结合玉林实际情况，出台物业管理的规范性文件，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。

另外，要对玉林前期物业公司进行规范化管理。何海高建议，一是要严把物业公司的资质审查关和招聘物业公司的招投标关，开发商不能与物业公司有连带关系。二是物业管理收费标准化、规范化，不能巧立名目乱收费。三是为了房地产行业的健康发展，在房屋没有装修前按50%征收物业管理费。同时，前期物业公司进驻前要严格审查小区的配套设施是否齐全、合格。

此外，要建立社区组织、业委会、物业企业相互联动的机制。何海高建议，由街道、社区组织指导成立小区业委会，充分发挥业委会参与小区管理的作用。物业管理首先是业主自治管理，然后才是物管企业、居民委员会的管理。

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