高科府邸：综合比较凸显整体优势一步到位的改善性住房典范

随着社会进步经济发展，相当大比例人群对居住环境的要求越来越高，在众多楼盘中选择合适的改善性住房，成了这个群体迫切的需求。

榆林高新区作为国家级高新区，经过多年建设，已经颇具规模。基础设施完善，路网发达，园林绿化面积大，公园、广场分布合理，政府部门和企事业单位众多，教育、医疗资源丰富，较其他区域的各项不足，更适宜居住。

位于榆林高新区中心位置的改善性住房楼盘——高科府邸，由于其在位置、整体规划、选材配置以及价格等多方面优势，成为众多市民关注的焦点。在此，我们对该楼盘进行剖析，分析一下该楼盘为什么会吸引众多改善性购房者的目光。

位置

一个位置优越的楼盘，是到达幼儿园、小学、初中、高中、家长的工作单位乃至休闲购物场所的交通时间都能控制在5—10分钟内的楼盘。

近年来，教育受到空前重视，所以很多开发企业和购房者在选择位置时，都将学区列为首选条件。常见的是盯住某一所具体学校，以之为圆心，在一公里半径内选择地块和楼盘。这种方法，其实已经陷入了误区！

大多数名校附近的楼盘，自住业主都会苦恼地发现：邻居中大多数是租户。租户因为只住孩子上学这几年，对房屋以及公共设施的爱护程度远不及业主自身。于是就出现名校附近楼盘交通拥挤、秩序混乱、环境卫生较差、公共设施维护量增大等各种各样的问题。

住宅，首要功能是居住，居住环境周边所需的各种配套设施是否完备，应该作为第一要素。学区的考虑固然也很重要，但不能只看目标楼盘距离某所学校的距离。对大多数购房者来说，一套房子是要住十年以上甚至终生的，选择某所学校作为长期住所的方法，得到的将是短期的便利和长期的不便。

位置选择还要注意交通条件，是否具备四通八达的路网很重要，道路的宽窄程度也决定了拥堵程度，这些因素都决定了进出小区是否顺畅，日常生活是否因为堵车而堵心。距购物休闲场所和医疗卫生机构的距离同样决定了生活是否便利。

从高科府邸出发，五分钟交通圈内，分布有高新小学、高新一小、二小、三小、四小、五小、榆林中学、高新一中、高新完全中学、榆林市七中、华栋中学等多所中小学；榆林市第一医院、榆林市疾控中心等医疗机构；中共榆林市委、人大、政协、党校、工商局、税务局、检察院、法院、消防队、政务大厅、榆阳区公安局等政府部门；榆神煤炭、联通公司、烟草公司、开工在即的万达广场、多家银行以及众多民营企业等。榆溪大道作为高新区主干道，道路宽阔，四通八达，交通条件极为便利，无论是上班、上学、购物休闲、就医等资源，都近在咫尺。

楼盘整体规划

南北朝向、纯板式、低容积率、高绿化率、车位配比大于每户一个车位、附属设施完备、纯住宅楼盘，才有整体规划方面的优势。

关于楼盘整体规划需要注意的，主要集中在以下方面：

楼盘是纯住宅还是商住混合。榆林市区的商住混合楼盘很多，其弊端主要体现在诸如餐饮业导致居住环境污染、各种业态带来的噪音、各种业态经营者和消费者与住户抢占公共停车位、人员混杂不便管理等。应选择纯住宅楼盘。

楼盘容积率。容积率的概念，其实就是每平方米土地上建设了几平方米地上建筑物。高容积率带来的是楼距缩短、建筑密度大，整体环境劣于低容积率的楼盘。应选择容积率低的楼盘。

建筑形式和朝向。榆林市现有楼盘，建筑形式大多为板式，少数为板点结合或纯点式，板式建筑采光、通风条件均为最优。朝向方面，大多为南北朝向，少数为东西朝向及无法明确朝向。南北朝向的建筑物，采光时间长且能避免夏季下午室内被暴晒，更适宜居住。应选择纯板式、南北朝向的楼盘。

绿化、景观。随着生活水平的提高，购房者对绿化、景观的需求也在日渐提高。绿化面积越大，小区环境越好。应选择高绿化率的楼盘。

车位配比。目前很多楼盘的车位配比不能完全满足业主的需求，于是出现小区大门附近乱停乱放、小区内地面停车破坏绿化、影响通行等问题。应选择车位配比大于每户一个车位的楼盘。

附属设施。部分小区由于严格控制了容积率，其楼距宽阔，院落面积大，除了大面积绿化之外，还配建了地下游泳池、健身房、篮球场及地上健身设备等多种附属设施，应选择附属设施尽可能完备的楼盘。

高科府邸是纯住宅楼盘，为满足小区业主生活便利需求，仅在其中一栋楼下配建了极少一部分商业用房并且不予接入天然气，杜绝了餐饮业进入。高科府邸住宅全部为236㎡以上的大户型南北朝向板式建筑，楼距宽阔，院落面积大，除了大面积绿化之外，小区还配建了地下游泳池、健身房、篮球场及地上健身设备等，容积率仅为2.3，车位配比大于每户2.5个。更加令人满意的是，由于大户型、高配置的特点，决定了入住业主基本都是事业有成人群，与众多改善性购房者“千金买房，万金买邻”的购房理念充分契合。

房屋选材、配置

外墙为干挂石材或保温装饰一体板、管材使用名牌大厂产品、使用名牌五金件等窗材、小于二十户使用一部电梯、使用设计标准线缆并选用国标电气产品、采用地暖系统、层高大于3米的楼盘，可谓优秀楼盘。

虽然同样都是房屋，但不同开发企业所采用的建材、配置均有所不同。

外墙：外墙，常见的有干挂石材、保温装饰一体板、涂料等。

干挂石材的视觉效果最好，但保温效果略逊于另外两种。

保温装饰一体板视觉效果略逊于干挂石材，优于涂料。由于其装饰面板与保温板合为一体，故从外墙对装饰和保温的双重要求都能很好的满足。

涂料的视觉效果最差，其保温效果略逊于保温装饰一体板，装饰功能最差。

所以，应选择外墙为干挂石材或保温装饰一体板的楼盘。

管材：管材包括上下水管材、暖气系统管材、消防系统管材、电线管材等。

材质方面，各种管材根据用途不同，均有国家规定材质，设计院和开发企业也都会按照规定进行材质选择，材质方面无须过多考虑。

管材生产企业众多，名牌大厂产品质量稳定可靠。应选择管材使用名牌大厂产品的楼盘。

窗材：窗材包括框材、玻璃、五金件等。

框材目前常用的有：断桥铝材、普通铝材、塑钢等。从榆林实际使用情况来说，断桥铝材由于设计了断桥层，可以很好的隔绝热传导，明显优于普通铝材和塑钢。

玻璃目前常用的有：LOW-E镀膜钢化玻璃、钢化玻璃、普通玻璃。LOW-E镀膜钢化玻璃除了具备钢化玻璃不易破碎且破碎后无锐角的功能，还具备隔绝紫外线的功能；钢化玻璃具备不易破碎且破碎后无锐角的功能，但无法隔绝紫外线；普通玻璃易碎且破碎后有锐角易伤人。

五金件目前常用的有：拉手、铰链、锁点、滑撑等。不同厂家的五金件，质量差别巨大，目前市场上可以见到的五金件中，质量最好的是广东坚朗，榆林一些高档楼盘均有采用。

应选择使用断桥铝材、LOW-E镀膜钢化玻璃、坚朗五金件等窗材的楼盘。

电梯：电梯最重要的是运行可靠，其次是电梯数量与户数的比例。

运行可靠方面，众多名牌电梯，只要安装调试和维护保养做到位，都可以实现。

电梯数量与户数的比例，通常的讲法是一梯一户、一梯两户等，这个讲法过于笼统，最准确的表述应该是电梯数量与户数的比例，即多少户人使用一部电梯。以小于二十户使用一部电梯为佳。

应选择使用名牌电梯且安装调试维保到位，小于二十户使用一部电梯的楼盘。

电气材料：电气材料包括电线电缆、空气开关、室内面板、灯具等。

电线电缆的关注点主要为线材的材料和截面积、线缆外皮的绝缘性和阻燃性。

空气开关的关注点主要为过电流时的分断性能、正常使用时不发热不误跳闸。

室内面板和灯具都不是很重要，几乎所有人在装修时都会将工程交付时的室内面板和灯具进行更换，所以这一点忽略。

应选择使用设计标准线径并选用国标电气产品的楼盘。

暖气系统：市政供暖和小区自备供暖只是热源的不同，重点在于户内暖气系统。目前常见的两种，一种是暖气片系统，一种是地暖系统。

暖气片系统，已经告别了粗笨的铸铁暖气片时代，美观性有了很大提升。由于其安装位置占地较大，每套房起码要被暖气片占去几平方米。同时家具电器的摆放也都受到影响。并且安装位置也决定了热空气的流通循环是否合理，所以，大多数开发企业已经放弃了暖气片系统。

地暖系统，是以整个地面为散热器，通过地板辐射层中的热媒均匀加热整个地面，利用地面自身的蓄热和热量向上辐射的规律由下至上进行传导，来达到取暖的目的。同时不占用任何面积，不影响家具电器摆放。

应选择采用地暖系统的楼盘。

层高：目前榆林市场上大部分住宅层高为3米，少部分楼盘层高大于3米，层高越高，室内空间感越好，应选择层高大于3米的楼盘。

高科府邸满足了全部选材、配置方面的条件：外墙采用了保温装饰一体板；管材、线缆等均使用名牌大厂生产的国标产品；最高十八层的楼房，采用两梯两户和三梯两户设计，平均十余户业主使用一部电梯；窗材中，断桥铝合金、LOW-E镀膜钢化玻璃、坚朗五金件无一缺席；地辐热暖气系统不侵占使用面积并且热空气循环科学；3.2米层高，充分留出装修空间，令住户心旷神怡。

除此之外，高科府邸还独具以下特点：

同层排水技术，充分消减噪音并实现了卫生间房顶平整无任何管道；

335㎡户型的独立保姆间设计，更是充分体现了保姆白天工作与夜间互不干扰的理念，最大程度达到了生活便利与个人空间的完美结合。

价格

从楼盘所在区域和内在品质出发，选价格合理的楼盘

很多人把价格作为首选条件，这是一个误区，价格是由各种因素决定的：位置决定了开发企业购地价格，房屋的选材配置决定了建设成本。不同价位的楼盘，都有内在原因，只看价格不看其他因素，就是舍本逐末了。

所以，要买到好的楼盘，就要全面考虑，不应单纯追求低价，从楼盘所在区域和内在品质出发，选价格合理的楼盘。

2016年下半年起至今，随着之前几年内因市场低迷累积的购房需求集中释放，结合榆林市棚户区改造拆迁补偿逐步到位两个因素共振，榆林市住宅市场开始出现复苏。房价较去年同期，有明显涨幅。榆林市区的在售楼盘中，中小户型都被刚需购房者抢购一空，部分楼盘甚至出现了购房者之间互相加价转让购房资格的现象。与之相反的是，大户型楼盘中，高科府邸现正在进行优惠活动，购房者也全部以自主为购房目的，未出现该种现象。

如果还有进一步了解的需求，请前往高新区榆溪大道高科府邸售楼部咨询，咨询电话：8182999。

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