签协议以房抵债 转身又卖给了他人 法院认定所签的房屋转让协议有效、被告构成违约，判还房款和支付违约金

她借了177000元给他，借款没追回，又交了65000元房款到对方手上，为此连打了两场官司，第一场官司是追借款，第二场是要求解除双方签订的房屋转让协议并返还房款。这是因为他无力还款时，说拿房抵债，于是双方签了一份房屋转让协议，没想到对方又将房子转让给他人。

实践当中，以房子作为民间借贷的担保或偿还债务的方式也较为常见，那么，“以房抵债”，双方签订的房屋转让协议是否有效？今年6月，玉州区法院审结了后面一起官司，从中能够给我们带来一些启发。

他以房抵债跟债主签了房屋转让协议

沈某、黄某都是陆川人。沈某打的这两场官司都源自2015年10月21日，黄某向她借款177000元。

当时双方约定借期6个月。到期后，黄某尚欠159000元无力偿还，沈某便将黄某诉至陆川法院。

经法院调解，沈某与黄某达成调解协议，黄某在沈某宽限的还款期限内偿还借款本金及利息。

民事调解书发生法律效力后，黄某未按约定履行义务。后来沈某与黄某协商以上述债务抵消部分购房款，于2017年1月26日签订《房屋转让协议》，约定黄某将其自有的位于玉林市某小区的一套商品房转让给沈某。之后，沈某分两次通过银行转账给黄某65000元购房款。

后来，黄某未按《房屋转让协议》的约定交付房屋给沈某，沈某多次寻找黄某履约未果。

借款没收回，又交出了65000元购房款，无奈之下，2019年初，沈某以黄某不履行房屋转让协议为由将黄某诉至玉州区法院，请求法院判令解除双方房屋转让协议；黄某归还已支付的购房款并支付违约金。

法院认定房屋转让协议有效、被告构成违约，判还房款和支付违约金

案子开庭时，沈某的代理律师称，被告黄某一直拖延时间不办理移交房屋，拒绝履行该协议，构成违约。为此原告请求解除该协议，黄某退还已收取的65000元购房款，且依据协议计算违约金给原告依法有据。

黄某在庭上同意返还收取沈某的65000元，但辩称，以房抵债违反法律规定，签订的《房屋转让协议》违背自己的真实意思，该协议效力归属无效，沈某主张违约金没有法律依据。同时，他明确表示已经将房屋转让给他人并由他人占有使用。

玉州区人民法院经审理后认为，《房屋转让协议》系双方当事人于债务清偿期限届满后因债务人黄某无力清偿债务，与债权人沈某之间自愿达成以房抵债协议，是债务清偿的一种方式，是双方当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并不以债权人现实地取得抵债房屋的所有权为成立或生效要件，故该协议合法有效。当事人应该遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。

黄某未按照《房屋转让协议》的约定交付涉案房屋给沈某，且涉案房屋转让给他人并由他人占有使用，致使该协议目的不能实现，黄某的行为已构成根本性违约。沈某请求解除，返还购房款，符合法律规定。黄某违反了合同的约定，依法应当支付违约金给沈某。

玉州区法院遂作出判决：解除原告沈某与被告黄某签订的《房屋转让协议》；黄某返还沈某购房款65000元并支付违约金（违约金计算方式：以65000元为基数，按月利率2%计算，从2017年1月27日起计算至付清65000元之日止。）

法定期限内，黄某未提起上诉，目前该判决发生效力。

法官提醒：

根据有关法律规定，债权人不能直接主张直接享有房屋的所有权。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但有法律规定除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”房屋作为不动产，应经依法办理转让登记手续，才发生物权效力。因此，即使《房屋转让协议》合法、有效，债权人也并不当然享有抵债房屋的所有权。

（记者 陈梅 通讯员高斯宜 陈俊均）

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