断章取义、移花接木、无中生有揭秘小产权房营销三大花招

某小产权房售楼部内摆放着据称是证明小产权房也可领房产证的新闻图片。

今报记者 文/图

11月17日，有关媒体揭露了南宁市数十个低价销售的楼盘，实际上是小产权房的情况。随后有读者来电称，很多小产权房售楼部都摆着国家支持小产权房的新闻图片，销售人员还展示了据称是政府部门支持小产权房的“红头文件”。这些“红头文件”究竟是怎么回事？记者进行了调查走访。

国家政策允许集体土地交易？断章取义

记者在调查中发现，南宁多个利用农村集体土地建设小产权房的开发商，都声称党的十八届三中全会提出，允许农村集体经营性建设用地出让。一些小产权房销售人员就此解读为“中央支持鼓励集体用地使用权交易”。

但事实并非如此简单。今年2月，全国人大常委会决定授权北流市等33个县（市、区），试点存量农村集体经营性建设用地入市交易，但入市的前提包括“符合规划和用途管制”。11月2日，新华社发布中央办公厅、国务院办公厅印发的《深化农村改革综合性实施方案》更是明确提出：“集体经营性建设用地制度改革的基本思路是，允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股。”南宁某置业咨询公司负责人介绍，从上述政策文件可以知道，集体土地入市的类别限制在工矿仓储和商服用地，并未允许集体住宅用地交易并建商品房。小产权房开发商把国家政策中的各种前提条件选择性删除，只展示对自己有利的部分，故意曲解政策内涵误导购房者。

玉林等地已有多人领证？移花接木

在南宁市多个小产权房售楼部，一名身着红色外套的中年妇女手捧房产证的照片被摆在显眼位置。图片说明是“2014年1月广西玉林农村集体土地房屋首获房屋所有权证”。销售人员称，图片来源是新华网，是国家支持小产权房办房产证的有力证据。

记者经搜索发现，这张图片最早刊发在2014年1月8日的《广西日报》4版上，图片说明是关于农村集体土地所有权等“六权”改革工作的。据了解，玉林市2013年出台了《玉林市全面推进农村产权制度改革工作方案》，提出对农村集体建设用地上房屋所有权等“六权”进行确权颁证。同年底，该市制定了《玉林市农村集体土地上房屋所有权确权登记颁证工作实施暂行办法》。该《暂行办法》明确规定，非农村集体经济组织人员，不能申请村集体土地上建成的房屋产权登记。也就是说，红衣妇女领到房产证，跟小产权房办理房产证压根就没一点关系。农村集体土地确权登记发证，确实是相关部门正在开展的一项工作。但国土资源部早在2011年就在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中直接指出，小产权房不得登记发证。

几年后可办不动产权证书？无中生有

对于关注不动产权证书办理问题的看房者，多数销售人员会向他们展示南宁市政府2013年印发的两份文件。这两份文件分别是《关于印发南宁市集体土地征收与补偿安置办法的通知》（南府发[2013]10号）和《关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》（南府发[2013]11号）（以下分别简称“10号文”和“11号文”）。销售人员声称，两份文件明确了集体土地可以转为国有土地并上市交易。

令人颇感困惑的是，文件中根本就没有涉及小产权房能办理不动产权证书的内容，反而有禁止建设销售小产权房的条款。南宁一家参与过拆迁安置房建设的开发商相关负责人介绍，“10号文”第二十九条明确，集体土地性质的产业用地不得用于开发经营性房地产，也不得转让。“11号文”第二十五条规定，拆迁安置房的销售对象和准购资格都要经过审批，预售的还要取得预售证；第二十六条明确，在安置房开工前，没有将集体土地转为国有划拨土地的，不能上市交易。目前全国尚无小产权房“转正”先例，也没有政策允许“转正”，更没有出台“转正”政策的时间表。自治区国土资源厅2014年印发的《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》也明确，符合规划的城中村存量集体建设用地可按程序征用为国有土地，但不得开发商品房。国土资源部不动产登记局负责人今年3月接受媒体采访时更是强调，不动产登记只依法登记和保护合法的权利，小产权房不能登记。

建议：加强监管和宣传力度

买了小产权房，最大的问题是房屋所有权和土地使用权不被法律承认和保护。如面临拆迁，购房者将无权获得补偿。此外，与不动产权证书相关的子女入学、户籍办理等事项，也会面临无法正常办理的困境。

那么小产权房为何越来越多？业内人士透露，开发商通过与集体土地所有者合作，以农村产业用房、安置房等名义报建。面对看起来很正当的报建申请，相关部门一般不会否决。但合法开工的“面纱”下，却掩盖着擅自变更土地实际用途、违规公开销售等事实。业内人士建议，已购买小产权房的购房者，应首先与开发商协商退房退款。如协商不成，再向相关部门投诉。有律师建议，开发商在明知小产权房不能办理不动产登记且违规的情况下，仍伪装成正规房产向购房者销售，已涉嫌欺诈，购房者也可以起诉开发商要求退款。

还有业内人士认为，很多小产权房都建有富丽堂皇的售楼部，公开售卖的情况已非常明显，却看不到政府部门来查处，也鲜见相关部门开展小产权房识骗防骗的宣传，可见监管和宣传力度还有待加强。10月底，记者向南宁市国土资源局发出采访提纲，希望该局从政府部门角度给出小产权房识骗防骗的专业建议，但截至11月22日，该局仍未作出答复。

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