大社区 3大尴尬

A 入住两年，承诺的中学才刚动工

提起大社区，最近3年热销的卓越蔚蓝群岛当仁不让。这个社区有多大？社区占地面积1340亩，总建筑面积160万平方米，共分五期，划分为五大岛屿组团，一共有1.4万户。大社区的共同点是，前期已经入住了，项目还有大量房源在销售，开发时间至少5年左右，卓越蔚蓝群岛也不例外。两年前，这个楼盘的首批业主开始入住，遇到了3个头疼的问题。

首先是出行难。“交通非常不便利，原来规划中长江路有座跨白沙河的桥，不知道现在为啥不修了，如果真的不修大桥，是否可以考虑修一座景观桥？像市内那些景观桥，这样就可以解决业主的出行问题，又解决了与双元路白沙河大桥功能相同的问题。双元路车流量大，又没有人行通道，人从桥上走非常危险，真不知道这规划什么时候才能出来。”小区业主羊先生在接受记者采访时说道。

其次是上学难。从去年年初，前期业主便遭遇了孩子上学问题。“卓越蔚蓝群岛的中学何时开建？何时开始招生？我们小区的孩子在卓越北师大附小已经上学了，有些孩子马上就要升初中了，可是开发商承诺的中学现在还是空地一片，对外宣传又要建第二所小学，实际上第一所小学也没有招满。中学再不建将耽误孩子们的学业了。”业主李友反映说。

早在两年前，该楼盘对外宣传的其中一个噱头便是学区房——北师大附中。在之前的宣传册上，清晰写着：“北京师范大学附属学校于2009年10月正式宣告成立，学校将包括两个小学部和一个初中部，并将由北京师范大学选派优秀教师前来任教。”然而事实情况是，当前期入住两年后，卓越蔚蓝群岛北师大附中奠基才刚开始。记者从城阳区获悉，学校2013年9月开始建设，2014年8月开始招生。学校建成后将继续遵循北师大附小的管理和教学模式进行办学，学校名称为北京师范大学青岛城阳附属学校(初中部)。也就是说，前期业主孩子想上初中还要等一年。

三是自来水问题。“小区的自来水一直是业主们头疼的问题，有喝的肚子不舒服的，不是单一偶然现象。另外，水压不但不足，经常停水。”羊先生说。为了打消市民的疑虑，现在自来水公司每天安排专人对原水和出厂水进行监测，并每月定期邀请区疾控中心进行水质化验。卓越蔚蓝群岛小区是新建小区，前期因小区内管道经常爆裂，抢修停水导致水质浑浊。

B 公共配套服务不能一步到位

孙萌萌是市北区万科城的一名业主。万科城也是名副其实的大社区，小区有5个街区组成，目前有3个街区已经交房。虽然万科城在宣传中表示商业配套非常完善，交通便利，有商业中心凯德广场，公交站很多，双地铁站，但现在入住的业主却丝毫未享受到。

“凯德广场现在才刚开始动工，地铁最早明年能通，现在买东西很不方便。我们这个区域确实配建了很多商业，麦凯乐、佳世客和凯德广场 ，但都在建设中，我们去年就入住了，备受折磨。不可否认，5年后这个区域的商业、交通等配套肯定很好，但公共配套服务确实不能一步到位。”孙萌萌说道，“这个楼盘2010年便开始销售了，差不多得卖5年，东京街区没开盘呢。最后一批购房者入住最幸福，能享受到配套服务了，当然房价也是最高的，现在价格已经到了1.45万元/平方米。”

交通方面，万科城业主现在从市南区回家，主要是23路、363路等，但需要步行两站路。万科城的现状不是个例，卓越蔚蓝群岛、绿城理想之城等大社区也有类似的情况。“公共服务配套一时难以到位，是大社区面临的普遍问题。有些小区到最近的菜市场买菜，步行约需10分钟；有的小区甚至需要20多分钟，郊区大社区更为明显。”林宪周向记者介绍说。

“普通小区，开发周期两年左右，配套跟进问题不大，而大社区开发周期长，资金需求量大，开发商多会选择先建住宅回笼资金的策略。开发商在前期拿地的过程中，一次性购买大面积土地然后进行开发，可以充分享受低地价带来的超值回报。等资金充裕以后，开发商会选择放慢开发节奏，等房价上涨后赚取更多的利润。而之前承诺的学校、商场建设得较为缓慢。”青岛市房地产经理人俱乐部秘书长龙江介绍说。

市北区水清沟附近一家大社区 2000多户业主也遭遇了幼儿园配套跟进不足的问题。入住两年多了，小区配建的两处幼儿园依然没有开园。

C 业委会成立难，业主大会难召开

百通花园和福林苑是另外一种情况，是青岛第一批经济适用房，当时政府集中建设。2009年以后，这样规模的保障房小区也没了。

福林苑小区这几年遭遇了业主大会难举行的尴尬，业主想了解小区具体、详细的财务账目 ，然而由于业主人数太多，业主大会迟迟无法召开。以往，曾经召开过以楼长为代表的业主代表大会。“按照《山东省物业管理条例》，业主大会应该由业主委员会负责召集，每年至少召开一次，我们小区根本做不到。60多栋楼，2000多户，挨个通知工作量太大，平时只能召开楼长会。”业主谢女士向记者介绍说。

目前，福林苑、百通馨苑等成熟大社区已经有了自己的业委会。这两个社区成立业委会也是经历了曲折过程，小区入住率提高到50%以后才得以召开了首届业主大会，经过选举才有了业委会。但很多新大社区依然没有业委会。入住比例不足 ，业主大会难召开是大社区的通病。召开首次业主大会会议必须满足：业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

城阳区一处大社区，虽然已经交付了两期，但入住的业主不多。由于不满足有关规定，小区目前还没有成立代表全体业主利益的业主委员会，这样，业主与物管公司之间产生的问题就难解决了。开发商指定的前期物管公司，很多利益可能更多地代表开发商，会所的经营收入按照规定应该给全体业主，但没有业委会，业主很难去制约对方。

另外，正在建设的大型楼盘还有另外一个问题，维修金难使用。这些楼盘都实行分期开发，一些上百万平方米的大盘，一期已经交付，后面几期却还在规划设计中，楼盘的开发周期甚至长达8年左右。当小区的公共部位出现问题，比如电梯维修、内外墙修补、公共楼道维修等，需要动用维修基金时，尴尬出现了：动用维修金必须经过业委会、业主大会，一个还没有成立业主委员会的小区，要申请用维修基金非常难。

目前市区多数大社区并未完全交付，大部分还在建设中，但前期很多业主已经入住两年多了，他们正在遭遇一些尴尬，入住两年了开发商承诺的中学才刚动工，入住两年了承诺的商场才开始建设。当然，已经完全交付的大社区也有自己的问题，业主大会难召开 、交通拥堵等问题凸出 。记者在调查中发现，最近10年，青岛市区产生大社区多与两改有关，今后市区这样的大地块改造已经近乎绝迹，但郊区还存在。相关专家告诉记者，等这些大社区完全交付以后，还会出现休闲、娱乐和通行空间被挤占的问题 。

◎产生原因

集中两改，土地供应充足

10年来，青岛为何产生这么多大社区？大社区是如何产生的？目前正在建设的中南世纪城、时代城、万科城和绿城理想之城有个共同点，都和旧村旧城改造有关系。4个大社区都配建了一定数量的安置房和回迁房。

“旧城旧村改造在2008年和2009年最为集中，市区以李沧区和原四方区为主。实际上，老市北区在2005年前后改造比较多，比方说浮山后区域，2000年左右开始的，当时还是一片土路。李沧区前几年的旧村改造很多，临近的村庄会集中安置，这样地块就很大了，给大社区的出现创造了条件。大地块，当时都是找一家开发商开发，如果找两个或者三个开发商，会影响地块建设协调问题，交给一个开发商，能保证房屋建设的连贯性。”胶州湾北岸大型楼盘青岛风景市场总监张先生向记者介绍说。

“举个例子，绿城理想之城，属于李沧东部区域。你看青岛市区楼市，每个区域都有规模较大的楼盘领航，也就是代表楼盘，李沧东部之前是没有的，而市南、市北和崂山都有。绿城理想之城便扮演了这个角色，当地政府也是支持的，体现出了东李的规划价值和城市价值。这几年，也是绿城理想之城把这个区域的房价抬高了，成为区域最高价楼盘。”

从2011年开始，市区旧村改造数量开始回落，市北区已经转向零星危旧房改造，李沧区还有少量的旧村。太平洋房屋山东区域总经理林宪周告诉记者，市区再产生大社区已经很难，土地供应条件已经不符合。另外，现在几乎所有拍卖地块都要配建一定比例的保障房，保障房分散以后，保障房大社区也很难产生了。

◎小城病凸显为城市发展敲响警钟

在调查中，记者发现，已经完全交付的大社区已经在遭遇休闲、娱乐和通行空间被挤占的尴尬。浮山后一小区至六小区，虽然各个小区各自独立，但都属于一个区域，业主扎堆聚集，当时的规划缺乏前瞻性，公共资源不足的情况已经出现。从2009年到2011年这三年，浮山后这些小区业主最为烦恼，大型商场仅有卜蜂莲花，购物非常不便。而之前规划的佳世客迟迟不见踪影，医院资源也是紧张。这个尴尬局面，相关部门这两年也注意到，于是大拇指广场、鹏丽南华 、双峰商场项目等开始建设并逐渐投入使用。但交通拥堵问题仍很明显。

“在大社区内 ，道路交通都很窄，大社区内部堵车、停车难问题要比普通小区更严重。”龙江向记者介绍说，“规模大的超级楼盘，这5个方面非常重要，必须解决好，分别是资金、规划、定位、配套和服务。否则很容易出现城市病。开发商需要科学规划和设计，要有前瞻性。如果规划不好，人口增长与交通等配套之间的矛盾会很突出。等问题出现了，再解决就非常难了。”

岛城房地产知名分析专家张百忍则建议说，大社区的发展应借鉴国外经验，经过科学论证、民众充分表达意见后再决定。“将来，市区闲置地块越来越少，大规模旧城改造已经很难再出现，而且市北、市南主要是零星旧城改造了，市区大社区很难再现。不过郊区还会有一些，开发商和相关部门对大社区已经存在的问题应该引起重视。”记者 李晨

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