2020过半 新形势之下的宜宾楼市

2020年的进度条已经过半，在这个特殊的上半年，宜宾楼市也显得格外的跌宕起伏。

供求关系 主导市场走向

今年年初，本来应该是返乡置业的高峰期，但一场突如其来的新冠肺炎疫情，让宜宾楼市遭受重创、销售惨淡。据宜宾市房地产管理局公布数据显示，宜宾主城区1月新房备案仅为917套，2月份备案更是暴跌至416套，让不少业内人士大呼今年将是楼市销售下跌最严重的一年。

但随着疫情防控的不断好转，宜宾房地产市场迅速恢复，从房管局公布数据显示，进入3月以来，销售马上反弹，3月主城累计备案1803套，4月主城累计备案1269套，5月主城累计备案1783套。前5个月，宜宾一共销售6188套房子，比去年同期多售卖872套。

从已公布的数据来看，今年宜宾的房地产市场的土地供应量和新房供应量都高于往年。

宜宾今年上半年共拍卖土地约1450多亩，南岸（东区+南部新区）约276亩；江北约516亩；临港约658亩。上半年拍地的收官战是在南部新区BQ31-01、BQ31-02地块展开的，经过100多轮的举牌，被鲁能以7亿元成功拿下，折合楼面价约4900元/㎡，也是今年上半年拍出的最高价格。这只是下半年拍地的开篇，接下来，叙州区还有25宗1771亩土地。

2020年上半年拍地的面积相比2019年同期，不及去年的一半。但是2020年，宜宾的供地计划是6000亩，下半年要推的土地会更多，频率会更快。

一方面是土地供应不断增多，另一方面是今年新房的供应量大量增加，据房管局公布数据：地块规划住房面积达8168580.11㎡，已批准预售商品住房面积是2195236.28㎡，已销售商品住房面积1341779.88㎡，待上市商品住房面积还有6350520.83㎡之多。预计待上市商品住房套数（未确定方案项目按100㎡/套计算）在6万套以上。

临港区是宜宾前几个月房子卖得最多的片区，一共卖了2588套房子，在临港卖得最好的楼盘是邦泰·大学路1号，卖了565套。

岷江新区销售排名第二，一共卖了1602套房子。其中，阳光·中央公园卖得最好，卖了827套，该楼盘也是全宜宾1-5月的销冠。

南岸一共卖了1459套房子，南岸的10个楼盘中，绿地卖得最好，卖了737套，排名全宜宾第二。

而天池、柏溪组团一共只有5个楼盘，卖了417套房子，很多楼盘都只卖了几十套。

目前，以最新备案价格来看宜宾主城区的房价均价8626元/㎡，平方面积单价上万元的楼盘有8个，平方面积价格最低的5200元/㎡，最贵的1.3万以上。

最贵包括：丽雅·江宸的露台户型价格区间在10000-13000元/㎡，华侨城·三江口CBD的超高层（45-46层）147㎡、165㎡户型价格达到13500元/㎡；最低的是临港区的天立丽晶港73㎡、102㎡户型，价格5200元/㎡，但要注意的是开发商标明是商业产权。

楼市政策 关乎购房需求

在2020年上半年，楼市也推出不少新政，不少和我们生活是密切相关。

2020年1月19日，堪称“史上最严”的第二代个人征信系统正式上线。这次的新版征信系统涵盖方方面面，除了对一代进行了查漏补缺以外，关注度最高的变化就是增加了“共同借款”信息采集内容，将体现夫妻双方的负债情况。意味着就算离婚了，不是主贷人的一方再次买房还是属于有房有贷，所以离婚后也无法按照首套房、低首付的情况购房和贷款。

央行5年期以上LPR两度下调：2月20日，1年期LPR从4.15%下调至4.05%，5年期以上LPR从4.8%下调至4.75%；4月20日，1年期LPR从4.05%下调至3.85%，5年期以上LPR从4.75%下调至4.65%；3月1日至8月31日期间，贷款的购房者可就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。多种迹象表明，为了进一步刺激市场需求释放，提升成交量，推动房地产的发展，今年货币政策应该会整体保持宽松基调。也有很多观点认为，今年下半年LPR预计会有进一步下调的空间，可能也会将带动房贷利率的下调。对于想贷款的购房者而言是有不小的促进作用。

2月17日，宜宾市住房公积金管理中心发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情做好住房公积金管理服务工作的通知》，确保职工权益不受影响、支持困难企业渡过难关、优化提取延后办理服务、实行贷款特殊优惠政策。

2月18日，《关于设立宜宾三江新区的请示》正式获批。新区规划面积389平方公里，空间范围包括现宜宾临港经济技术开发区（翠屏区白沙湾街道、沙坪街道、双城街道）、翠屏区宋家镇和南溪区罗龙街道局部、江南镇局部地区，三江新区的成立对于临港区的地产楼市可以说是巨大的利好信息。

5月18日，在中共中央、国务院发布的“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”中，指出了稳妥推进房地产税立法。推迟了两个半月的2020年全国“两会”上，《政府工作报告》也再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”虽然与历年相比，今年政府工作报告对房地产市场的表述只有短短38个字，但“房住不炒”的定位是不变的，即使在疫情影响下，楼市调控依然没有改变。

5月28日，中国首部民法典诞生，并将于2021年1月1日起施行。被称为“社会生活百科全书”的《民法典》是民事权利的宣言书和保障书，几乎所有的民事活动大到合同签订、公司设立，小到缴纳物业费、离婚，都能在民法典中找到依据。其中，对于人们普遍关心的“住宅用地70年期满怎么办”也给出了回答。根据第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权到期将自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。虽然业主对房屋本身享有无限期产权，但对住宅的土地却只有70年的使用权，不少居民都不知道土地使用权到期后怎么办？此次《民法典》中明确住宅土地使用权“自动续期”，算是给所有人吃下颗“定心丸”。

6月，宜宾相关部门公布老旧小区安装电梯补助时间又延长了三年。同时补助的住宅楼层也从以前的六层及以上调整为4层及以上。

6月17日，宜宾市启动中心城区“微规划”编制工作。此次规划范围为《宜宾市城市总体规划》（2014—2020版）中心城区范围，在叙州区、翠屏区、南溪区以及临港各开展10个“微规划”建设项目（共计40个），将邀请国内外一流水平规划设计单位参与项目编制，将有助于宜宾城市规划进一步完善。

总体来看，2020年上半年的整个房地产市场，“房住不炒” 依然是楼市调控主基调，各种政策法规将越来越严格，与此同时，保障人民安居的多种举措也不断深入。在疫情影响的环境下，楼市调控政策或将继续维稳，出现大幅度收紧和放松的可能性不大。

而宜宾下半年整个主城区市场将会有6万多套的供应量，并且开放商推新的速度也在不断加码，相比开发商的速度，市民的购房速度还是远远跟不上。下半年的战局，开发商的压力非常大，市场竞争也更加激烈。

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