关于加强无物业老旧小区管理的思考

□西郊街道人大工委主任 刘文举

居民小区是城市的重要组成部分，与群众生活息息相关，在今年的创建全国文明城市活动中，对居民小区的考评，就是创文活动中的一项重要指标和内容，居民小区的的文明创建不仅是创建文明城市的需要，也是改善人居环境，提高群众生活品质的需要。而当前部分老旧小区仍存在路不平、灯不亮、水不畅、管理混乱等情况，给广大居民生活带来不便，也影响城市形象，老旧无物业小区问题是亟待解决的民生问题，解决老旧小区在管理过程中存在的问题已刻不容缓。

西郊街道无物业老旧小区现状及原因

翠屏区西郊街道位于城郊结合部，辖区地势狭长，幅员面积10.03平方公里，共辖11个社区、2个农村社区村，94个村（居）民小组，辖区内常住人口4万余人，流动人口约1.4万人，无物业管理小区30余个。西郊街道老旧小区曾经见证过城市的辉煌，但随着时间的推移，无物业老旧小区无主管楼院因“脏、乱、差”的环境为人“诟病”，加上人员杂、缺少管理，陷入了“治安差”“消防隐患多”的恶性循环怪圈，已成为城市管理的痛点。

环境脏乱差。居民在小区、单元楼道随意堆放杂物，侵占公共空间，堵塞消防通道，垃圾乱扔乱倒严重，仅有的绿地无人养护管理，要么杂草丛生，要么土壤裸露，有的甚至成为乱搭乱建的场地，公共设施配套本来就滞后，损坏了还无人修复，部分下水管网不畅，导致污水乱流，小区或楼栋单元小广告随处可见。

车辆乱停乱放。随着城市建设的发展和居民水平生活水平的不断提高，机动车数量的增加与有限停车位的矛盾日益突出，老旧小区建设时大多无专门的停车位，部分车主不得不占用公共空间停车，有的还随意私自装锁侵占公共区域，有的将车停放在公共场所，甚至有的为了停车还堵塞消防通道，而摩托车、电瓶车、自行车更是随意停放，城市共享单车乱放现象比比皆是。

基础设施陈旧。老旧小区给排水设施及供电线路老化问题较为普遍，原老旧小区建设时使用的给排水管道多数都是当前已淘汰的产品，且超出更新时限，有的甚至影响供水质量，并时有爆裂现象发生，下水管道也经常堵塞；用电线路老化，部分居民乱搭乱接，超负荷使用大功率电器，安全隐患突出。

人物技防缺位。与当前新建的生活小区相比，大多数老旧小区的治安状况较差，入室盗窃等案件易发，老旧小区除了社区民警、社区工作者外，基本没有其他的治理力量，加之人防、物防、技防设施普遍缺失，导致群众安全感较低。

产权形式多样。老旧小区大多都是住房制度改变前解决职工住房所建，存在规模小，配套差且产权形式十分复杂。多数是房改房，单位自建房或房管部门直管公房。随着房地产市场的活跃，房屋出租速度增快，人员结构越加复杂，老旧小区管理难度不断加大。

管理资金难筹措。由于老旧小区大多数是房改房，单位自建房或房管部门直管公房，在建设时大多没有缴纳公共维修基金，到了年限在需要大修的时候，没有资金来源，有的老旧小区产权复杂，难以按规定使用维修基金。同时老旧小区的日常管理本身就需要大量资金的投入。但由于有的没有缴纳物业管理费，有的收缴率低，导致小区的日常管理难以正常开展。

购买服务意愿缺失。老旧小区居住人群主要分为三类，一是高龄人群。大部分老人收入低，经济承受能力差，即使收入可观的老人，享受物理管理服务需要付费的观念还没有形成。二是弱势群体。他们收入低，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费。三是租住人群。他们一般是临时居住，租住期满就会搬走，物业费自然不愿交。

加快提升改造步伐

夯实基础设施建设

老旧住宅小区综合整治涉及面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂的系统工程，对于居住环境的改善尤其是对老旧小区，应逐年逐步计划改造，政府充分发挥主导作用，在对非物业管理小区楼院进行摸底和规划整合的基础上，制定整治总体规划方案，针对老旧小区的实际情况，实施分类管理。将部分具备棚改政策的列入棚改，彻底改善群众的居住条件；对条件相对较好的老旧小区，积极争取老旧小区提升改造政策，增添配套设施，排除安全隐患，提升人居环境；对初步具备条件或经过整治可达到规范管理的小区，要为其积极创造条件，成立业主委员会，引进物业管理；对条件较差，难以实现物业管理的小区，可通过社区引导，采用“自我管理、自我服务、费用均摊”的方式进行自治。同时，政府要树立经营城市的理念，使城市的资产增值，并从城市建设维护费中，拿出专项资金加大对老旧小区房屋的修缮，加大对治安、停车等方面投入，有计划地实施改造提升，为实现物业管理提供良好条件。

加大宣传引导力度

提升居民文明素养

围绕建设社会主义核心价值体系，引导居民树立正确的世界观、人生观、价值观，培养居民良好的社会公德、职业道德、家庭美德和个人品德，努力提升居民思想道德素质。积极倡导居民养成热爱科学文化、学习科学文化、运用科学文化的良好习惯，培养居民具有辩证的思维方法、科学的学习方法、合理的知识结构技能、较强的认知能力、积极的创造精神，努力提升居民科学文化素质。增强广大居民的法律法规和民主意识，使广大居民自觉维护国家、公众利益，履行义务，承担责任，做到依法办事、依法律己、依法维护合法权益，将法治精神内化为生活方式，作为一切行为的底线和基本的价值判断标准，努力提升居民民主法治素质。培养居民的社会、生活、涉外、职业等礼仪素质，使广大居民在衣、食、住、行、娱和人际交往中，养成文明习惯，努力提升居民文明礼仪素质。

推广物业服务管理

促进小区规范有序

深入宣传物业管理条例，让业主、物业管理公司清晰各自的权利和义务，通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。同时，要强化业主的责任意识、诚信意识、法制意识，树立花钱买服务的理性消费观念，积极引导、增强业主物业服务消费意识，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同，树立诚信光荣、失信可耻的新风尚。积极协调物价部门制定切合实际的物业服务收费政府指导价，规范小区物业收费行为，减少因收费引起的争议，从政策方面约束居民，培养居民购买服务的意识。努力规范物业管理服务行为，加强从业人员业务培训，积极组织物业公司参加专业培训学习，提高从业人员服务意识、服务水平，为提高物业服务整体水平奠定基础；大力推行精细管理、精心服务，充分发挥业主大会的作用，紧紧依靠业主委员会开展工作，物业企业要与业主委员会和谐相处，共同构建和谐社区，同时要努力完善小区基础设施建设，化解遗留问题，减少矛盾纠纷，为物业管理创造良好条件。

整合各方有力资源

建立管理长效机制

按照“重心下移、属地管理”的原则，加强老旧小区物业管理的组织领导，成立全区性物业管理工作指导协调机构，负责住宅小区物业管理的指导和协调工作。住建、环卫、消防、电力等职能部门作为成员单位，各司其职，水、电、气等行业单位要加大对老旧小区支持力度，在政策、经费方面予以倾斜，全力配合街道社区做好老旧小区治理工作；街道社区负责指导业主委员会选举、换届工作，调处物业管理纠纷、应急处置等；社区负责收集居民意见，建立物业管理联席会议制度，召集业主委员会、物业服务企业等参加，协调解决物业管理中的疑难问题，逐步形成“政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。对于条件成熟的小区，住建部门和街道社区要积极引导，依法成立业主委员会；对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员，动员业主自筹、政府从城市管理经费中补助一定管理服务经费，保证无物业小区能正常的开展工作。

总之，在人民生活水平日趋提高的今天，加强对对无物业老旧小区的管理，已经成为当今一个重要议题，我们要充分认识加强老旧小区物理管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管资管和托管中的诸多矛盾，逐步建立，健全长效管理机制，逐步提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平，使城市面貌焕然一新，跟上现代化城市的脚步。

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