260米筑就城市新地标 三江口CBD刷新城市发展理念

□严洪英 本报记者 秦莉萍

近日，三江口CBD（中央商务区）一期地块拍卖，华侨城12.3亿拿下该项目用地。

着力创新城市发展理念，提升城市建设品质，提升辐射吸纳能力，《宜宾市三江口片区城市设计提升方案》的出炉，到整体产业招商，再到一期用地拍卖，三江口CBD项目的推进，正是宜宾加快建成更具竞争力影响力的区域中心大城市的一个缩影。

整体招商

注重产业定位

三江口的未来，一直以来被赋予了诸多猜想，也被寄予了诸多厚望。

2017年5月《宜宾市三江口片区城市设计提升方案》出炉，三江口项目被确立为川南城市群经济总部、长江文化旅游中心、宜宾中心CDB。

项目建设包括：260米超高层综合体，产业上引入观光塔、五星级酒店、甲级写字楼、服务式公寓、国际会议中心、高端商业等；国际购物中心，定位为川南地区最高档次的国际化购物中心，产业上引入集保税商品展销、高端零售、文化体验、休闲餐饮、娱乐运动、养生康体、生活服务为一体的商业综合体；滨江商业街，产业上引入特色文化展示、创意商管理业及餐饮、酒吧等产业，塑造具有强烈现代感的文化休闲风情主题街；国际生态社区示范中心，以及长江文化主题公园、文化艺术旅游街区、长江文化旅游路线建设等配套。

不难看出，住宅，只是三江口项目的一部分，产业定位才是三江口项目的重头戏。

根据9月28日发布的《宜宾三江口CBD中央商务区整体打造项目招商公告》（后简称招商公告）中显示，“本项目整体进行产业招商”，项目地块整体打造成为一个集文化旅游（包括公共文化服务、市民文化休闲、商务旅游观光、政企接待参观等）、商业（包括260米超高层综合体）、商务办公、金融、高端雅居于一体的川南CBD中心。

简而言之，无论谁来，三江口住宅和其他产业建设，一样都不能少。

知情人表示，华侨城是做文化旅游起家，以自身优势整合宜宾旅游开发资源，做多元化发展，符合三江口发展宜宾旅游名片城市会客厅的定位，这本身就是双方高度契合的发展方向。

华侨城集团相关负责人表示，将继续秉承高品质的理念，回馈社会的责任感，把项目打造成为宜宾乃至川南，甚至在全国和国际都具有影响力的项目。根据政府规划，将建设260米超高型的地标建筑，汇聚包括娱乐商业、大型客服中心、商业步行街等集文化娱乐设施为一体的CBD综合项目，同时将贯彻先进的环保理念，打造生态、商业、居住、娱乐的大型城市综合项目。

先招后卖

保障项目品质

实质上，三江口CBD作为宜宾城市核心区和稀缺资源，得天独厚的地标位置与区域中心大城市的经济总部、宜宾城市特色和品质的集中展示的产业定位，历来受到市场资本的高度认可。

今年8月，宜宾以开放共赢的态度举办“投资三江·共赢未来”城市推介会，蓝光发展集团、华侨城集团、华润集团、保利集团、恒大集团、碧桂园集团、万达集团、海航集团等20余家知名企业代表到场，并在会后进行了多次接洽。

“项目虽然优质，但是招商条件太高，很多公司算不过现金流的账，最终打了退堂鼓。”市城市和交通工程建设集团有限公司相关负责人介绍，为保障项目的高品质，三江口CBD采用先招商，后拍卖的方式。“很多开发企业因不符合招商条件，无法参加竞拍。”

翻开招商公告，条条款款标准高、要求严。

其中，要求2015年或2016年度营业收入在人民币200亿元（含）以上（以年度审计报告数据为准）一项，就刷掉一大片。根据亿翰智库统计数据，符合年度营收200亿以上的开发企业，全国仅有34家。

招商文件还要求投资人在开发过程中，必须先动工商业商务类建筑，住宅开发随之跟进。并在住宅开发销售上作出限制，当期开盘销售累计产值，不得大于已经投入CBD商业商务类投入。

也就是说，先吃香饽饽，后啃硬骨头，是不行的。

招商公告还要求，投资人在区域内的商业商务类资产建成后，自持比例不低于项目商业商务总建筑面积的30%。自持商业由投资人整体经营、不得分割出售，自持时间自竣工验收投入使用后不低于5年，自持时间届满，投资人方可有权将自持部分商业商务资产根据业态经营要求整体转让。

“在某些城市住宅开盘现‘秒杀\’的情况下，黄金地段的66万平方米住宅固然是资本追逐热点，可71万平方米商业投入，还要自持30%长达5年，是众多开发商止步于此的最大原因。”该负责人如是说，“这也足见政府，对提升城市品质，提升城市商业层次的决心。”

重区域打造

提高要素配置

当前，宜宾市正值产业转型必行期、城市建设加速期、重大基础设施建设机遇期“三期”叠加的关键时期。面对新形势，市第五次党代会提出，将突出品质为要、以人为本，建成区域中心大城市。着力做大城市规模、提升城市功能，加快建设规模适度、品质一流、环境优美、功能完善、辐射吸纳能力强的区域中心大城市，到2021年中心城区建成区面积超过160平方公里、常住人口超过160万人。

实现上述目标，必须创新城市开发模式，深化城市发展环境。

在“投资三江·共赢未来”城市推介会上，宜宾高铁站前广场及智慧旅游集散中心整体打造项目明确整体招商，并对产业建设作出明确规划和说明；滨水文化街区D、E地块招商项目产业招商、整体招商……

当天推介的20个项目，区域性项目占绝大多数，单宗地块仅三个。这让许多专业人士注意到，宜宾城市发展理念的转变。

“宜宾已从单个的项目开发，转而走向的整体设计开发，区域打造的路线。”有专业人士认为，区域整体开发比单独开发更有利于提高要素配置，提升城市整体资源的升值。

在三江口CDB项目拍卖活动之前，就有专业人士对此表示了认同：“‘城市区域打造\’模式将让房地产开发企业也参与到城市设计中来，引入大城市才有的业态、品牌，将使宜宾的城市品质得到大的提升。”

“整体产业打造理念，可有效避免某些区域仅造城而没有产业打造的弊端；引入土地拍卖资格预审理念，先招商、再拍卖，减少被围地的风险，避免先囤地，缓开发，影响城市建设进度，甚至烂尾。”拍卖活动当天，长期从事规划建设管理工作陈先生如是评价。

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