门面租期未满产权变更 原租赁合同继续有效

□彭屏 刘晗

案由：2013年8月30日，余某某与房主刘某某签订《门面租赁协议》，从刘某某处承租位于翠屏区洞天街的门面房，租期从2013年10月20日至2014年10月19日，房租2100元/月。

其间，房主刘某某将该门面出售给唐某某，但未办理房屋产权过户手续。2014年1月8日，余某某又与唐某某签订《门面租赁协议》，从唐某某处继续承租位于翠屏区洞天街的门面房，租期从2014年10月20日至2015年10月19日，房租2800元/月。

2014年4月16日，姚某某、方某某从唐某某处购买了该门面，与原房主刘某某办理了房屋产权过户手续，并于2014年4月28日取得了该门面的《房屋所有权证》。姚某某、方某某购得该门面后，在余某某租期届满前约一个月告知其要将租金涨至5000元/月，余某某不同意。余某某承租期限届满后，因租金问题与姚某某、方某某产生分歧，不返还租赁房屋，也未支付2015年10月20日之后的房租。

姚某某、方某某将余某某诉至法院，请求判令：1、被告将宜宾市翠屏区洞天街门面房返还原告；2、被告向原告支付自2015年10月20日至房屋返还之日止的租金（按4500元/月计算）。2016年4月21日，余某某将涉案门面返还原告。

判决：一、被告余某某于本判决生效之日起七日内向原告姚某某、方某某支付2015年10月20日至2016年4月21日期间的租金16986元。二、驳回原告姚某某、方某某的其他诉讼请求。

法官说法：被告与案外人唐某某在原告取得本案所涉房屋所有权以前已签订有《门面租赁协议》，约定月租金为2800元，根据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故该协议对原告仍产生效力。

合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故对原告诉请被告按4500元/月支付自2015年10月20日至房屋返还之日止的租金不予支持，对租金标准认定为按照被告与案外人唐某某所签订《租门面协议》中约定的租金标准即2800元/月。

经计算，被告应向原告支付2015年10月20日至2016年4月21日期间的租金16986元。关于原告诉请被告返还门面，因被告已实际向原告返还该门面，故对该项诉请不再予以支持。据此，作出以上判决。

（本案由翠屏区人民法院提供）

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