起底成都地王：几家欢乐几家愁？

2007年9月，九龙仓以72.4亿元高昂的“代价”，耗时近7年，才最终于2014年1月呈现出最终的作品——总规划体量达76万方的IFS国际金融中心。 摄影 李里

每平米1.2万元！蓉城拍出史上最贵用地

3月，成都史上最贵宅地诞生。位于青羊区苏坡街道百仁社区47亩土地的楼面起拍价5300元/平方米，最终拍出12000元/平方米的“天价”，溢价率高达126%，被成都太行瑞宏房地产开发有限公司拿下，这一价格也成为成都住宅用地的最高楼面价。

如果说对于“楼面价”这样的词汇尚不足以触动购房者的神经，那么，每每地王的出现则不啻于一场全民关注的焦点。而在每一次地王狂欢喧嚣背后，这些曾经的“王者”是否依然光环熠熠？金融投资报记者对蓉城近年来的地王现状进行了梳理。

本报记者 吉雪娇

加冕：争相打造蓉城地标

从华润·二十四城到保利中心，在成都人看来，这些可以作为“地标”的建筑已经无比熟悉，但却很少将其与“地王”联系起来。

事实上，华润·二十四城的“前世”，正是2005年华润斥资21.4亿元拿下的原420厂840亩地块。当时创下成都土地交易史上的最高成交金额，成为名副其实的“东调地王”。而作为刚刚走出低谷的第二轮楼市上行期，2009年推出的成都市领事馆路地块在经过50轮激烈竞拍后，最终被保利以1860万元/亩的单价、12.2亿元的总价成功拍得，这块荣膺地王的地块就是如今的保利中心。

地王的传奇远不止如此。2007年9月，成都市国土拍卖中心中，一幅位于红星路三段的地块在一个小时之内，地价从每亩2000万元暴涨到8800万元，总价从16.4亿元暴涨到72.4亿元。高昂的“代价”，令拿地方九龙仓前后耗时近7年，才最终于2014年1月呈现出最终的作品——总规划体量达76万方的IFS国际金融中心。这座集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身的城市旗舰商业综合体，不仅盘活了临近区域的商业氛围，更成功晋身为成都最时尚、最高端、最国际化的城市地标。

将“地王”打造为城市地标，似乎是令其“加冕”的最佳选择，也成为对其打造的终极形态。不过，在后“地王”时代，近年来远雄、恒大、绿地等房企，则更多的将“地王”回归向了现实，更加看重对于产品本身的打造。

其中，尚未拍卖已先夺王冠成为2013年成都土地市场总价地王的武侯区二环路南一段20号119.94亩土地，由绿地打造为绿地GIC成都中央广场，于2015年6月正式开盘；2015年初，由恒大以总价20.7亿元的价格拿下的“三嫁”成华区川棉厂生活区A、B地块，作为当年总价地王，最终被拿出的方案是设置有L型的商业步行街的恒大中央广场。

败走：退地与滞销共舞

将项目打造成精品或豪宅，以追求利润，无疑是房企愿意高溢价拿地王的最大动力。然而，并不是所有的地王都能够为开发商带来预想的收益。

2012年8月23日，成都市武侯区红牌楼北街2号该地块被世纪华荣以7600元/平方米楼面地价，1.3273亿元的总价拿下。该地块楼面起拍价为3214元/平方米。经过二十多轮“激战”，世纪华荣才最终胜出，并被冠以单价地王。

然而，6个月后的2013年春天，成都市国土资源局一纸该宗地块将重出拍卖席的公告，却将世纪华荣卷入了风口浪尖。业内人士认为，过高的成本价或许是世纪华荣“退地”主要原因——该地块7600元/平方米的楼面地价，再加2200多元/平方米的建安成本，加500元/平方米的各种税费，以及1000元/平方米的营销成本和项目管理费用后，其建成楼盘后的成本价逾11000元/平方米，远远高出了区域均价。

除了“退地”，“滞销”也成为地王遭遇的又一重尴尬。2010年10月，内蒙古伊泰以7600元/平米的楼面地价创下了攀成钢的新地王。然而，高调拿地之后，伊泰进入了长达4年的“失联”状态，最终，2014年9月，最小面积260平方米、总价500万起的所谓城市顶级豪宅“伊泰天骄”亮相。但截至去年12月，仅售出40套房源。

再将时间追溯至12年前的春熙路“地王之争”，这块高达2005万/亩的地块由国嘉拿下后一年，“第一城”就横空出世。项目开盘时，一楼临街商铺售价达12万元/平方米，成为“成都铺王”。然而，虽然坐拥春熙路和红星路两大商业步行街，但目前“第一城”已深陷尴尬，多家知名商户撤离，在各楼层的不少商铺门口，都贴着“商铺到期，优价出租”、“租金可月付、无转让费”等广告。“拆散零卖，产权分割”被认为是“第一城”没落的重要原因之一。

救赎：等待时间寻求盈利

2014年4月，宜宾鲁能开发（集团）有限公司斥资26亿元，拿下成华区跳蹬河槐树店路26号172.25亩的地块，宣告进入成都。令其走红的是9350元/平方米的楼面地价，溢价率88.34%。对这样的拍卖价，在场开发商一片哗然，有的开发商甚至说地块的造价估计都没算清楚，就出手了。

随后，经历了“鲁能首进成都即被退地”的不实传言，以及 “冒进的代价，鲁能槐树店地王项目搁浅”等一系列质疑后，去年9月20日，在距离拿地1年零5个月之后，鲁能方面召开发布会，宣布鲁能成都项目定名“鲁能城”，并正式启动。

有分析人士指出，鲁能先后拿下的两宗地块虽然能够平均地王地块的成本，但即便是开发出来，盈利也很困难。这样的设置最终能否被市场买单，真正的考验还需要在其正式亮相后到来。

继去年9月夺得被分拆散售的百仁地块后，3月4日，由朗诗、阳泉煤业及宏仁实业合资成立的成都太行瑞宏房地产开发有限公司，再度入手抢夺“成都史上最贵宅地”不足为奇。根据规划，该地块将被打造成为成都最高端的豪宅。

不过，虽然此次成交价很高，但业内人士指出，由于253亩地分成了四块出让，之前的几块已经被太行瑞宏拿在手上，并且地价很便宜，所以整体分摊下来，项目的地价并不高。

而该地块此番加冕地王，意味着一个被低估了多年的潜力区域将被彻底激活，从而引爆区域价值的急速增长。届时，区域所有项目都将分享此轮价值红利。来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

24年，与中国资本市场一起成长；精准研判，权威解读，透彻分析 ；《金融投资报》助你财富增值！

邮发代码：61-146（周末证券）  61-102（限四川地区，全套）

四川订报热线：028-86968486

上海订报热线：11185

微信公众号：jrtzb028

新闻推荐

天原集团 预计一季度净利最少亏5500万

■川股之窗本报记者苏启桃3月30日晚间，天原集团（002386）发布2016年第一季度业绩预告，预计今年1-3月归属于上市公司股东的净利润为亏损5500万元-6000万元之间。公司表示，今年一季度业绩亏损主要原因是...

宜宾新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离宜宾再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。