“双政组合”重振楼市雄风？

晚报记者 陈建华 文/图

每年“金九银十”，是楼市收获的季节，是开发商大量回笼资金的时节，历来被开发商寄予厚望。金秋10月，也是广大市民购房置业、装修新房的好时节。根据宜宾市房管局商品房销售备案登记数据统计，10月份宜宾城区预计有20多个楼盘在售，其中不少楼盘加推了新批次房源的纯新楼盘，各大开发商已全然进入冲刺全年销售业绩的阶段。

近日，记者走访各片区楼盘营销处了解到，临港、天柏、西区大地坡以及岷江新区等区域的品牌房企都将在10月份住宅、商业领域全力冲刺，对于无数购房者都充满憧憬。在被业界称之为“新政组合拳的银行信贷政策放宽、公积金提取政策调整的同时，业界预测，宜宾楼市全年走向将在10月见分晓，房价或涨或跌以及市场是否回暖将直接影响年末宜宾楼市冲量的动力与信心。

厉兵秣马年末冲量

对于多数开发商来讲，年末的临近意味着要盘算一年的收成如何、销售量多少、资金的回笼是否及时，年初既定的任务是否完成等等，所以年底冲量的促销行动是否要提前打响？

往年，为了在年底的营销争夺战中夺得先机、笼络人气，各楼盘的活动层出不穷。

记者近期走访发现，国庆过后，各楼盘又在谋划，无论是商业还是住宅楼盘都蓄势待发，年末还将推出各种优惠活动，而力度与“金九银十”相比毫不逊色。

据宜宾市房管局发布的业务办理统计信息，2014年8月，该局受理业务总计6190件，其中转移登记1198件，抵押登记401件，预告、预售435件，变更登记3936件，初始登记190件；9月份，该局受理业务总计4202件，其中转移登记1560件，抵押登记1330件，预告、预售670件，变更登记583件。

从以上信息可看出，“金九”含金量不高。年末楼市，有待开发商强而有力的促销力度来打破局面。

从各区域在建楼盘产品定位看，作为“主角”登场的高层产品类别丰富 、琳琅满目，可谓多年积淀之大成，既有城市综合体、商圈住宅、公园高层、江景楼盘，还有大批满足首次置业买家需求的低门槛、低总价的中小户型，不管是区域分布还是价格主张，都让人充满期待，同时，还有部分准现房。

不过，好地段，低档次，且物美价廉的“实惠货”，才是购房者最终关注和追逐的焦点。

购房要看“五证一照”

在楼市结构调整不断深入的背景下，银行业在源头上拧紧“水龙头”让很多房企陷入资金困局。个别企业融资不畅甚至导致问题楼盘事件出现。

10月14日，宜宾市房地产管理局翠屏区分局发出通告，提醒购房者在置业过程中要注意防范陷阱，应查看开发商提供的“五证一照”是否齐全，“五证一照”是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》、《房地产开发企业资质证》及《企业法人营业执照》。预购商品房时，应将购房款缴存至相关商品房预售资金监管账户。新建商品房购房合同实行网上即时签约，购房人需与开发商在宜宾市房地产管理局翠屏区分局网上签订购房合同，网上签订的购房合同须经翠屏区房管分局备案，以利保障购房者的合法权益以及避免开发商“一房多卖”。

同时，购房者可预先在宜宾市房地产管理局翠屏区分局的官方网站（www.ybcpfc.com）上查看预购商品房是否已网签或备案、是否已办理在建工程抵押（已抵押的预售房源需解除抵押后才能进行网上签约备案）。

在购买二手房时，购房者应查验卖方身份和产权证的真实、可靠性。审查该二手房有无权利限制，签订合同条款要细致周全，确保交易资金的安全，杜绝违规操作。

公积金新政利好刚需

近日，国家住建部、财政部和人民银行联合出台住房公积金新政策，取消住房公积金个人住房相关收费项目，减轻职工贷款负担，同时支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。

此次公积金政策的调整，在时间上与9月30日央行调整住房信贷政策上形成“巧合”，被业内广泛解读为“救市组合拳”。对此，专家指出，此次政策调整，旨在规范公积金的管理运营，提高公积金使用效率，短期释放的中低收入购房需求有限，政策更多是在预期上影响市场，有望在一定程度上提振楼市信心。

业界认为，在目前银行贷款渠道有限的情况下，公积金贷款对中低收入群体购房需求有重要的现实意义，但长期以来，公积金的巨额存量与使用效率不高的问题一直饱受争议。

与之前央行信贷放宽政策一样，调整公积金政策将让公积金管理更加高效、透明，“双政”出台，并不是刻意“救市”。

新政并非“救楼市”

今年以来，从“取消限购”，“房贷松绑”到“购房补贴”，各种楼市政策频出，但市场反响依旧不温不火。

2014年国庆节前后，央行信贷政策松动的曙光，给萧瑟已久的楼市带来一丝暖意。

新政出炉，楼市会买账吗？从目前情况来看，对新政能否执行仍存质疑。尤其是房贷利率七折的优惠更如同空中楼阁。

时至今日，反观楼市传统意义上的“金九银十”今年并未如期而至。年初至今，除北上广深和三亚以外，国内其他城市接连取消限购，之后，央行出台新政松绑房贷，被调侃为国庆献礼，近日，住建部、财政部和央行又联合发文推出公积金贷款新规。一系列政策组合拳之后，各地楼市表现不一，难道第三轮“救市”真的要来了吗？

楼市调控过程中，最早出现“救市”争议是在2008年奥运会前后，宜宾楼市也曾一度萧条，时隔数年，经历了2013年的上扬，2014年楼市显得有点冷清。楼盘降价消息不断传来，不由得让人联想起2008年楼市的局面。那么，同为楼市的调整期，2014年和2008年有啥不同？

2008年受美国次贷危机影响，调控政策随之层出不穷。但楼市调整主要涉及到了一二线大城市，对于三四线城市而言，宜宾楼市仅仅是遭遇了一场连绵不绝的“毛毛雨”。除了部分尾盘清售，虽然促销活动也不断上演，但大多数楼盘并未出现实质性降价。

而2014年楼市所受环境影响不同，2014年全国楼市已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价企稳；然而三、四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，普遍出现了房价下跌的现象。

“即便是在临港区，目前在建在售楼盘的存量足以让整个中心城区消化一年。”宜宾某房地产公司总经理这样认为，年末冲量去库存化、快速回笼资金将是各房企首要大事。

大涨大跌均无可能

2014年7月7日居住用地拍卖会上，面积约164.07亩的临港LG-G04-01地块，用地性质为二类居住用地（不能兼容其它性质的用地），容积率2.5以下，此地块位于天立学校西侧，临港汽车产业园区南面，紧邻翰林府邸，起拍价3900元/平方米，虽仅有3家竞买人（自然人）参与竞拍；举牌66轮后，价格定格在5260元/平方米，被9号四川邦泰集团收入囊中。

受当前楼市大环境低迷影响，相比该区域新建楼盘土地成本，本次成交价并不算低。目前翰林府邸项目所在地块土地成交价为6260元/平方米，临港中央项目所在地块的土地成交价为8100元/平方米，学府华庭项目所在地块的土地成交价为2600元/平方米，四川邦泰集团在临港开发的首个项目———临港国际所在地块当年土地成交价是4900元/平方米。

同样，2014年7月11日上午，经过多轮角逐，随着拍卖师最后的一锤定音，起拍价2460元/平米，南岸西区大地坡A1-1地块使用权被寅吾房产和鼎盛房产以4400元/平米的价格竞得，该地块楼面地价约为3667元/平米，溢价率达78.87%。

宜宾某房地产公司营销部负责人杨娟认为，目前楼市几乎触底，房价再次大涨或大跌的可能性很小。从今年拍出的地价成本看，新成交的地块成本直接影响区域内的房价定位，排除部分因户型、节点促销以及房企资金链等因素，宜宾楼市新建楼盘商品房均价应该会维持在5500元/平米以上；再从目前楼市大环境看，房价上涨的底气依然不足，而且目前宜宾中心城区的房源库存较大，短期内对购房者选择空间以及心理影响不会产生太大的影响。

但可以预期的是，年末楼市博弈不会就此止步。

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