买下牧马山：30%外地客

成都商报记者 刘婷

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日前，成都商报地产研究院向牧马山蔚蓝卡地亚、金科廊桥水乡、置信牧山丽景、三盛翡俪山、北大资源·溪山樾、龙湖悠山郡、华新·锦绣尚郡、半山卫城等在售项目发出调查问卷，来自牧马山各大在售项目的数据显示，外地客对牧马山显示出高度认同。不少项目的客户构成中，外地客户的占比都在30%左右，而牧马山老牌项目半山卫城则占到了60%。墙内开花墙外香，牧马山作为国内第四大高端低密居住区域的知名度，可以说已叫响全国。

于此形成对应的是，在牧马山进行开发当年，外地开发商超过了半数以上，有的甚至将成都的首发项目放在了牧马山。

对于区域的抗性小，看好区域的自然和人文环境，看好未来的发展空间，是这些外地客买下牧马山，外地开发商开发牧马山的共性。为什么牧马山会墙内开花墙外香呢？这一点值得思索。

买下牧马山：外地客占了30%

目前牧马山在售的项目，几乎都是纯高端低密社区。为了了解各大项目目前客户的构成情况，记者日前向各大在售项目进行了问卷调查。在各大楼盘返回的调查中，可以看到，外地买家对牧马山的接受程度，或许超过了很多人的想象。多家牧马山在售项目的统计数据显示，约30%的外地买家在买牧马山项目。

2011年开盘的龙湖·悠山郡，其产品以独院和联排为主，目前在售的面积段集中在380-500㎡。从客户构成看，成都及其周边的客户，约为67%，其中城东和城南的客户，占到这部分的50%。川内客户12%，省外客户21%，也就是说，非成都客户的比例，占到了33%。

而较早进入牧马山片区的华新国际·锦绣尚郡，也以联排为主，其客户构成中，成都及其周边地区客户比例为70%，其中，来自城南的客户就占到了这部分的60%。而来自川内二级城市的客户比例为20%、外省客户7%、外籍客户占到了3%。“在川内二级城市总，西昌、南充、宜宾的客户比较多，而川外客户，则是来自西藏、上海和香港的客户比较典型。外籍客户，则以日本和新加坡为代表。”华新国际的营销负责人表示，这些外地客户，比较看重牧马山的区域价值和升值潜力。

作为2006年开盘的牧马山老牌低密项目，半山卫城的外地客户比例惊人。开发商提供的数据显示，成都及其周边地区只占到40%，外地客户的比例，高达60%：川内二级城市30%，外省客户25%，外籍客户5%。而牧马山蔚蓝卡地亚、龙湖长桥郡等，也都有高比例的外地客户群。

占位牧马山：半数都是外地开发商

而另一个值得关注的现象是，在牧马山开发的，超过半数以上，都是外来开发商。牧马山的区域增值空间，是他们最为看重的。

华新国际、吉宝来自新加坡、北大资源来自北京、龙湖来自重庆、半山卫城的开发商来自厦门。除此外，牧马山蔚蓝卡地亚的开发商和置信，则是本地开发企业。

更值得关注的是，不少外来开发商将自己进入成都独立开发的首个项目，放在了牧马山，比如半山卫城的开发商，以及新进入成都的北大资源集团。

半山卫城的开发商，目前成都在售的唯一一个项目就是半山卫城。这个项目在2006年开盘，是牧马山较早的低密项目，其营销负责人表示，当时在成都准备做独立开发的时候，就是想做高端低密项目，而选择牧马山，是因为这里的山地自然环境、人文背景都很不错，很适合做高端低密社区。从目前来看，牧马山的增值潜力还非常大。

而新进入成都的北大资源集团，则规划把此前180多亩的项目，扩大成700多亩的高端低密居住社区。其首发项目北大资源·溪山樾，以联排和独栋产品为主，即将在5月开盘。为何将首发成都的项目，放在牧马山？对此，北大资源成都公司的营销负责人表示，首先还是出于公司品牌落地的考虑，相比做刚需盘而言，高端低密项目的调性更高端，更有利于公司品牌的战略落地，有利于公司形象的建立。而选择牧马山，则是因为事先了解了牧马山的规划，和城市向南发展的规划高度契合，对这个片区的自然资源、未来前景非常看好。当初这个项目只有180多亩，但按照规划，它将逐步扩大为一个700亩的项目。“牧马山的升值潜力很大，潜在的机会也越来越多，随着其城市高端低密居住区的占位日益凸显，其市场容量也会越来越大。所以我们希望把北大资源·溪山樾项目做出规模，占位牧马山。”

实际上，这些来自外地的开发商，也在运用自身的各种资源，影响和扩大牧马山区域和项目，在一线城市和国外的影响力。以北大资源为例，将特意将今年的集团年会放到了成都来做，邀请来自全集团、各个城市的高管和精英们，到项目现场参观。还有的开发商，则选择了在机场做广告，或是去外地巡展，铺开的宣传面较大，并不局限在成都。

青睐牧马山：

外地客户没有抗性

这种外地客户扎堆购买高端物业的现象，不仅仅出现在牧马山。放在成都楼市来看，近年来优质的高端项目，依然呈现出这样的特点。

从麓山国际社区、铂雅苑、誉峰、中海城南1号到保利拉斐、ICC、仁恒滨河湾，呈现两个现象：首先第一批客人以外地客户居多，特别是有一线城市工作经历的，尤其青睐这些项目；第二，是容易形成外地高端人士的居住氛围，而这反过来也印证了提高了楼盘的品质和国际化，因为这些楼盘也的确实现了物业价值急速增长。

“牧马山也出现这种情况，其实外地购房者占比高，对区域是一种促进作用。这部分客户会扩大牧马山在外地的影响力，而且也会反过来带动成都本地的客户，共同建立起对区域和项目的信心。”吉信行·方圆事业部营销总监冯阳这样表示。他分析，牧马山的纯粹性，决定了想要购买高端低密产品的外地客户，牧马山都是他们的必看之地。相对一线和沿海城市而言，牧马山的性价比非常高。除个别项目外，目前牧马山的联排均价集中在7000-8000元，独栋均价一般是9000-12000元，“相对所买到的自然资源，这在其他一线和沿海城市是难以想象的，几乎是白菜价。”另一个原因是，成都本地客户传统觉得牧马山比较远，配套不够，并未看到近年来牧马山的发展，这些问题都已经或正在解决，未来前景看好。而外地客户，对牧马山则没有这些抗性，甚至非常看好其机场经济圈的交通便捷性。

“相比成都客户而言，外地客户对牧马山区域基本都没有抗性，很多人甚至觉得，离机场近是非常大的优势。不少外地和外籍客户，都是在项目开盘的前期购买的，主要是用于投资和养老。而对比北上广深等一线城市的独栋和联排的价格，牧马山同类产品单价仅仅1万多元，性价比毋庸置疑。”华新国际·锦绣尚郡有关负责人这样分析原因。

“我们这算墙内开花墙外香，主要是外地客户对牧马山没有消极印象。”半山卫城的营销负责人表示，从他们的调查看，客户最看重的是户型和价格，分别占到了20%，最畅销的户型，集中在186-273平米之间。外地客户对牧马山的认同，主要表现在：这是成都不可多得的高端纯低密居住区域，这个区域的产品全部都是独栋、联排、双拼；其次是位置非常好，毗邻机场及各种快速通道，交通便捷；“还有就是我们的建筑风格很对他们的品位吧，还有客户是在飞机上看到我们的广告，然后把广告撕下来找过来的，而且相对于他们所在的城市，我们的价格是很有诱惑力的。”

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