“一房二卖”引纠纷 南溪法院向房管局和房产企业发司法建议

□郎桔 王晨

近日，南溪区人民法院在审理一起房屋买卖合同纠纷案中，发现房管局和房地产开发企业同时存在违法行为。为预防和减少社会矛盾，充分发挥司法参与社会管理创新的效能，遂在案件审理过程中分别向双方发出司法建议，并限期提出整改意见。

房管局预售备案登记审查不严

经南溪区法院审理查明，房管局于2012年7月5日无故对陈某、钟某与重庆市某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》预售备案登记进行撤销，并于2012年8月1日针对同一房屋设立了不同预购人的预售备案登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条、第四十五条第二款规定，商品房预售合同备案是房地产行政管理部门对期房销售市场的一种监管行为，目的在于保护预购人的权益，对开发商的预售行为进行监管，以维护房地产市场正常的交易秩序。房管局作为房地产行政管理部门，在上述撤销预售备案登记行为和重新预售备案登记行为中均未尽到审慎审查义务，导致后期向钟某颁发房屋所有权证的行为存在瑕疵，致使预购人陈某合法权益受到损失。

房产商背信“一房二卖”

重庆市某房地产开发有限公司与共同买受人陈某、钟某于2011年8月15日签订了《商品房买卖合同》后，在未与共同买受人陈某解除《商品房买卖合同》的情况下，又将同一房屋于2012年7月7日与钟某单独签订《商品房买卖合同》，该行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”以及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，导致买受人陈某商品房买卖合同的目的不能实现，致使陈某合法权益受到损失。

违法后果影响

陈某为维护自已的权益，曾分别于2016年9月与2017年7月向南溪法院提起行政诉讼，南溪法院于2017年12月13日判决撤销房地产管理局于2015年5月27日颁发的宜房权证南溪区字第201502315号房屋所有权证。该判决经宜宾市中级人民法院二审维持原判。由于钟某于2017年3月已将涉案房屋出售并经房管局办理了房屋所有权转移登记，陈某再次于2019年6月向本院提起民事诉讼，要求利害关系人赔偿损失。虽然本案最终以调解方式处理，但历经近三年的诉讼，既徒增陈某的诉讼成本，又耗费了大量的司法资源。

司法建议促整改

为了规范房地产市场交易秩序，引导房地产企业诚实、守信履行合同，促进房管局依法正确履行监管职责，南溪法院分别向房管局和房产商发出司法建议。对于房管局，建议房管局在以后的工作中应当严格按照法定程序办理商品房预售合同备案登记以及撤销预售备案登记行为，避免造成国家赔偿；对于房产商，建议重庆市某房地产开发有限公司在以后的商品房销售过程中应当严格遵守《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关法律规定，避免给企业带来经济损失。

目前，房管局已经发回复函，表示已就商品房买卖合同网签备案流程进行了专题研究，并制定了“三审一撤”制度，即买卖双方共同申请—初审—复审—审核—网络管理员撤销，以制度规范管理，最大程度保护群众合法权益。

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