蝶变，只楚焕发新魅力 业内人士解读：资源禀赋得天独厚，棚改力度强劲扎实，未来前景无限可期

YMG全媒体记者盖鹏 杨春娜摄影报道

如这火热的天气一般，房产圈里，只楚片区掀起一轮又一轮热潮——万科、世茂、德润、中梁、新力、三盛等房地产龙头企业纷纷签约落户，随处可见塔吊林立、热火朝天的建设场面。

曾经沉寂的只楚热闹起来。一手牵着民生，一手牵着经济，只楚正借力“棚改+”，实现辖区的完美蝶变。

近日，记者走访部分房地产商、业内人士，在他们眼里，得天独厚的资源禀赋，棚改力度的强劲助推，未来前景的无限可期，都成为“只楚磁场”的吸引力所在。

烟台市房地产协会会长王光——

相比于幸福板块的轰轰烈烈，只楚的开发则要低调很多。实际上，从2019年开始，只楚棚改就已经大刀阔斧地进行了。

只楚棚改是芝罘区规模最大、居民最多、面积最大的，包含项目12个，涉及居民约10000户，规划用地面积5300余亩，总建筑面积约700万平方米，吸引了包括世茂、中梁、新力等多家实力房企竞相进驻。

芝罘区西部，一直以来都为人所诟病。无论是幸福还是只楚，看起来都与繁华的市中心相去甚远，甚至被称为“村里”，实际上他们距离中心区并不远，但长久以来都因为这样那样的原因未能得到有效开发。

从区位上来看，只楚板块与幸福新城起步区仅一路之隔，进行全面开发后，芝罘西的这两大片区必然将相互支撑，相互依托。只楚与福山区夹河新城也相距不远，届时三大片区交相呼应，未来前景不可限量。

而从当前市区融合的角度来看，只楚板块发展前景非常值得关注。芝罘区地少人多，空间狭长，发展受限。在蓬莱撤县设区后，作为市中心区，芝罘区若要提高首位度，必然要将发展目光转向西部，只楚也将因此受益。

而只楚得天独厚的自然优势往往被忽视，不少人对只楚的观念可能还是城中村、老工业区，但是这里的自然资源非常好，特别是拥有其他片区罕见的河滨资源。

2020年，只楚园以“山河福地”为规划，扎实推进“五大功能区”规划建设和“一园一基地两中心”载体培育，真正将只楚园打造为城市功能提升、产城融合发展、宜居宜业宜游、烟台大市区建设的战略高地。其中，位于只楚东南部的生态康养示范区拥有可利用土地约3700亩，主要依托芝罘区润昌养老综合服务中心，以创新、集聚、融合、提升为主线，突出“生态、康养”两大重点，通过整合健康、休闲、养生、养老等要素资源，打造独具特色的区域生态康养示范区。而南北长约11公里夹河东岸生态旅游度假区将打造“生态、环保、高效、高质”的生态农业综合体项目和生态旅游度假休闲区。待两大功能区投入使用后，只楚将华丽转身为现代化生态园林城市的样板区、现代化新型城区和休闲旅游景点，升值潜力巨大。

问家传媒总经理、《楼市三人行》主理人刘志宏——

只楚片区热起来，可以用“厚积薄发”这个词来形容，而且在未来一段时间内的前景是业内非常看好的。在我看来，主要有以下几个原因。

首先只楚片属于芝罘区这个核心城区，只楚周边，东部新区加速崛起、南部新城日益重要、北部新城重新规划，只楚这块腹地的发展被大家普遍看好。在地理位置上，只楚也有优势，融汇贯通芝罘、福山、开发区；以港城西大街、红旗西路、只楚路、沈海高速等路网体系辐射相接芝罘中心区和莱山、高新、牟平区。交通也越来越方便，基本形成多方向、多模式的区域交通体系，东侧距市中心区域约7公里，西侧紧靠沈海高速公路，直达蓬莱国际机场，青荣城际铁路、蓝烟铁路及龙烟铁路贯穿辖区，距离烟台港、烟台火车站、烟台南站、汽车总站、汽车西站等均在30分钟车程以内。

还有一个非常重要的原因，就是只楚的棚改力度这两年是非常巨大的。因为棚改，这里吸引了许多开发商，因为棚改，居民购买力也得到提升，释放出非常大的潜力。只楚辖区目前有12个棚改项目，包括只楚东区、孙家、芝水、东南哨、北上坊、南上坊、西牟、沙埠、宫家岛、北皂、东玉、西玉等。放眼芝罘区乃至烟台市看，辖区涉及棚改项目最多、合作空间最大。棚改还有一个利好，就是原住居民多，购买力强，这对于开发商来说是求之不得的。

另外，只楚区域的房价也很有吸引力。房价在经过上一轮上涨之后，其实已经到了一个比较可观的数字了。只楚区域房价很有优势，会吸引许多刚需客户。而且这边的教育资源也越来越好，吸引庞大的客户群体。对于开发商来说，相比于中心城区其他区域，只楚片区的楼面价还不是特别高，开发商有足够的空间去运作，这也是开发商非常看中的因素。

总之，大开发商的布局向来是通盘考虑。之前，只楚片区一直没有大的开发商进入，现在随着棚改力度加大地块会越来越多，给了开发商进入这个地块非常合适的机遇，然后这里人口的密集度非常高，购买力强，所以说品牌房企纷纷布局这里也就是自然而然了。

新力·珑湾项目营销负责人熊德桓——

新力地产作为中国房企50强，进入山东市场后看中了好多城市，之所以选择烟台，选择只楚，正是看中了该片区的升值潜力。

首先是交通优势，辖区占据烟台市六区几何中心，根据目前销售情况来看，有3-4成客源来自福山区、开发区、莱山区等市辖区以及栖霞、招远等周边县级市，他们看中的正是项目具备的交通优势。只楚到107医院、鲁东大学仅需5分钟车程，到市中心不足7公里，驾车约15分钟便可到达核心商圈、汽车站；向西15分钟即可到达开发区彩云城，约16分钟到达福山区福海路，约30分钟到达机场。

道路先行，就连制约发展的内部交通，在这两年也有了重大的突破。魁玉西路只楚段道路全线贯通，塔山南路楚毓路至化工南路路段通车运行，优化升级后，形成了四通八达路网新格局。

在进入只楚市场前，我们做过前期市场调查。纵观芝罘区上下，唯有只楚具有尚未开发、价值巨大和丰富独特的山河自然资源。而在一山之隔的世回尧、黄务辖区内楼盘，相比较于只楚基础设施配套成熟，楼盘单价上更是相差3000余元。在当前中心城区加速融合发展的机遇下，只楚辖区作为烟台市中心城区的“西大门”，仍有极大潜力可挖。环顾只楚周边，东部新区加速崛起、南部新城日益重要、北部新城重新规划，只楚辖区要实现跨域发展，占据举足轻重的地位，必将借助市区融合机遇实现“突围”“翻身”，发挥区位优势，提升城市能级，塑造城市品质，打造城市名片，成为面向烟台市承上启下的辐射中心。

进驻一年来，街道提供了很多便民化服务，最重要的就是基础设施配套持续完善，城市发展承载功能不断加强。尤其是路网配套体系逐步完善。项目门口的化工南路，道路建设年限久远，绿化景观不足，整体已出现年久失修、坑洼严重、衔接不畅的严重问题。今年上半年，只楚街道对路面进行了完善修复、路灯增补、植绿造景，并将路名改为“德润路”。 这些举措不仅是“颜值”和“品质”上的提升，更是“幸福”和“和谐”的追寻。

中梁·樾山府营销负责人庞亮——

中梁地产去年进入只楚片区后，始终关注着市、区以及街道出台的相关政策，从近年来出台的政策和已付诸实际的改变中，我们更坚定了选择只楚的正确性。

在去年举行的只楚园棚户区改造项目招商推介暨新闻发布会上，可以明确看到，未来的只楚，以冰轮路、德润路为轴线，自西向东，分别建设发展滨河生态农业及休闲旅游区、智能制造高新产业区、现代商住服务区三个功能区，打造烟台城市发展战略高地。

购房置业最看重的要素，无非是区位、就业、教育等因素。只楚片区产业基础雄厚，不仅拥有冰轮集团、银河新材料、天泽软控等翘楚企业，同时高端装备、新技术、新材料、智能制造、大数据及人工智能等产业的全面发展，为片区奠定了牢固的经济与人口基础。

只楚街道加大产业项目招引投入，目前制定了《推动园区产业优化升级实现高质量发展的实施意见》，推进“五大功能区”规划建设和“一园一基地两中心”载体培育，明确园区产业发展方向，从只楚园区“五大功能区”规划建设来看， 产业方面，芝罘云数据基地、石川密封涂胶板生产线及研发中心等总投资65亿元的10个产业项目，依托总投资4.7亿元的奥森碳纤维复合材料和美尔森银河新材料等重点项目高标准建设智能制造产业园。这些产业园投入使用后，将吸引诸多就业人员就近购房置业。

东部现代商住服务区，为今年着力发展的片区，将通过棚户区改造集中安置，形成以德润路为中轴的北、中、南三大居住区，其中，中部商住服务区预估总面积达5平方公里，居住人口可达20万人，成为烟台市区最大的现代化综合城区。中梁·樾山府项目即选址于此。

教育资源方面，只楚片区虽然目前与市中心相比差距较大，但也正在稳步提升。康和小学去年投入使用，大大缓解了周边小区小学上学难的问题。而投资6亿元的烟台外国语实验学校新校区项目正加紧开展前期工作，待正式招生后，必将带动片区房价，全面提升辖区生活居住美誉度。

商业配套方面，目前只楚仅以发电厂西边的居住区为例，已经有辰源雅景、锦绣新城、康和新城等较为成熟的小区，目前总共的消费人群在10万人左右。后期随着中梁·樾山府等项目陆续交付，该区域目前的商业难以满足需求。

尽管各个楼盘都会有自己的底商，中梁·樾山府也规划了下沉式的商业街，但没有大的商业就形成不了很好的商业氛围。而今年3月，只楚与正大商业综合体项目正式签约，将引进卜蜂莲花一站式购物中心，打造芝罘区西部最大的商业综合体，投资过亿。此次签约也预示着结束芝罘区西部没有大的商业综合体的历史，建成后将会与中梁·樾山府配套商业街一起，极大带动当地的商业氛围，打造属于只楚片区自己的商业圈，把需求消化在自己家。

随着近两年只楚片区基础设施的改造和配套设施的完善，各类园区基地投入使用，大众型社区形成规模，不仅活跃了当地居民，也吸引了大批外来客群前来置业，“产城融合”已然见效。对只楚片区提升城区形象、品味和配套具有互利共赢的作用。

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