八成市民75岁后将房产过户给子女 不动产登记中心：身体健康时过户更合算稳妥

本报讯（YMG记者邹春霞实习生王敏通讯员姜波王晓军摄影报道）如果你有房产，你会选择在什么时间将房子过户给子女或作为养老基金？

随着房产价格上涨，房子已经成为很多无经济来源老人解决养老、医疗等问题的“重要依托”，现实生活中，很多老人直到躺在床上动不了才想起办理不动产转移登记。

记者从芝罘区不动产登记中心了解到，在该中心推行“上门办证”创新民生服务后，市民“扎堆”报名。他们是何种心态？老人自己的房产，在生前和去世之后再过户给儿女会有什么区别？记者采访了专业人士。

调查：老人办理房产过户大部分为75岁以上

如果你有房产，你会选择在什么时间将房子过户？

上午9点钟，芝罘区不动产登记中心已是人满为患。记者调查了解到，来办房产过户的老人，年龄大多为75岁以上，按照要求，是需要父母及房产继承人带齐相关证件进行现场办理。“我和老伴今年已经78岁了，儿子51岁，孙子26岁，我今天来把房子过户给孙子，给他作新房。”北岛的刘大爷笑呵呵地说。“为什么直到今天才想起来要把房产过户给儿孙呢？”“儿子以前做生意，生意有挣有赔，我留着这套房，是预防儿子儿媳生意不好，将来孙子长大了，有房子结婚。”刘大爷的老伴笑着插嘴说道。“谁知道孩子孝顺不孝顺？早把房子给他们了，不管我们了怎么办？”家住黄务的80多岁李大爷有四个孩子，他的想法是，谁养老把房子给谁。

统计数据显示，该中心平均每年办理6万多件房屋过户登记，在过户给子女中，近8成市民选择在75岁以上办理过户手续，大多数人的子女也都已经是五、六十岁的老人，70后、80后年轻人“接手”父母房产的仅占10%左右。

而在最近20件申请上门办证的特殊群体中，他们年龄都为85-94岁，都是因年龄较大，行动不便等身体原因不能前来受理大厅办理。

建议：过户比赠与、继承更为合算稳妥

“我们建议，老人在身体健康的时候过户房产更为合算稳妥。”据工作人员介绍，处理老人房产大多为赠与、过户和继承三种方法。

第一种赠与。直系亲属需缴纳契税3%+印花税万分之五，非直系亲属不仅税费更高，而且还需要提供更多相关材料；第二种继承。老人过世后，继承应由第一顺位继承人：配偶、子女、父母共同完成。如果要过户到一人名下，需要其他继承人放弃继承遗产的声明才可以进行下一步操作。

第三种是过户。主要依据老人和子女各拥有几套住房、房产拥有年限、是否是房改房或商品房等，一套住房90平米以下，契税1%，90平米以上，契税1.5%；两套住房90平米以下，契税1%，90平米以上，契税2%；三套住房，契税3%。“这是我们初步了解到的情况，详细情况请询问税务窗口。趁老人健在时处理财产的优点是，财产部分不再需要遗嘱，避免了继承的风险，也节省了遗嘱相关费用，尽可能避免因老人过世造成的纠纷。”工作人员介绍说。

风险：上门办理过户需要有法律依据

“现在我们平均每天办理不动产登记业务300多件，但因场地面积和人员不足等原因，现设立18个业务窗口，其中受理登记窗口11个。如果上门办证，就需要暂停1-2个受理窗口。为了不影响受理大厅群众的办理时间，上门办证只能安排在周末或其他空闲时间。”受理科长苗海亭说：“现在，只要申请人居住地在芝罘区，符合上门办证条件，我们会尽一切力量提供上门办证服务。但同时必须要明确的是，上门办证不是申请即可受理，一是不能影响受理大厅的日常工作；二是要符合相关条件。”“我们不怕辛苦，但是房产过户很容易引起纠纷。”办证人员的担忧并非毫无缘由。

近年来，以上门服务缺乏法律依据为由，要求确认登记行为违法的诉讼案件时有发生。

这类诉讼也发生在婚姻登记等其他行政机关行使登记职权的领域，由此引发了部分工作人员的隐忧。

探索：第三方见证可破解上门办证风险

“面对人性化服务的要求，在法律条文没有明确规定时，登记机构应该依法行政，办与不办应依照法律规定和文件依据。”山东烟泰光远律师事务所宋秀华律师介绍，为了减少和避免上门服务可能带来的法律风险，不动产登记机构在给老弱病残群众提供“上门办证”时，应注意全程录像，特别要录下当面询问申请人的情况，并妥善保留影像资料和申请人的签名或指纹。“同时，可以采用第三方见证的方式见证‘上门办证’。登记机构或申请人都可以邀请与该不动产权属无利益、无继承关系的第三方，全程见证申请人的申请意愿和工作人员的办理流程，并进行签名或按手印。第三方见证具有法律效力。”宋秀华律师说。

芝罘区不动产登记中心负责人告诉记者，目前该中心已经制定完成《上门办证制度》，对“上门办证”的服务对象、申请程序、作业流程、第三方见证、不能提供“上门办证”的范围和工作人员要求等作出明确规定，从点到面，全面推行“上门办证”业务。

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