巧用公积金贷款买房, 拉长公积金贷款期限，夫妻中年轻一方做主贷人

政策

公积金政策调整变化

今年以来全国30多个城市都陆续调整了住房公积金政策。本轮公积金政策调整有几方面主要变化：1.降低首付比例，部分城市首套房首付降至2成，二套房首付从4至6成降至2至5成不等。2.提高公积金贷款上限。

3.部分城市对二套房不再有人均住房面积的限制。(对二套房的有关政策各地差异较大，具体需咨询当地公积金中心)

4.支持异地贷款的城市增加，部分城市将异地贷款范围扩大到全国。

烟台市

5年以上贷款利率3.75%

上个月起,烟台五年以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由原来的3.5%下调至3.25%,五年以上贷款由原来的4%下调至3.75%。根据烟台市对住房公积金贷款利率的规定,个人住房公积金贷款利率按照中国人民银行同期公布的利率执行,新发放的公积金贷款执行新利率,对存量贷款客户来讲,在贷款期内遇利率调整,从次年1月1日起执行新利率。根据烟台最近出台的一系列房产优惠政策,公积金贷款由原来的30万30年调整为45万30年。此次“央妈”降息,对烟台市民来说,意味着个人住房公积金贷款利率由原来的五年以上4%下调至3.75%,五年以下的由原来的3.5%下调至3.25%；商业贷款部分,五年以上贷款利率将由原来的5.9%调整为5.65%。

其他城市

“首套”认定门槛降低

2015年6月1日起，北京公积金贷款新政正式实施。对于公积金贷款的“首套”的认定，已经从“认房认贷认购房提取”等比较严格的门槛，降低为只需在本市无房。

名下无房：首付最低2成，最高贷款120万元。

名下有一房、贷款还清：首付最低3成，最高贷款80万元。

城市个人夫妻共同北京120万杭州100万成都50万深圳50万90万广州50万80万天津60万80万上海50万100万

目前几大主要城市公积金贷款最高限额如左图：（数据仅供参考）

注：表格中所给贷款上限只是理论上的，实际中能否贷到最高额，银行将根据个人情况综合评估作出判断。

异地

缴够6个月可申请贷款

1.连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可申请住房公积金个人住房贷款。

2. 各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。即：(1) 在异地缴纳公积金的市民在老家买房也可以申请公积金贷款啦(注：需持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请)。

(2) 曾在异地缴纳公积金的市民，根据原缴地公积金管理中心出具的缴存证明与现所在地合并计算。

3.根据2014年9月30日出台的房贷新政，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。以100万的公积金贷款为例，取消4项收费最高可省8000元。

认定

首套房二套房咋认定?

新政对此的认定方法简单通俗的来说就是认贷不认房，也就是说如果你买过一套房但贷款已还清，再买房的时候，贷款利率啥的政策等同首套房执行，下限为基准利率0.7倍。

既然按照首套房认定有这个好处，那大家肯定很关心怎样能被认定为首套房。比较常见的几种情况包括：

1.贷款买过一套房，但商贷已还完，再次贷款买房，按首套房算。

2.首套房未贷款，而是全款付清，再次购房使用贷款，按首套房算。

3.夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前无房，婚后贷款买房，按首套房算。

4.个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房，按首套房算(需提供两套房的出售证明)。

5.还有就是个人名下有房，但当地房屋登记系统查不到，再次买房也可按首套房算。

什么情况下算二套房?

1.贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房算二套房。

2.个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。

3.夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房，算二套房。

说了这么多好绕啊，其实简而概之就是：买房时手上没有没还完的贷款，就算首套房;反之，算二套房。

提醒

应合理拉长贷款年限

1.合理拉长贷款年限。前面说了，公积金贷款有上限，所以对大部分人来说需要商贷+公积金贷款的组合贷款方式。大家知道，商贷利率高于公积金贷款利率，所以商贷应该优先尽快还。按照这个思路，那么就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。

2.小两口申请公积金贷款有诀窍。由于目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。

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