酒店式公寓, 调控下你敢买吗？

可以“自用”也可作为“投资”

YMG记者李少鹏

如果一切顺利，梁丽在养马岛买的酒店式公寓将在明年交房，而她早已提前安排好房子交付后

的用途。“放假的时候可以跟家人一起去休闲放松一下，

外地的亲戚朋友来了也有地方住了，平常不住的时候酒

店代为管理，年底还能分一部分客房收益。”她说。

在一系列房地产调控政策的作用，如今住宅市场的投资空间已基本榨干，持有闲置资金的购房者只能另寻投资出口。因此，兼具“自用”和“投资”两大属性的酒店式公寓开始备受关注，特别是随着烟台休闲、旅游产业的日益完善，像梁丽这样关注酒店式公寓的购房者正越来越多。

投资便捷性吸引购房者

谈起购买酒店式公寓的初衷，梁丽回忆说，自己和家人在去年决定用闲置资金投资一套房子，但当时正值房地产调控最为严厉的时期，住宅市场一片低迷。同时，考虑到二手房市场房源数量逐年增多，新买的房子既不见得容易租出去，还要操心装修、买家具、找房客、房屋维护等琐事，而且物业费、取暖费也是一笔不小的支出，于是便将购房重点放在了酒店式公寓。

“买酒店式公寓就不用操心这些事，开发商会将公寓作为客房经营管理，并在年终向业主支付30%的客房收入。同时自己每年还有50多天的免费居住权，不仅能和家人一起去休闲度假，亲戚朋友来了也不用再另找住处，既方便省钱又显档次。”梁丽说。

正是凭借明显的差别优势和投资便捷性，酒店式公寓开始成为众多投资者的新宠。南山地产策划经理王琳表示，公司在马山寨附近的一处项目推出了1000多套酒店式公寓，自2010年下半年开盘后已基本售罄，目前仅剩下40多套房源。

“在客户群体中，烟台本地和外地的购房者基本各占50%。尽管调控确实对投资需求产生了一定冲击，但酒店式公寓具有免装修、拎包入住、酒店式管理的特点，而且烟台具有丰富的旅游资源，投资者对公寓未来的入住率及投资回报率还是很有信心，此类产品的市场认可度还是逐渐上升的。”

养老需求提升市场潜力

在投资属性逐渐获得市场认可的同时，社会发展的新趋势也为酒店式公寓带来了新机遇。烟台九龙房地产负责人徐忠勇表示，公司已在昆嵛山周边拿地筹备开发一处高端项目，其中部分产品便属于酒店式公寓的性质。虽然整个项目还处于筹备细化阶段，但从目前的客户储备情况还是十分可观，特别是受到了大量日韩华侨以及北京、上海等一线城市的中老年投资者的关注。

“怎么养老如今已经成为广泛关注的社会问题，与国外和国内一线城市相比，烟台的生活成本低、资源环境好，特别适合老年人生活。”徐忠勇说，“而酒店式公寓具备齐全的餐饮、交通、休闲、保洁等服务，并且能享受到居家的气息，许多老年购房者都有意买来用于安度晚年，而这也为酒店式公寓提供了更为广阔的市场潜力。”

对此，梁丽也正有在酒店式公寓里养老的计划，她表示，如果不需要开发商代为管理运营，自己可以将公寓收回自住，并承担相关的物业、水电费用。等自己和丈夫年老之后完全可以搬进来，酒店现有的服务也可以为生活提供足够的保障。而且与养老院相比，公寓毕竟还是属于自己的房子，住起来更为自由和便捷。

地段和物业成核心要素

随着市场认可度的提高和投资热潮的涌动，酒店式公寓在烟台的开发也步入快车道。据记者统计，目前全市在售或正在建设的酒店式公寓项目已接近10个，大多集中在海阳市滨海沿线、养马岛和昆嵛山景区附近。而由于对商业配套、硬件设施和软件服务等方面都有较高的要求，酒店式公寓的价格则在每平米万元上下，远高于周边住宅项目。

较高的投资门槛，也使得购房者更为关心日后的投资收益。业内人士表示，综合酒店式公寓的各项属性，地段的自然资源和物业管理的水平，成为关乎项目未来走势的最重要因素。

徐忠勇表示，客房收入通常是酒店式公寓投资回报的主要来源，而要使客房达到一定的入住率，必须依托丰富的旅游、休闲资源。因此，购房者在选购酒店式公寓时，需要考察项目周边是否拥有良好的环境和齐全的配套设施，并着重注意区域内关于旅游业、服务业的相关规划。同时，考虑到项目的市场推广前景和自身居住的舒适性，开发商物业管理和经营水平则更为重要。

“一个酒店要吸引充足的客源，必须有良好的服务。而且购买酒店式公寓的购房者一般不会在这里长住，通常是在这里进行阶段性的度假休闲或商务接待。如果没有良好管理服务，购房者在入住前难以得到充分的保洁、饮食、交通等服务。”徐忠勇说，“如果购房者大老远赶来度假，下了飞机没人接送，回家之后还要先打扫房间、买菜做饭，哪里还有休闲的心情？这样的项目又如何能吸引客源并带来客房收入？”

业内人士表示，如果一个项目只按照酒店式公寓特征来建造房子，交房后却没有酒店式管理，那么既不能保证投资回报，也谈不上自住舒适度。因此，投资者在购房前一定要详细了解开发商的管理水平和未来的运营计划。

风险和收益并存

业内人士表示，投资酒店式公寓有风险。如果一个项目只按照酒店式公寓特征来建造房子，交房后却没有酒店式管理，那么既不能保证投资回报，也谈不上自住舒适度。因此，投资者在购房前一定要详细了解开发商的管理水平和未来的运营计划。

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