三人以服务不到位拒付物业费 法院视具体情况判决三人支付

姚女士、廖先生、代女士三名业主，共同在雨城区某开发商处购买了一处商铺，商铺集中交付后，他们只支付了2018年的物业费，2019年到2021年均未支付物业费。他们认为，开发商开办的酒店在其购买的商铺内堆放杂物，侵害了他们的权益。针对未支付物业费的情况，物业公司多次催告3名业主，可3人都未支付物业费。于是，该物业公司将3名业主告上法院，要求其支付物业费和违约金。

最终，雨城区法院判定3人应支付物业费。法官表示，酒店侵害3人权益，3人应找酒店协商解决，而根据物业合同的约定，3人理应支付物业费。

物业服务企业没有很好履行物业管理及维护等职责的情况下，业主可否拒付物业费？法官表示，业主应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，视具体情况决定是否减免物业费。

案件回放：

以物业公司服务不到位为由

3名业主拒不支付物业费

2017年6月30日，姚女士、廖先生、代女士3人购买了位于雨城区某开发商的商铺，该房屋建筑面积532.11平方米。当日，3名业主与某物业公司签订《某某前期物业管理服务协议》，约定由该物业公司提供物业服务，物业服务管理服务事项有：房屋共有部位的维护和管理、房屋共有设施及运行的维护和管理，负责物业公用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。

同时，双方约定的商业物业服务标准为每月每平方米3元，每年第一个月1—15日为缴费期，一次支付当年物业费，逾期缴纳的，按照拖欠费用每日千分之一的比例收取违约金。

该物业公司认为，自2017年12月底该楼盘集中交付后，物业公司入驻该小区提供了物业服务，但3名业主在接房后仅支付了2018年物业费，至今未支付2019年度至2021年度的物业费。3名业主未按合同支付物业费，经物业公司电话、短信、发函催收无果，于是到法院起诉。

姚女士、廖先生、代女士则辩称，其购买的商铺从2019年1月1日起未缴物业费是事实，未缴物业费的原因，主要是物业公司没有按照合同约定履行义务，一家酒店的杂物堆放在其商铺内，是该物业公司先违约，造成他们的商铺至今未能出租，对其造成了损失。

另外，物业公司无权主张违约金，就算该物业公司主张的违约金合法，但计算方式不符合法律规定，依法调减违约金；并且物业公司的服务标准未达标，请求对物业费依法进行调减；实际欠费的时间也未达到36个月，物业公司诉讼请求的金额存在问题。

案件结果：

法院判决三人支付物业费

法院庭审查明，原告与被告签订的《某某前期物业管理服务协议》所约定的内容，未违反法律规定，合法有效。

物业公司列举的证据能证明姚女士、廖先生、代女士拖欠物业服务费38311.92元（2019年至2020年12月31日）的事实成立，3人未按合同约定履行缴纳物业服务费已构成违约的事实成立。

对于业主3人以辩称理由不缴物业费于法无据，不予采信。最终，法院判决发生法律效力之日起三日内，三名业主应支付该物业公司从2019年1月1日至2020年12月31日的物业费38311.92元。

法官说法：

物业服务存在重大瑕疵

业主可要求物业公司赔偿

为什么物业公司主张的2021年1月1日至2021年12月31日的物业费没有得到法院支持呢？

法官表示，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”从该条款的规定可以明确物业服务人在提起诉讼前，应采用催告的方式要求业主在合理期限内支付物业费，在业主在合理期限内仍不支付的，物业服务人才可以提起诉讼，法院对该物业公司要求3人缴纳该期间的物业服务费与法不符，且部分（2021年）物业服务费还未发生，此请求物业公司可待条件成就后另行主张。

根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条：“在涉疫情民事案件审理过程中，根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果和社会效果的统一。”关于物业公司要求三人支付违约金的请求，由于购买的房屋系商业用途，加之近年新冠肺炎疫情对商业大环境的重大影响，目前该商铺也未能经营，因而没有支持物业的主张。

物业公司提供的服务不满意，能拒缴物业费吗？

法官表示，需要具体情况具体分析。物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。

但如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。如小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

姜旭本报记者李晓明

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