购房意向书≠购房合同 违约也要担责

许多买过房的人都有这样的经历，在签订正式购房合同之前，买卖双方往往会签订购房意向协议，其目的是，约定双方权利和义务等事项。而该协议与商品房买卖合同有何区别？签订购房意向书后违约，是否要承担违约责任？近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例进行解答。

案例：

签订购房意向书但不履约

一总价款为138万元的商铺，王某在认购时向房产公司支付定金336000元，并约定待项目工程动工后付款20%，在签订正式商品房买卖合同时补交至50%，剩下部分采用按揭。并且约定，如果通知王某办理交款和按揭手续时，王某不来办理的话，自通知之日起15日后每天支付2‰房屋总价违约金。

双方签订意向书后，王某按时支付定金336000元。此后，开发公司向王某发出商品房买卖（预售）合同的通知书，告知王某已取得预售许可证，并通知王某按照约定日期内签订《商品房买卖（预售）合同》，并办理相关手续。但王某不仅未履约，也未支付剩余购房款。

一段时间后，该房产公司先后两次向王某发出《关于王某违约处理的通知》，要求王某前去处理。尽管第二次发出通知后，王某向该房产公司支付部分购房款，但王某拒绝与房产公司签订《商品房买卖（预售）合同》，也未支付剩余房款。其理由是，购房意向书既可认定为商品房买卖合同。故房产公司将王某诉至法院，要求解除投资意向书并支付违约金。

法院判决：

违约需承担责任

法院审理认为，王某与房产公司签订的投资意向书，应认定为预约，并非买卖合同。但王某提出的投资意向书系商品房买卖合同的意见并不予以采纳。

王某接到开发公司发出的通知后，没有能够履行意向书确定的义务，所以房产公司有权解除购房意向。对房产公司主张王某承担相应违约责任的请求，法院应予支持。

律师说法：

房屋买卖合同有内容要件

根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

本案中，王某与开发商虽然对商铺的坐落、面积、单价、总价、付款方式等进行约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，所以不能被认定为商品房买卖合同关系已经成立，只能认定为预约。

本案中，因王某无法证明开发公司存在先行违约行为，故王某应当按合同书约定承担相应责任。需要提醒购房者，在签订购房意向书后，一定要及时签订《商品房买卖（预售）合同》正式文本，或者在意向书中明确意向书具有买卖合同的效力，以便保护自己的权利。

雅安日报记者 高小松

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