小区缺“管家” “吃喝拉撒”问题多

◇本报记者 李仁胜 丁洁 文/图

■青青的绿地因为无人打理变成了菜地或杂草丛生；小区因为车辆乱停乱放而显得混乱；楼道因为疏于打扫而污浊不堪；小区公共设施遭到破坏无人维修管理；遭遇噪音投诉无门；小区大门全天候“敞开”，进出人员杂乱，居民人身财产安全得不到保障……

■在人们生活水平高速发展的当下，对于人居环境的要求也越来越高。但在一些老旧小区和还房小区，由于缺乏相应的物业管理，居住环境不尽如人意。

■小区物管尤其是老旧小区和还房小区的物管，成了困扰不少居民的问题，作为“管家”的物业管理部门又有什么样的看法？作为提升人居环境重要方面，老旧小区、还房小区的物管出路在何方？

现象

还房小区 缺乏物管问题多

小区绿化环境好、公共配套设施齐全、物业管理到位——这想必是不少市民在购房时最基本的考虑要素。连日来，记者在走访了一些老旧小区和还房小区之后发现，尽管部分小区身处城中位置，但由于缺乏物管，居住环境存在着诸多问题。

绿化地被改成菜地、公共停车位被改建成私家车库等，早就不是什么新鲜事了，本报也曾多次做过报道，但这样的事情在一些还房小区仍屡见不鲜。

在北渡小区的一处停车位上记者看到，原本有5个车位的，却有两个车位被堆上了建筑垃圾和一些被砍下来的枯枝败叶，紧张的停车位，催生了小区车辆乱停放的现象。狭窄的通道被堵，让进到小区里的车辆总是遭遇“狭路相逢”。

另外，据一些住户反映，小区里的路灯几乎没有发挥作用——十盏灯有九盏是不亮的；小区的公共院坝，被一些推销的、办丧事的、摆酒席的占据，吵吵闹闹的声音让很多人睡不着，但却投诉无门。

在牌楼路社区，不少住户实在看不过去，连连抱怨自己生活在垃圾一般的小区。乱搭乱建的棚子，随处摆放的烂沙发、垃圾筐，“潜伏”在草丛里的各种垃圾，楼道里胡乱堆放的杂物、垃圾，让人一出门就感觉焦躁和压抑……

不仅如此，在一些老旧小区，由于没有物管，安保设施也不到位，进出的人员混杂，车辆、物品被盗事件时有发生。记者走访了东兴区兴隆小区、北渡小区、桐梓小区以及市中区新建村、智慧村等小区发现，一些小区四面都是大门，各种小商小贩的车辆、流动商贩的摊子都能进入，人员可以任意出入。

作为小区管理最直接最基层的社区，不少社区干部对于物管的事也感到很头痛。

“很多人抱怨居住的地方环境太差，但对于一个月7元的卫生费，都舍不得出，能拖就拖。”东兴区西林街道办事处桐梓社区的工作人员表示，目前花钱请的人连开工资都成问题了。

看法

转变观念 物管也可自助化

一个小家，需要管家的人；一个小区是由不少的小家组成的，同样需要管家。可为什么不少小区的物管却是“不管”，有的甚至处于空白？对于大家的事，又该如何管？

“自己小区的事情自己办”。和平广场小区多年来没有物业管理公司入驻，但是通过小区居民筹资请人搞保洁，小区环境卫生得到了保障。小区居民邱淑华说：“如果居民认为物业管理公司的费用太高，没必要享受那么周全的服务，那通过居民协商，可以低价聘请保洁员、保安等，享受最基本的安全和保洁服务即可。”她认为，市场的问题可以通过市场手段去调解。

“小区居民的思想观念转变了，物管的问题就好办得多。”市民黄元华认为，住进还房小区后，许多居民还没有习惯身份从农民到市民的转换，骨子里还是“各管各家”的想法，于是看到环境变差时会抱怨，但听说要出钱时又不乐意。“最重要的是思想观念要转变，如果小区变安全了，变干净整洁了，家家户户每月出一点钱也值得，否则的话，小区的治安和环境卫生就需要各家各户来共同维护，而这又对小区居民的个人素质和团结性是一个很大的考验。”

“说到底，还是钱的问题。”李学军两手一摊，他刚刚去垃圾库扔了垃圾回来，踩了一鞋泥。“钱不在于多少，关键是哪个出钱，家家户户都想享受免费的物管服务，哪里有那种好事。我认为应该由街道社区出面组织成立业主委员会，由居民自筹加财政补贴，共同把那些老旧小区的物管服务搞起来。”

市民姜英认为，小区找物管就应该像吃自助餐一样，需要什么就选什么。“比如我这个小区有义务安全巡逻队，那我就可以只选择保洁服务。如果其他小区有人愿意承包清洁卫生，那我们就可只选择聘请两个保安。物业管理公司推出灵活多样的服务，既拓宽了市场，也解决了许多小区物管服务不到位的问题。”

破题

多方出力 老旧小区也可有物管

无人无钱，老旧小区怎么管？——这道看似无法破解的难题，在市中区玉溪街道范围内正得到逐一破解。

玉溪街道老旧小区多，楼栋布局复杂，流动人口多，盗窃案件时有发生，要实施物业统一管理被许多人视为“不可能完成的任务”。

被比喻为“基层平安符”的社区物管是玉溪街道在全市首创的社会创新管理新模式。

2012年，玉溪街道、社区干部连续3个月摸家底、划小区、拟方案，最终通过财政补贴、居民出资等方式，建成了街道物业管理中心，仅仅半年时间，在“大物管”运作思路的指导下，街道辖区内78个小区中就有46个小区居民享受到了专业的物业管理服务。

“街道物业管理中心配置专人管理运作，各小区的保安、清洁等工作实现统一协调管理，既能做到灵活把握又能做到点面覆盖。”玉溪街道办党工委书记周义萍介绍说，比如今天哪个小区的保洁员请病假或有事，物业管理中心就可调派其他保洁员顶岗，“大物管”模式的综合功能得到有效发挥。

“小区各单元口都安装了摄像头，白天和晚上都还有保安巡查，安全问题我们都放心。”环城路94号的邮电小区居民张良芳说，尽管小区建筑格局老旧，但是每天路面都打扫得干干净净，小区居民也有安全感，连续好几年都没发生一起居民被盗事件。

除了日常居民见得最多的保安和保洁员，街道的小区还普遍选配矛盾调解员和信息员，一旦有矛盾纠纷，调解员能第一时间出面调解，而信息员则在小区安全预警、处置突发事件等方面及时为相关部门提供信息。

“4?20”雅安芦山7.0级大地震发生后，社区物管中心在了解辖区震情方面发挥了大作用。短短30分钟内，物管中心就整理出了来自各小区“四员”反映的信息，为上级部门提供了及时有效的决策参考。

建议

物管出路 还在自身“造血”功能

“物管行业进入到内地的时间开始于上个世纪80年代。”内江市物业管理专业委员会主任杨自立谈到，如今，物管已经成为小区配套的一个标准，新建的住宅小区，都会给自己找个“管家”，承担起外部环境、小区绿化等配套设施设备的维修等工作，其必要性对于小区居住的舒适度和房子本身的保值来说非常重要。

物业管理，遵循社会化、市场化和专业化。而一些小区之所以出现管理跟不上的情况，与物业公司本身运作的收支不符有很大关系。杨自立从事物管工作已经多年，对于物管工作，有自己的见解。“内江的物管收费标准实行政府指导价，根据服务标准实行等级划分，不同的等级有不同的定价标准。就一等级来看，其收费标准6年没有上调过。直到今年1月才有所上调。”有的小区，11年了，物管费每平米只上涨了一毛钱，物管费没有适时上调，是导致一些小区物管跟不上的重要原因。“人工费、材料费在逐年上涨，而物管费却并没有随之上涨”，加上物管行业不景气，不断萎缩，一些物管从业人员的素质不高，人员流失严重，也是让物管服务不断走下坡路。杨自立坦言，“要建立起物管和业主之间的相互信任很困难，甚至走入了一个恶性循环的怪圈——物管服务低，业主不愿交钱，业主不交钱，物管公司难以为继，服务质量也就越低……”

对于老旧、还房小区的物业管理来说，可能还更恼火一些。大致说来有两种情况：一种是由开发商自己组建的公司，而另一种则是由街道社区进行简单的维护。杨自立表示，就现实看来，两者都具有局限性。光靠政府投入有限，只能进行简单看护，一旦小区老旧，各种设施设备更新改造维修的花费相当大，所以，“要实现小区的保值增值，解决公共服务的资金来源，光靠政府是不现实的”。

杨自立认为，老旧小区真正的出路，一来还是给予小区一定的“造血功能”，即在修建时，就划拨一定的商业用房，所得收益用于补贴小区公共服务支出，交由专业的管理方进行管理。这也是在国内一线城市已得到推广的一条出路。另一种就是两头出钱，即政府出资一部分，业主出一部分，聘请专业的公司进行管理，这也是解决老旧、还房小区物管的一种有效方法。

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