让房客不再弱势 租房新规要来了

承租人：享受法律保护但要履行义务

“房东撵人、毁约涨价、中介违规等一系列不规范行为，即将被依法制止。”据房产业内人士介绍，5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿），目前已经开始向社会公开征求意见。

据了解，近年来，我国住房租赁市场发展迅速，与此同时，也出现了当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，只有通过专门立法才能予以解决。2017年2月，住房租赁市场立法被列入立法计划。住房城乡建设部，研究起草了征求意见稿，征求意见为期一个月。

据住建部官网公示，《条例》明确规定了承租方、出租方，以及中介机构的利益和义务。其中，承租方将享受到系统的法律保护，体现出市场经济的公平公正。但也明确了承租人的相关义务。

其中，《条例》对承租人行为进行了明文约束，即承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。此外，针对“二房东”转租他人住房违规经营等市场乱象，征求意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。

出租人：擅自抬价强制撵人等恶行被禁止

“只有租过房子的人才能体会，临时搬家、找不到合租对象、或被房东强制赶出家门的苦衷。”很多宣城市区的陪读家长，都有类似的遭遇。然而随着《条例》的成型出台，相关损害市场公平公正的租赁行为，即将一去不复返。

据住建部官网公示，为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设置了限制条款。主要包括：出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能；出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准；明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住等。另外，对于最敏感的租金支付，意见稿不仅提出鼓励按月支付，还明确房东不得擅自抬高租金。承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

“照此说来，出租人岂不成了弱势群体？”租房房东们大多表示担心，如遇到无赖租户，反复拖欠房租该咋办？目前很多房产业内人士为之支招，“出租人可能会更加甄别租户”、“不接受有黑历史的租户”、“通过提高租金，来覆盖可能存在的损失”等。

中介机构：违反相关规定惩处更严重

据宣城市房产经纪协会成员介绍，目前，我国房地产中介服务机构约有6.8万余家。中介行业在为住房交易作出贡献的同时，也存在各种各样的问题。而《条例》已经作出的相关规定，将彻底净化房产中介行业。

据住建部官网公示，意见稿针对中介行业，作出了11项禁止性行为规定。具体包括，捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格。发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易。为不得出租、销售的住房提供经纪服务。强制提供代办服务、捆绑收费。未经当事人同意，以当事人名义签订虚假交易合同。协助当事人弄虚作假，为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利。对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息，低价收进高价卖(租)出住房赚取差价。购买、承租本机构提供经纪服务的住房。违反有关规定，为当事人提供购房融资。泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益。以及法律、法规禁止的其他行为。

同时，对违反这些规定的经纪机构和从业人员，将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。此外，公租房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用该条例的规定。

政策导向：鼓励出租方提供更长租期

据房产业内人士介绍，意见稿还鼓励租赁企业和出租人提供更长的租期。

据住建部官网公示，《条例》意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持；住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。对于租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

与此同时，更值得注意的是，在官方力推楼市购租并举发展的大背景下，各地也纷纷开始鼓励房地产开发企业自持住房用于租赁，为出租人提供更稳定的租期和更完善的服务。

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