重调研促调解保障楼市平稳健康发展省高院发布房地产案件审判白皮书

本报讯 2015年-2017年，三年时间，安徽省三级法院受理房地产案件年均增幅20%，诉讼标的额逐年递增，从2015年房地产案件诉讼标的总额224.86亿元到2017年达到328.71亿元。7月31日，记者从省高级人民法院获悉，该院针对全省法院三年来房地产案件及审判工作进行全面盘点，发布全省房地产案件审判状况白皮书，剖析纠纷产生的法律和社会成因，探究规范房地产市场发展的意见和建议。

透过案件揭示问题

“房地产案件总体上呈主体多、利益大、分歧多、法律关系复杂等特点，不少案件还与政府行为和政策调整相关。特别是建设工程施工合同纠纷案件，借用资质、串标围标、层层转包及违法分包等违法违规现象多发频发，进入诉讼程序后，当事人往往争议大，部分案件还涉及人数众多的农民工权益保护，矛盾纠纷化解难度大。”省高院工作人员在解读白皮书时指出，三年来，全省房地产市场经历了从三四线城市的去库存到二三线城市的限购限贷政策调控，政策调控直接影响房地产市场主体的交易意愿，进而影响部分房地产案件数量波动。所以在法院审理的房地产案件中，凸显了房地产市场存在的众多问题。

其中，部分案件因政府部门行为不规范诱发。三年来，全省法院新收一审建设用地使用权出让合同纠纷案件共计250件，多因政府部门违法违规进行毛地出让引起。另外，对建筑市场存在监管不严、查处缺位，以及政府部门作为建设方未能依法及时审计并支付工程款，建筑施工企业和实际施工人工程款、农民工工资等的合法权益得不到及时保障，从而引发连锁反应。

白皮书还透露，房地产开发相关环节存在诸多不规范行为。其中，招投标中违法行为较为普遍。从全省法院三年来审理的建设工程施工合同纠纷来看，招投标领域违法违规现象较为普遍，招标人通过少建多报、化整为零、“借壳上市”的形式规避招标，招标人与投标人在招投标前就投标价格、投标方案乃至工程价款等实质性内容进行谈判等，违背了招投标制度设立初衷。一些开发商为获取更大利益，捂盘惜售、捆绑销售，以及利用市场信息不对称与中介机构联手炒卖房号、哄抬房价。

调判结合应对类案

因房地产案件容易引发群体事件，安徽省法院针对此类案件，专门建立重大敏感案件报告制度，对外部监督关注和主审法官认为重大或敏感 案件，进行全程跟踪把控。其中，对因开发商违 约引起的系列买卖合同纠纷群体性案件等，坚持

“调解优先、调判结合”的工作思路，力求达到“调 解一个、解决一片、普法一片”的效果。芜湖市鸠 江区法院以这种思路一次调解处理某投资开发 公司与购房户之间的100多起商品房买卖纠纷；

在蚌埠中院协调和指导下，蚌埠某置业公司与 162 户业主之间因逾期办理产权登记引发的诉 讼，基本以调解方式结案；宣城中院注意借助政 府主管部门、当事人亲友等方面力量，促成绩溪 某房地产开发公司与众购房户的商品房买卖合 同纠纷、安徽某置业有限公司与众购房户的商品 房预售合同纠纷等系列案和解。

近年来，随着城市小区建设发展，业主欠缴 物业费引发的案件逐年增多，该类案件收结案 数跃居房地产案件首位。白皮书显示，安徽省法 院认真研究此类案件特点，采取有效措施积极 应对，类案处理取得良好的效果。其中，黄山市 两级法院三年来共审结物业合同纠纷案件2809 件，其中调解2153 件，调撤率达76.65%；宣城市 两级法院通过提供便民措施、简化救济程序、注 重 以 案 说 法 ，物 业 纠 纷 类 案 件 调 撤 率 达 75.66%，服判息诉率达98.75%。

主动调研统一尺度

由于房地产案件在各地均是多发现象，为 在全省范围内避免“同案不同判”现象的发生，省高院、各中院注意采取各种方式，加大对下级 法院指导力度，统一裁判尺度。省高院出台《安 徽省高级人民法院关于服务房地产供给侧结构 性改革促进房地产市场平稳健康发展的意 见》。滁州中院根据房地产市场的变化，出台《滁州市中级人民法院关于审理建设工程合同 纠纷案件中挂靠、转包、分包的认定与处理会议 纪要》《滁州市中级人民法院关于审理物业服务 合同类案件的纪要》，为辖区法院审理此类案件 提供统一裁判尺度与参考标准。

购房政策的变化给房屋买卖双方的交易条 件和交易意愿带来较大影响，在一定程度上诱 发纠纷的产生。为此，省高院高度重视，走访此 类案件数波动较大的合肥市两级法院，听取住 建、房产、税务等政府相关部门意见，通过研判 分析，形成《合肥市房地产案件审理情况报 告》。各地法院也结合热点问题开展调研，如芜 湖中院发布《关于防范房地产市场风险问题的 调研报告——以芜湖地区为样本》，有效地指导 了当地同类案件的审理。 （记者 唐欢）

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