土地 西安前11个月土地出让金1004亿元，增速为-5% 西南高新、东北港务未来仍是主城区新房供应主力军

根据中指研究院数据显示，目前土地溢价率创10年新低。2021年1-11月，全国300城住宅用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3%，绝对规模为近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3%；土地出让金4.1万亿元，同比下降9.2%。其中，西安前11个月的土地出让金为1004亿元，增速为-5%。那么，西安土地市场的具体情况如何呢？

两轮集中供地揽金超330亿元

今年，西安共有三次集中供地，截至目前，有两次集中供地已经结束，第三轮的成交情况即将在本月底揭晓。

5月31日，西安共发布22宗共1673.796亩地出让信息，其中20宗1644.758亩地为“两集中”供地。这20宗地中，10宗普通商品住房用地，9宗安置商品住房用地，1宗共有产权房用地。根据“3·30楼市新政”中“限房价、定品质、竞地价”的要求，住房价格和建设品质等要素在此次出让中明确约定。因此，这20宗地商品住宅毛坯销售均价也同步对外公布。

首批集中供地成交16宗共1164.857亩开发用地，共揽金92.26亿元。从拿地价格来看，新增宗万元地3宗，金茂摘得的位于高新的GX3-33-9楼面价13429元/㎡，绿城竞得的航天基地HT01-5-47-1宗地综合楼面价11776元/㎡。龙湖竞得未央区的WY1-4-20宗地，综合楼面价10606元/㎡。目前，西安万元宗地数量已达35宗。此时，开发商对于土拍的热情还是相对比较高的，很多地块都有多家房企争夺且成交有溢价。

与全国二次集中供地整体遇冷相似，西安市二次集中供地热度一般。

9月8日，西安市第二批集中供地信息发布，共45宗地，其中28宗商住用地，总出让面积约1865.725亩。从土地分布的区域来看，拍卖住宅用地中，高新5宗，曲江大明宫4宗，港务区最多有14宗等。华商报记者发现，从价格上看，关注度最高的是高新CID板块，毛坯限价为2.6万元/㎡左右，港务区毛坯限价为1.5万-1.8万元/㎡左右，大明宫板块毛坯限价为2.5万/㎡。从溢价率看，二次集中供地实行“限房价、定品质、竞地价”，竞拍方式有了新变化，设定最高限价，超过限价后转为公开摇号，溢价率不超过15%，部分地块自持面积5%—10%。可以看出，此次规则对于房企的品质要求会更高一些。经过公开挂牌出让，最终成交超238亿元。

供应走高 房企拿地更加谨慎

从这两次集中供地的变化可以看出：首先，二轮供地的数量增加1000余亩，从源头上改善供需不平衡的关系；其次，与去年同期相比，成交的万元地块数量明显减少，土地价格在控制起拍价和限价溢价的双重作用下有所下降；第三，对于房企来说，拿地更加谨慎也更加有针对性。首批集中供地中，民企表现活跃，龙湖、金茂、绿城、等房企均有拿地。而二次集中供地中，民企热情降低，除龙湖外多数地块的参拍房企均是央企和本地国企。

有分析认为，今年土地市场遇冷并不是开发商不想拿地，而是在信贷收紧、市场预期转变后，开发商资金紧张了，拿地策略也更加谨慎了。

业内人士沈玮认为，第二次集中供地量大价美。从位置来看，整个城市的开发导向依旧围绕西南高新、东北港务进行。有供地，城市才能有发展，高新三期和港务区正是如此，城市土地供应集中，未来仍将是主城区新房的供应主力军。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，楼市正在挤出投资者和投机行为，对买来自用的购房者来说是利好。购房者可以摒弃恐慌情绪，更加从容理性地去选择购买适合自己的项目。现阶段，随着金融政策趋严，购房者除了考量产品本身的地段、规划设计、施工质量、用材用料等因素外，开发商的兑付能力也是需要重点考量的因素之一。

年底将有超3000亩土地供应

11月20日，西安市公共资源交易中心发布国有土地挂牌出让，包括未央、莲湖、高新、曲江、雁塔等14宗地，共计约1055亩，将于12月底挂牌出让。其中有4块用于安置型商品房建设。有3块地要求竞得人须自持住宅建筑面积10%。自持期限为10年，用来配建公租房。

记者在整理地块信息时发现：本次集中供地的地块位置相对较好，大多数在城区内。从价格来看，除几块安置型地块外，建成后的毛坯最低限价在15015元/平方米，最高为25014元/平方米。另外，本次出让地块大多面积差异较大，如高新区有两块面积超200亩，雁塔一宗地超190亩等，其余面积均在50亩以下。

除此以外，在年底，西咸新区有大量的土地即将出让。11月18日，西咸新区沣东新城推出8宗开发用地（其中7宗共727.634亩为住宅用地，用于安置型商品房建设，另有1宗9.259亩为商服用地），以上宗地将在12月21日结束出让。12月10日，西咸新区公共资源交易中心公示，又有23宗土地即将挂牌出让，五大新城均有涉及，共计约1238亩将在明年1月份挂牌出让。华商报记者 党兰

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