买法拍房 谨慎小心 法拍房前房主欠2万多物业费 新物业要求新房主补缴才供暖 律师：于法无依

入住购买的法拍房后，才发现前房主拖欠了2.3万元物业费，业主遭遇两难——欠费与自己无关，但不补缴物业又不给办理供暖。

入住法拍房才发现原房主拖欠物业费

2020年10月，为方便孩子上学，陆女士通过网络拍卖程序购买了位于西安市南二环附近的伊顿公馆小区东区的一套法拍房，房屋面积90余平方米，同年10月21日，收到碑林区法院提供的《执行裁定书》和房屋钥匙后，陆女士前往小区物业顺利办理了入住及装修手续，并缴纳了一年1900余元的物业费。今年10月17日，陆女士一家搬到小区入住，而在前往小区物业缴纳新一年的物业费及供暖费用时，却被物业告知，原房主拖欠物业2013年至今的共2.3万元物业费，补缴后才能缴纳新一年的物业费及供暖费。

陆女士说，她是第一次购买法拍房，没料到会出现这样的情况，“2020年我前往物业缴纳物业费时，物业也没有告知我这个房子存在欠费的情况，今年小区更换了新物业，就出现了这样的问题。”陆女士说，她根本无法联系上前房主，现在凭空多出2.3万元的物业费欠款，她想弄明白这笔钱是否该由自己承担，“若真存在欠费，也是此前的房主拖欠的费用。”陆女士说，物业目前也没有向她提供有信服力的欠费凭证。物业以拖欠物业费为由拒绝办理供暖合理吗？

华商报记者在陆女士提供的《西安市碑林区人民法院执行裁定书》中看到，法院在执行某案件中，于2020年8月31日在淘宝网拍卖被执行人郑某某名下位于西安市碑林区白庙路伊顿公馆东区1幢18××室房产一套。2020年9月1日，买受人陆某某以90万余元竞得……

业主前往物业仍无法缴纳相关费用

11月4日下午，记者来到伊顿公馆小区陕西德仁物业，在陆女士向物业人员提出要缴纳暖气费和物业费时，工作人员表示，需要等上级领导回复确定才能缴纳。陆女士现场拨打楼管电话，对方称，正在和领导商量此事，还没有明确回复。

现场，物业人员查询缴费系统，系统中显示，陆女士家户主仍为郑某某，2013年至今共欠物业等费用共2.3万余元，此外，陆女士去年缴纳的一年期的物业费在其中也并未显示。“小区物业此前承包给了外面，今年才收回来。”物业人员说，上午领导曾和业主沟通过，让业主先把此前的费用补缴，再缴纳新的费用，至于陆女士此前缴纳的一年物业费，需要收据进行核实。

记者尝试与物业负责人联系未果，随后留下了联系方式，但截至发稿前未收到回复。

“拍卖时没人没告诉我原业主欠费由谁承担及具体金额，前物业公司也没有告知我欠费。”陆女士说，事情已经发生，希望在不影响正常供暖的情况下，可以和物业进行协商处理。

拍卖公告中曾注明欠费由买受人承担

通过淘宝查询“法拍房”后，出现了不少阿里拍卖平台的法拍房信息，其中大多商品链接中都会注明“标的物介绍”等情况，在“拍卖须知”中也会注明，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵……

11月4日，记者在阿里拍卖平台中搜索到陆女士所购买的这套房屋，拍品详情中显示已竞拍结束，在竞买公告中第六条注有“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电费等欠费均由买受人承担。”

记者了解到，在法拍房拍卖过程中，有相当一部分房屋在物业公司长期欠账。

各方声音

省政协委员：“法拍房”税费承担主体应明晰

11月2日，陕西政协公众号发布了省政协委员高海军关于《“法拍房”税费承担主体应明晰》的建议文章。文章指出，“法拍房”所欠的物业费、水电费、暖气费、燃气费等费用，应明确由被执行人也就是原房主承担，或人民法院优先从拍卖所得款中扣除。

他建议出台规定或司法解释，明确被执行人和买受人的责权划分。同时建议人民法院应在收到拍卖款后，一周内出具裁定书并向房屋管理部门送达解封的全部手续，让买受人早日办理房产手续、早日收房。

律师：“缴清物业费才能缴纳暖气费”没有法律依据

北京市京师(西安)律师事务所合伙人律师王国元认为，一般情况下，现在的“法拍房”在进入司法拍卖流程后会在公告上有“标的物所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠款均由买受人承担”字样，提前告知竞拍人风险，免除人民法院及拍卖机构的责任。

“在这起事件中，由于物业公司的变动，将欠缴物业费的情况一直拖延到一年后才爆发，让新业主心理上很难接受。另外，物业公司又把缴清物业费作为缴纳暖气费、购买水费等的前提，捆绑在一起解决。”王国元说，实际上，物业费是物业公司收取的其提供物业管理产生的费用，而一般市政供暖产生的暖气费是由物业公司代收的费用，物业公司强行捆绑没有法律依据，但考虑到供暖设施又由物业公司代为维护，实践中很难拆分解决，建议协商沟通解决。

参考建议

必要时可请专业人士评估 竞拍法拍房需注意这5点

王国元律师建议，市民在竞拍法拍房时，一定要擦亮眼睛，避免入坑。

一是看是否有租约或者设定居住权。由于“法拍房”法院只负责拍卖，不负责清场交付，所以能否顺利入住一定要做好前期调查。二是税费的缴纳风险。一般“法拍房”均是由买受人承担全部税费，但是金额以房管局的核算为准，这就要求一定要了解前业主的购买价格及交易方式，避免税费超出心理预期。三是拖欠物业费、水电费等的情况。尽可能到房屋所在的物业公司做好调查。四要看能否顺利办理落户。这关系子女能否在辖区入学等相关事宜。五是对小区的居住环境及房屋的使用年限、外观、户型等均要做一个前期了解。

王国元介绍，“法拍房”在享受价格便宜的情况下，要和购买一般二手房一样，必要时请专业人士介入做一调查评估，合理规避风险，才能顺利安家入住，否则再次引起不必要的诉讼就得不偿失了。

相关案例

买受人承担原房屋产权人所欠物业费用

2018年5月，徐某在司法拍卖平台上，看到了重庆市渝北区一处房屋即将公开拍卖的信息，但徐某并未注意到房屋尚欠物业管理费等约5200元。同年6月，徐某通过拍卖购得该房屋，并顺利过户。不久后，物业公司却找上门来，要求徐某支付前业主所欠物业费，徐某认为该费用与自己无关，不愿支付。物业公司起诉至渝北法院。法院认为，《竞拍公告》特别说明中，关于标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担，买受人作为完全民事行为能力人，对于《竞拍公告》中特别说明的内容及后果应当是清楚的。在此情况下，买受人参与房屋买卖，表明其认可并自愿承担《竞拍公告》中案涉房屋的权利瑕疵，该笔费用应由买受人承担。华商报记者 于震 文/图

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