9月西安新房价格 涨幅出现回落 第二轮土拍热度明显降温

近期，西安楼市降温肉眼可见。美城机构发布的9月份月报数据显示，住宅市场整体开盘去化率仅为61%，低于去年同期7个百分点。另外，从刚刚结束的西安第二轮土拍的热度也可以看出，降温明显。数据显示，第二轮集中土拍溢价率不到1%，较首轮大降了7个百分点。

虽然市场仍为涨势

但涨幅收窄、缩小

10月20日，国家统计局刚刚发布了《2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，9月西安新房价格涨幅环比0.6%，同比上涨7.5％。与6月份1.0%、7、8月份0.7%的涨幅相比，9月份西安新房价格涨幅出现小幅回落。二手房价格涨幅环比0.2%，同比上涨6.8%。根据国家统计局发布的数据显示，西安、银川涨幅仍为第一。

美城机构发布的西安房地产9月份月报显示，商品房新增供应面积158.38万平方米，环比下降52.6%；销售面积151.15万平方米，环比上升13%；销售均价16640元/平方米，环比上升0.4%，同比下降4.2%。整体去化率为61%，去化率较上个月下降5个百分点，低于去年同期7个百分点。

资深媒体人王涛分析，9月份西安新房价格环比涨幅位居全国前列，这说明西安新房价格上行压力依然较大。主要是由于西安市场上的低价老盘越来越少，新入市的项目为品质更好、这几年新出让地块楼面地价较高的项目，房价也就要高点，从而拉高整体均价。当其他城市已经开始回调的时候，西安的涨幅就表现得比较抢眼。

沈视楼市主理人沈玮表示，70城的房价指数是官方数据，但整体的新房市场数据会稍微滞后，所以可能并不能够及时全面地反映市场状况。仅从西安新房的数据来看，虽然同比和环比看起来比较高，但是整体数据逐月都是在下滑。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁同样认为，西安房价连续66个月上涨，从数据表现反映市场仍为涨势，但同比、环比数据上涨比例背后的核心，是要关注涨幅收窄、缩小的特点和变化。从其意向登记量、核验通过量、摇号盘与平销盘数量、解筹率、客户观望指数、线上来电、线下到访、成交转化率等综合数值都能窥见一二。这些直接影响着供需市场下一阶段的整体运行发展特性与趋势。

第二轮开发商拿地积极性明显下降

除市场涨幅数据外，同样值得关注的就是10月19日刚刚结束的第二轮集中供地。从供应土地上看，西安第二次集中供应地共推出45宗住宅用地，涉及32宗商品住宅用地和13宗安置及共有产权用地，总供应建面达557万平方米，较首次集中供应量大幅上升。最终，45宗地中撤牌7宗、流拍1宗，顺利成交37宗地，共揽金238亿元。龙湖、保利、康佳成第二轮集中供地最大赢家。

就土拍热度来看，西安第二轮集中土拍热度也较首轮出现下滑。对比两轮成交热度指标来看，西安第二轮集中土拍溢价率不到1%，较首轮大降7个百分点，在供应量大增的背景下，也仅有2宗地进入摇号阶段，比例较首次明显下滑；土地流拍数也较首次明显增加，考虑撤牌和中止出让地块，二轮流拍率达18%，较首轮实际流拍率也是上升的。

王涛分析，从第二次集中供地的情况来看，开发商拿地的积极性明显下降，土地市场降温。实际上，不是开发商不想拿地，而是目前的资金状况的限制，以及定品质、限房价再加上5%、10%自持面积的政策要求之后，开发商对于后续市场的走向缺乏信心。

港务区、高新及浐灞成未来新房主要供应地

从土拍结果来看，国际港务区以974.633亩、占比64%成为此次土拍的主力区域，其次是高新CID共成交了5宗土地，占比20%左右，浐灞147.208亩也成为此次土拍数据前三。

单从地块上看，龙湖21亿元竞得高新101.6亩居住用地，成交楼面价为11078元/平方米，商品房销售毛坯指导价为26462元/平方米；天地源以溢价率9%的价格竞得高新区33.905亩居住用地，成交楼面价11957元/平方米，商品房毛坯销售指导价26397元/平方米；保利以底价竞得国际港务区2宗144.237亩地，成交楼面价分别为5657元/平方米、5736元/平方米，商品房毛坯销售指导价分别为15731元/平方米、15900元/平方米；龙湖除在高新竞得地块外，在浐灞同样竞得147.208亩地，成交楼面价6437元/平方米，商品房毛坯销售指导价为19471元/平方米。

不难看出，未来西安新房供应的主要阵地将主要集中在港务区、高新以及浐灞三大区域。王涛表示，国际港务区的发展中心从港务西路以西的奥体板块，开始向以港务大道为中轴的政经板块转移；高新CID的土地出让则主要集中在未来之瞳以南。这两大板块也代表了未来西安楼市的热点板块，成为新房供应的主力军。而从这些地块给出的毛坯房销售价格来看，已经超过了区域内目前在售精装盘的价格，这实际上也传递出了区域内房价继续上行的信号。随着区域配套的兑现，也必然迎来价值兑现期。华商报记者 张毅

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