成立艰难管理不易 …… 业委会难题如何破解？

西铁大明宫小区选举业委会唱票现场。

■记者陈静文/图

鼓励业主自治是未来趋势

赵建忠所居住的西铁大明宫小区属于大型老旧小区，东区和西区加起来5367户，2019年2月，由于不满物业公司的服务，小区环境脏乱，热心业主倡议发起了业主大会和选举业委会的行动。2020年10月开始选举首届业主委员会，需要从16名候选人中选出9名委员。根据《西安市物业管理条例》需要经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意简称“双过半”。历时17天，共收到有效选票3956张，有效选票占全小区业主户数5367户的73.7%，本小区业主专用部分面积41.6826万平方米，参与投票业主总面积29.67万平方米，占本小区业主专用面积71.2%，符合“双过半”的相关要求，选举产生了7名业委会成员，11月3日，小区选举相关资料已报送未央区物业管理行政主管部门，正在等待回执，这也标志着该小区业主委员会成立工作取得了基本胜利。

“由于疫情等多种因素影响，成立业委会步履艰难，从2019年2月拖到了今年9月才组织召开了首届业主大会。”赵建忠记得，在召开首次业主大会前，街道指派的律师发挥了至关重要的作用。“律师手把手教我们如何拟定业主大会议事规则和管理规约，避免日后不必要的矛盾和纠纷。”如何确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数？由于小区部分房子已经卖出，作为业主大会筹备组一员的赵建忠和四五十名热心业主志愿者、楼长挨家挨户地敲门，跑遍了所有楼栋，才采集到了业主信息，有的志愿者甚至还被不配合的业主轰出来，大家心里也很委屈。

回顾成立业委会的整个过程，赵建忠表示，随着社会发展，鼓励社区业主自治是一种趋势，街道指派律师的做法非常好，避免了走弯路，成了小区业主的主心骨，提高了办事效率。赵建忠说，自家小区由于是单位家属院性质，有那么多老年志愿者参与搜集信息协助投票准备等工作，在互联网发展的今天，是否可以考虑在商业住宅小区引进电子投票系统或者开发微信小程序方便大家参与。

邀请律师为业主开展培训

2016年1月7日以后，西安市房管局将物业管理权限下放至各区县、开发区，各区的住房和城市建设局成为物业行政主管部门。记者了解到，西安市已经取得成功经验的小区业委会和未央区住房和城市建设局物业科也在积极探索，有成功经验的小区业委会自发组织微信群传播“妙招”，各区物业行政主管部门、街道也都聘请了律师耐心、细致地指导小区业委会成立。

“提起成立业主组织，就感觉这是一件特别耗人精力的事儿，完全不知道从哪里下手，听了律师的讲解突然这事也不难么。”未央区大明宫街道办事处工作人员小王高兴地说，回去之后要号召居民积极着手成立业主组织。近日，未央区物业法律法规知识培训暨物业管理工作会议召开，邀请了陕西端木律师事务所律师为街道、社区、居民讲授《物业法》《西安市物业管理条例》相关知识，重点就成立业主大会和选举业主委员会工作流程，让专家现场答疑解惑，指导居民自治组织业委会建设工作。

据未央区住房和城市建设局物业科介绍，律师针对业主组织成立的培训会将不定期举办，各街道也有合作律师下基层手把手教居民成立业委会，就是希望社区在指导监督物业小区召开业主大会时大胆发声，主动依据《西安市物业管理条例》相关条款，坚定地把党的路线方针政策、政府的工作要求、大部分业主的共同意愿列入大会表决事项，形成表决结果。截至目前，未央区146个物业管理小区中，89个小区成立了业委会，组建率达到60%。

“我们起草的‘关于进一步加强全区物业管理工作实施方案’目前已经送区上审核，审核通过的话，未来将建立健全‘政府主导、属地管理、条块结合’的物业管理新体制。”未央区住房和城市建设局物业科工作人员透露，未来将进一步强化街道办事处和社区在物业管理工作中的主导地位，努力提升人民群众的幸福感，监督维护好群众的利益。

唤醒业主“主人翁意识”

成立业主组织并非易事，有的小区长达三五年首届业主大会都没法召开；有的建设单位或者物业公司不配合筹备业主大会相关工作，不提供相关资料导致业主组织无法推进；有的小区人心不齐业主资料都迟迟收不到；有的业主委员被物业公司殴打；有的好不容易成立了，却被利益裹挟变成了“业伪会”……不难看出乱象其实暴露了法律监管空白、管理缺位、意识不足等主要问题，还需要自上而下、部门配合，让自律与他律结合，才能最大程度维护好各方合法权益。

“即便有法律依据，现实中成立难的背后仍存在着多重因素。”一位业内资深律师认为，筹备成立业主大会、业主委员会经常会存在很大的阻力，很多问题需要物业服务上级行政主管部门、街道、社区本着“为人民服务”的初心协力配合，监督指导，才能解决实际问题，共建宜居家园、和谐社会。

“业主自治要做好，必须充分调动小区全体业主的主人翁精神，普及业主共有共管的常识。”心情雅苑业委会主任周洪斌说，让退休教师、工程师、律师等具备专业技术的人参与小区自治，同时建立监督小区业委会的监视委员会制度、业委会专职秘书工作机制，能实实在在保障业委会健康良好运转。

“政府部门定期组织全市业委会成员进行培训，努力提高业委会履职能力和服务意识。”赵建忠建议，制定完善相关政策，明确规定物业管理交接的法定程序和责任，建立物业服务企业推出机制，减少新旧物业交接过程产生的纠纷。

记者还了解到，西安市安排高新区管委会进行电子投票系统试点，高新区复地优尚小区就是使用这个系统的第一个小区，避免了投票周期长，人力、财力成本大问题，解决了以往选举中业主召集难，真实意愿表达难等问题，试点成功，未来有望在西安市乃至全省范围推广。

业主委员会建设与发展不仅事关业主个人利益，更关乎整个社会的稳定和谐。西安业主们对物业服务意识的要求，变得越来越强烈，对业委会的成立也变得越来越渴望。然而召开业主大会难，成立业委会难已经是多年难题，如何破解？近日，记者走访发现，西安市物业服务上级行政主管部门也在创新工作方法，聘请律师送法下基层，为街道和社区相关负责物业管理工作的人员培训法律知识等，做出有益的尝试，未来还将触网，迎来电子投票系统……

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