住房租赁新规将带来哪些改变

■首席记者龚伟芳

发布虚假房源、串通价格、囤积出租房源、违规开展租金消费贷款业务，以及长租公寓行业高收低租引发“爆雷”事件……近年来，房屋租赁市场种种不良行为扰乱了市场秩序，让出租方和承租方频频中招，为此，多地正密集出台住房租赁新规。西安市近日印发了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》（以下简称《意见》）。

《意见》明确从10月1日起，收储本市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业（以下简称“托管式”租赁企业），其租赁交易资金将实施资金监管；“托管式”住房交易中，租金和押金将会实施专户监管。新规将如何有效降低和防范住房租赁市场风险？租户及房东合法权益如何得到保护？针对市民关注的问题，记者采访了相关部门及业内人士，对此进行深入解读。

租客：希望稳定长租有保障

“目前不考虑买房，只能租房，并且要住得舒心。”今年23岁的小杨租住在城南，在他看来，租金、合同签订规范以及安全都是租房首要考虑的内容。小杨说，自己是外地人，刚参加工作不久，短时间内在西安买房并不现实，然而房东频繁涨租金，他只能不停地找房子搬家。有一次还遇上了“黑中介”，损失了一个月租金，自己只能厚着脸皮到同学家蹭住。“如果有部门能够对租客交给房屋租赁公司的租金和押金设置专户监管的话，我就不会被坑得这么狼狈了。”小杨说，希望《意见》的出台，能够让租户稳定长租有保障。

房东：期盼政策落地实施

市民陈女士在碑林区有一套两居室对外出租。两年前，陈女士与一家长租公司签订了长达3年的房产中介合同，将这套房屋以每月1500元的价格出租，房租一月一收，然而她刚刚收满6个月后，后续的房租就没有着落了。后来陈女士与租户碰面才知道，租户与长租公司签订的合同是每月1100元，一年一次性结清。“很明显，中介公司通过高收低租以及月付年收的方式来套钱，当我找到公司讨要房租时，却发现他们已经跑路了。”陈女士说，她和租客为了房租的事情协商了好久，对方说已经结清了一年的房租，必须等到租约到期才肯搬走。为逼迫租客搬离，她采取了换锁的极端方式，双方闹得很不愉快。

陈女士的遭遇并非个例，大家希望《意见》实施后采取强制性措施制约房屋租赁单位行为，保障房东和租客的权益。

相关部门：保护租赁双方权益

记者从西安市住房和城乡建设局房屋租赁管理处相关负责人处了解到，十九大以来，在国家“租购并举”的住房政策引导下，住房租赁市场得到了快速发展、住房租赁企业迅速扩张。在市场蓬勃发展的同时，产生了一些住房租赁管理难点和侵害群众利益的问题，如部分住房租赁企业在不具备经营实力的前提下盲目扩张、日常经营采用“长收短付”、“高收低租”、“租金贷”等违规经营现象、恶意克扣租客租金押金问题、不及时支付业主租金等问题，这种行为严重扰乱了住房租赁市场秩序，侵害了群众利益。

为维护住房租赁市场稳定，进一步培育和促进西安市住房租赁市场健康发展，依据住房和城乡建设部等部门的文件精神，市住建局会同市金融工作局、人民银行西安营业部共同研究起草了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》。《意见》明确了资金监管的范围和对象，依据租赁企业获取房源的方式和租金支付方式，确定了不同的资金监管模式，兼顾租客租金的安全性和租赁企业资金的流动性需求，既保护广大租客、业主的合法权益，又积极引导企业规范发展，有效防范企业经营风险。

业内：有利于规范市场秩序

一位多年从事房产租赁相关行业的人士表示，《意见》倡导“托管式”租赁企业在开展业务前需与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户（以下简称监管专用账户）。租赁企业在西安只能开设唯一监管专用账户，该账户不得支取现金、不得归集其他性质的资金。同时，“托管式”租赁企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户后，需在住房租赁服务平台填报监管账户信息并开展相关业务。从这些规定可以看出，在整个行业的后续发展中，住房租赁资金托管是大趋势。

此外，《意见》明确了“托管式”租赁企业及其从业人员违反本实施意见收取和支付资金造成损失的，由西安市住建部门会同相关部门依职能查处，可责令其限期整改，严重的应暂停网签及监管资金拨付，并将其违规行为记入企业诚信档案。

“新规的出台，进一步体现了对租赁市场‘稳交易、稳租金、稳预期’的导向。此前各类租金骗取等乱象，严重影响了租赁市场的健康发展。政府搭建此类租金及费用第三方监管的模式，本身就是一种比较好的风险预防机制，有助于促进租赁市场的更好发展，对规范市场秩序有积极的作用。”这位业内人士表示。

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