不仅业绩完成度低，当代置业负债融资成本还持续走高

在疫情及房地产下行周期的双重影响下，当代置业(01107.HK)今年上半年业绩没能延续去年的上升趋势。

当代置业17日晚间发布的半年报显示，公司上半年收益依然保持双向增长，营收同比增长24%至87.10亿元；毛利同比增长14%至21.21亿元，毛利率为24.4%；净利润同比增长4.8%至5.56亿元。

不过，在疫情冲击下，今年房地产市场整体表现不如去年。基于疫情以及年度供货节点影响，当代置业未脱离下行趋势。

根据国家统计局的数据，今年1-7月，全国商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%；商品房销售额81422亿元，下降2.1%。

相形之下，当代置业的合约销售额同比下滑更为严重，同比下降14.8%，合约销售额为142.1亿元，仅完成今年度目标420亿元的约34%。

从区域分布来看，当代置业销售额表现较好的省市是安徽、湖北、陕西、山西。这几个省市也是当代置业选择重仓和深耕的区域。

今年上半年当代置业仅获取8个项目，新增计容建筑面积120.5万平方米，新增货值约109.4亿元，均分布于在重庆、长沙、西安等地。

整体来看，与去年全年相比，当代置业今年上半年在土地市场的表现相对保守。据2019年财报，过去一年，当代置业在合肥、天津、青岛、西安等城拿了23个新项目，新增计容建筑面积约474.5万平方米，新增土地货值434亿元，通过招拍挂、并购、一二级联动及产业协同等方式确权土地货值1500亿元。

尽管，从买地角度看，当代置业上半年现金支出不多，但通过销售额获取的现金流入也相应减少。因此，报告期内，当代置业债务资金状况，并未得到较好改善。

截至报告期末，当代置业净负债权益比例为107.3%，去年这一数字为82.7%；流动比率也达到1.23倍。

财报显示的具体债务情况是，总借款较2019年年底增加16.5%至215.54亿元，其中银行及其他借款约为137.123亿元，优先票据约为67.764亿元及公司债券约为10.653亿元。

一年内银行、优先票据、债券及其他借款约78亿元，一年以上两年以内的银行及其他借款达到约50.81亿元。目前的短债债务明显高于2019年底数字——一年内到期的银行及其他借款70.87亿元，一年内到期的优先票据23.79亿元。

不过，截至报告期末，当代置业银行结余及现金为117亿元。因此总体来看，短债比率有所下降，为36.2%。

在融资成本方面，这两年，当代置业加权平均借贷利率一直呈上升趋势，2018年为8.2%， 2019年为9.9%，今年上半年达到9.97%。

作为一家专攻有更高产品溢价的绿色建筑房地产开发商，当代置业也热衷发行海外绿色债券，但这一债券融资成本并不低，拉升了整体融资成本。

2019年，当代置业发行的一笔票面利率高达15.5%的美元绿色优先票据，拉升融资成本，侵蚀整体利润。不过，截止目前，当代置业已经回购了这笔优先票据。

据克而瑞数据，截至2019年上半年，当代置业加权平均票面利率为12.01%，穆迪主体评级为B2。其监测的170家房企2018年1月1日后发行的主体评级为B2的加权平均票息为11.3%，当代置业明显高于同评级市场水平。

今年当代置业发行的6.2亿元购房尾款ABS，最高利率达到8.1%，但发行的累计规模为6亿美元的海外绿色债券，利率依旧高达12%左右。

截至目前，穆迪和惠誉下调当代置业拟发行的美元票据予B3和B的评级，属于中等偏下评级。这在一定程度上，又将影响当代置业发海外债的成本。

当代置业也意识融资短板，一直尝试优化。根据财报，当代置业有意降低高利率的海外绿色债券在整体债务中比重。在短债中，海外绿色债券的占比有下降趋势。2018年底，这一比例为58.5%，截至2019年底，为35.6%，截至今年上半年进一步下降为34.2%。

当代置业总裁张鹏在今年的财报中首次提及投融联动，计划将金融体系下沉至区域公司，并同步优化拿地方式，更灵活地安排资金。不过，投融联动能否改善资金状况，目前还未见明显效果。

从房地产市场大周期上看，强者恒强，中小房企生存空间正在被压缩，无法与头部房企、央国企等竞争。具体至今年行情来看，房地产行业销售、融资及土地市场的窗口被短暂打开后，又迅速被压制，接下来中小房企将面临更为艰难的销售和融资环境。

在市场竞争更为激烈的当下，当代置业面临的，可能是不再是单一地扩大规模，而是如何在安全逻辑范围内，争取更大的生存空间。

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