房屋买卖合同的那些事儿 民法典亮点 免除开发商义务的合同条款属于无效格式条款

住房与我们每个人的生活息息相关，买房也是人生中的一件大事。但在房屋买卖交易过程中，往往会因各种原因产生纠纷或不愉快。西安市未央区人民法院法官赵冰对《中华人民共和国民法典》中有关房屋买卖合同的相关问题进行了解读。

案例一

小张在西安买了一套商品房，但开发商逾期交房和逾期办理不动产权证，小张仔细查看才发现，合同约定开发商既逾期交房又逾期办理产权证时，购房人只能要求开发商择一承担违约责任。小张应该怎么办？

【解析】

赵冰认为，遇到这样的问题，小张既可以要求开发商承担逾期交房的违约责任，也可以要求其承担逾期办证的违约责任。在商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需要出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

案例二

小李在西安买了一套二手房，卖方迟迟不肯过户，房屋买卖合同里既约定了违约金又约定了定金，小李是不是可以同时主张？

【解析】

赵冰认为，小李不可以同时主张，只能够选择其一。违约金和定金竞合时，非违约方可以选择适用违约金或者定金条款。在合同没有约定适用哪一种时，择高而选。但当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则进行考量。定金均以货币交付，且定金的数额以合同标的额的比例作为根据。定金的数额由当事人约定，当事人可以自由约定定金数额，但不能超过合同总金额的20%，超过该限额的定金约定无效。实际交付的定金数额多于或者少于约定的定金数额的，视为变更约定定金数额，以实际交付的定金数额为准。

　　【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。马黎

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