花67.9万买的法院拍卖房 刚办好产权证又被查封

作为唯一的竞买人，西安市民长女士2017年7月花了67.9万元买下的“法拍房”，产权证刚办下来，结果又被西安市碑林区法院查封，第二年西安中院认定产权属于他人。

“谁能告诉我，不动产证书和司法拍卖，我该相信哪一个是真的呢？”6月28日，西安市民长女士说，为了这套房，她几年来到处奔波但四处无门。

法拍房产权证都办了

还未入住又被法院查封了

据长女士介绍，2017年5月23日，西安市碑林区法院在“阿里拍卖·司法”上发布了一则拍卖公告，标题是“西安市碑林区法院关于拍卖位于西安市雁塔区曲江新区雁南三路西段南侧（曲江假日新嘉园）威尼斯座4幢3单元304**、305**室住宅房的公告”，将在网上拍卖这两套商品房。

长女士称，她看中的这套304**房第一次拍卖价格为79.91万，第一次流拍之后，2017年7月22日进行第二次拍卖，当时价格为67.9235万元，她按照法院拍卖要求交付10万元保证金，因报名只有她一人，最后以67.9235万元成交。7月25日交清尾款后，拿着西安市碑林区法院的成交确认书、执行裁定书等手续，进入产权办证环节。

2017年9月21日，经过媒体公告、交税等一系列程序后，从西安市不动产局拿到这套房的不动产证书。

长女士表示，当拿着不动产证书去小区收房时，被告知该套房产权另有他人。就在她四处找相关单位要求收房时，2017年10月16日，这套房又被西安市碑林区法院查封了。

“是”？“不是”？

判决书上产权归属来来回回

那么这套304**房实际产权人到底是谁呢？

华商报记者通过裁判文书网查询到，在2018年12月10日西安中院民事判决书（<2018>陕01民终10219号)中看到，这套房产权归属认定在法院来来回回了数次。这份判决书中显示，长女士拿到产权证的这套房属原先购房者是属侯某所有。

第一轮：

侯某将房过户给借款人陆某

遭其他案件财产保全

侯某于2008年9月28日、11月3日共借陆某40万元到期未还，经陆某多次催要，侯某愿意将该两套房产折价90万元抵偿给陆某，因该两套房屋在小雁塔信用合作社办理了抵押贷款，尚有45万元未还清，双方于2009年7月31日达成协议约定由陆某偿还该贷款，借款40万元一并抵偿房款，剩余5万元房款待房屋抵押手续解除之后由陆某直接给侯某。

陆某代为偿还45万元之后，侯某及时解除该房屋上的抵押登记，并按照陆某指令将房屋过户至第三人名下，在具体产权登记人未确定之前，双方同意先行办理侯某将房屋抵押给陆某的登记手续，侯某保证上述房屋情况属实，该房产上未存在其他担保，未被查封、租赁。

侯某出具《授权委托书》两份，一是委托陆某办理其与小雁塔信用社贷款清偿及在房地产管理机关的抵押登记撤销手续，二是委托陆某办理涉诉房产的抵押登记手续，双方就以上两份《授权委托书》进行了公证。

2009年7月31日、8月3日，侯某分别出具收到陆某5万元、45万元购房款收据两张，8月5日侯某分别出具收到陆某30万元、10万购房收据两张，更换了原40万元的借款凭证。

2009年8月12日，陆某办理了房屋抵押注销手续，侯某将房产证及钥匙交给了陆某。

2009年8月20日，西安市雁塔区法院因西安天某实业投资有限公司诉前财产保全申请保全了涉诉房产。

侯某、陆某前往雁塔房地产管理部门办理过户登记手续时发现了财产保全的情况，故未能办理房屋产权过户手续。

第二轮：

西安仲裁委确认产权为陆某

2009年9月29日，陆某向西安仲裁委员会申请仲裁，要求确认其与侯某达成的《协议书》合法有效，并裁决侯某履行房屋过户义务。

仲裁期间，双方达成和解协议，2010年6月29日，西安仲裁委员会作出西仲调字（2009）第2522号调解书，确认2009年7月31日《协议书》的效力；确认侯某已将房屋交由陆某使用，但至今未能办理过户手续；侯某在调解书生效之日起十五日内到房地产管理部门为陆某办理房产过户手续。

2010年9月7日，陆某向西安中院申请强制执行，将涉诉房产过户至其名下。

2010年9月16日，西安中院作出（2010）西执仲字第188号执行裁定：

一、将侯某西安市曲江两套房产过户至申请执行人陆某名下；

二、陆某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续；

三、西安仲裁委员会西仲调字（2009）第2522号调解书执行完毕。

第三轮：

西安中院又撤销自己的裁定

2011年10月17日，西安中院根据案外人天某公司的申请，撤销了（2010）西执仲字第188号执行裁定和协助执行通知书。

另查明，2009年4月10日，侯某向天某公司借款50万元，出具承诺书一份，承诺以本案涉诉两套房产作为其向天某公司借款的抵押担保，但未办理抵押担保登记手续。

天某公司与侯某之借款纠纷，西安市雁塔区法院于2009年12月7日作出（2009）雁民初字第5004号民事判决，该判决生效后天某公司申请该院强制执行。

又查，2009年7月13日，侯某向段某出具借条一份，承诺以本案涉诉两套房屋作为其向段某借款的抵押担保，但未办理抵押担保登记手续。

2009年10月26日，段某向西安市碑林区法院提起民间借贷纠纷诉讼，一审法院于2010年3月5日作出（2010）碑民一初字第48号民事判决书，判令侯某偿还段某借款98万元及利息。

第四轮：

碑林区法院查封这两套涉诉房

段某于2010年6月7日申请执行，西安市碑林区法院于2010年8月5日查封了涉诉两套房产。

查封期间，陆某向一审法院提出执行异议，请求解除查封，西安市碑林区法院于2011年11月16日作出（2011）碑执异字第00033号执行裁定，驳回了陆某的异议。

第五轮：

碑林法院判决这两套涉诉房归陆某

陆某随后以段某为被告，侯某作为第三人，提起案外人执行异议之诉，要求确认房屋所有权在其名下并要求侯某协助过户。

2013年5月13日，西安市碑林区法院于作出（2012）碑民一初字第00271号民事判决，确认该两套房屋归陆某所有。

第六轮：

碑林区法院又判决这两套涉诉房不归陆某

段某对上述判决不服提出上诉，西安中院2014年6月12日作出（2013）西民一终字01548号民事裁定，以事实不清为由，撤销原审判决发回重审。

2015年4月23日，经重审，西安市碑林区法院作出（2014）碑民初字第03932号民事判决，驳回陆某要求过户之诉请。

陆某不服提起上诉，西安中院于2016年1月15日作出（2015）西民一终字第01095号民事判决：驳回上诉，维持原判。

第七轮：

省高院撤销市、区两级法院生效判决发回重审

陆某不服，向省高院提出了再审。

2016年9月6日，省高院作出（2016）陕民再93号民事裁定，认为“2009年7月31日，陆某与侯某签订《协议书》，约定将案涉房产作价90万元转让给陆某，并办理产权过户手续。双方于2009年9月29日向西安市仲裁委员会申请仲裁，2010年6月29日西安仲裁委员会作出西仲调字（2009）第2522号调解书，确认2009年7月31日《协议书》的效力；确认侯某已将房屋交由陆某使用；侯某在调解书生效之日起十五日内到房地产管理部门为陆某办理房产过户手续。该生效调解书已经确认了房屋归属，在调解书未被撤销或不予执行的情况下，本案再次对房产进行确权属不当”，撤销两级法院生效判决发回重审。

但在陆某提出本案案外人执行异议过程中，案涉房产中的304**房，已经被碑林区法院通过法拍流程，过户至案外人长女士名下，长女士已经取得该套房产权。

第八轮：

两审法院认为陆某对涉诉房屋享有物权

在省高院判决要求撤销两级法院生效判决发回重审之后，2017年10月16日，西安市碑林区法院执行裁定书（<2017>陕0103执恢449之3号），对长女士2017年9月21日刚刚拿到产权证的这套“法拍房”执行查封，查封期为三年。

随后该案再次进入重审环节，记者从2018年12月10日陕西省西安市中级人民法院民事判决书（<2018>陕01民终10219号)中看到一审二审及重审环节的相关情况。

西安市碑林区法院认为，案件争议焦点为陆某是否对涉诉房屋享有物权，并足以排除强制执行的权益。2010年6月29日，西安仲裁委员会作出西仲调字（2009）第2522号调解书，确认2009年7月31日《协议书》的效力；确认侯某已将房屋交由陆某使用；侯某在调解书生效之日起十五日内到房地产管理部门为陆某办理房产过户手续。该生效调解书已经确认了房屋归属，在调解书未被撤销或不予执行的情况下，案涉房产所有权应归陆某所有。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，陆某与侯某于2009年7月31日签订《协议书》，陆某支付了全部购房款且实际占有了案涉房屋，而案涉房屋是于2010年8月5日被法院查封，故在段某申请法院查封案涉房屋之前，陆某与侯某已经签订《协议书》，支付了全部价款，并对案涉房屋实际占有使用，未办理过户原因系侯某不予配合等客观原因造成，故陆某对此并没有过错，其主张排除对案涉房屋执行的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于陆某要求解除对案涉房屋的查封，不属于本案审查处理范围，不予涉及。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行位于西安市两套房产。

西安中院也认为：陆某对案涉两套房产享有足以排除强制执行的民事权益。陆某要求解除对案涉房屋的查封，不属于本案审查范围，本判决为终审判决。

碑林区法院：

已对此案调查核实中

“如果说产权证不能说明房屋产权，那么请告诉什么东西能证明？”长女士说，看着这套房的产权来来回回“倒鸡毛”，她不知道该相信谁了。

2020年6月28日下午2时，华商报记者致电西安市碑林区法院，该院新闻发言人表示，已关注到此事，目前正在安排专人调查核实，等有调查结果将会向社会公布。

7月3日下午，记者再次联系碑林法院，该院相关部门负责人表示还在调查核实当中。

知名公益律师赵良善：

法院应兼顾其他借款人与第三利益人

知名公益律师赵良善说，长女士通过法院拍卖合法购买涉案房屋，属于善意第三人，其合法权益应受法律保护。尽管原欠款人侯某与多个借款人之间的案件，经过一审、二审及再审审理，但是法院在查封涉案房屋时，应明告涉案房屋已合法卖于善意第三人，而且在房管局登记的房屋所有权人已变为第三人，并非债务人。

因此，长女士据此可向采取查封措施的法院提岀异议，申请可否解封。当然，也不排除如出现法律规定的执行回转的可能性。对长女士来讲，当出现执行回转、无法获得房屋所有权时，她可向原执行法院主张相应权利，要求退还购房款及赔偿相应损失。

因此，长女士无论行使哪项权利，其合法权益最终会得到保护。对此，赵良善律师建议目前采取查封措施的法院，应该妥善处理涉案的房屋的归属，兼顾其他借款人与第三人长女士的利益，从而保障各方的合法权益。华商报记者 佘晖 文/图

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