“土拍”持续升温 摇号盘增多 去化率达58% 西安楼市迎来“红五月”

土地、供应、去化等楼市多个指标在5月份都呈现升温态势，西安楼市“红五月”表现上等，随着房源供应量加大、去化率升高，西安楼市逐渐回归平稳状态。值得关注的是，市场两极分化严重。业内人士认为，长期来看，刚需置业将逐渐被挤压至边缘板块，市场整体去化回归平稳。

土拍：5月土地市场持续升温

咸阳是热点区域

继4月土地市场恢复热度以来，5月持续升温，土地成交量和成交价双双走高。成交地块主要集中在西安高新区和咸阳。截至昨日，5月份已供应6宗地块，成交36宗。其中，关注度较高的是新希望地产摘得高新区中央创新区优质地块，蓝光起始价拿下咸阳地块。

5月8日，新希望地产摘得位于高新区中央创新区177亩优质住宅地块，地块位置在高新区西太公路西安国际医学中心医院北侧，属于纯住宅用地，容积率小于等于2.8，密度小于等于20%。这样来看，将来所建产品一定是高层。竞拍现场，有蓝光、中海、龙湖、金地、卓越、新希望6家房企进行竞拍，最终被成都泰创锦程商贸有限责任公司（新希望）竞得。最终土地成本价为396584万元，亩单价为2230万元/亩，楼面地价为12640元/平方米。

5月19日，高新中央创新区又一块约22亩商务用地成交，容积率为10。

值得关注的是，5月土地市场在咸阳区域比较热闹。其中，5月11日，绿地以7.9亿摘得西咸新区4宗地块共416亩，约230万元/亩；5月18日，朗诗地产联合咸阳双星地产一次性拿下112.38亩住宅用地；5月25日，蓝光地产摘得位于咸阳咸平路以东，中华西路以南95亩住宅用地，地块西侧是力高御景湾项目，南侧是融创中央学府项目，而综合亩单价为580万元/亩,楼面地价3000元/平方米。

据了解，近一个月已经有恒大、金科、朗诗、领航、绿地、当代、蓝光、天伦、莱安等九个开发商在咸阳拿地。随着西咸一体化的推进，单单从开发房企的进驻情况来看，西安之后，咸阳将成为下一个开发商争抢的热土。

新房：5月摇号楼盘占比40%

房源供应连续三个月上涨

5月截至目前，30个楼盘进行了住房意向登记，除中南·大明宫正在登记中，其余已完成登记的29个项目中，需要摇号楼盘为12个，分别是世茂璀璨倾城、大华公园世家、金地曲江风华、碧桂园文景府、御锦城、天地源大都会、大华锦绣前城、世园锦绣项目、万科·澜岸10#楼、西安全运村、龙湖.景粼天序、万科翡翠国宾等，摇号楼盘占比40%。

而在这12个摇号楼盘中，“千人摇”的楼盘有5个，分别是大华公园世家、大华锦绣前城、万科澜岸10#楼、天地源大都会以及世园锦绣项目。其中，中签率最低的是大华公园世家，可售房源108套，最终登记并通过核验5109个家庭，平均中签率2.1%；其次是万科澜岸10#楼，可售房源80套，最终登记并通过核验1164个家庭，平均中签率6.87%；排名第三的同样是大华旗下的项目大华锦绣前城，可售房源256套，最终登记并通过核验3344个家庭，平均中签率7.66%。

克而瑞数据显示，5月前四周，西安主城区商品房供应128.38万平方米，相较4月全月117.3万平方米的供应上涨了9.4%，相较3月全月61.7万平方米的供应上涨了108%。连续三个月，西安主城区的商品房供应实现了飞跃式的上涨，而按照当前的市场存量，去化周期也实现了上涨，达6.8-7个月。

去化：去化率上涨45.56%

多个爆款楼盘100%去化

另一个能说明市场表现的数据就是开盘去化率。克而瑞数据显示，5月前四周，西安共有36个项目开盘销售，整体开盘去化率为58.23%。而4月份，西安共34个项目开盘销售，整体开盘去化率40%。对比可见，虽然两个月开盘的楼盘数量相差无几，但整体的开盘去化率上涨了45.56%。

值得关注的是，从市场的实际表现来看，个别楼盘的表现很是抢眼。除去5月份登记的“爆款”楼盘基本都实现了100%的去化率之外，5月份首开的几个纯新盘的表现也是为市场加了一把火。其中，位于港务区港务西路与秦汉大道交汇处的招商城市主场，在5月上旬完成了住房意向登记，当批次的可售房源为342套，意向登记并通过核验的总家庭数为205个，但意外的是，5月11日开盘当天，该批次房源实现了100%的去化率。

记者注意到，虽然招商城市主场此次推出的皆是90-110平方米的面积区间，但能把110平方米做到四室两厅两卫实属市场少见。加之13129元/平方米的销售均价，吸引了大批量的刚需购房者。毕竟“房票”有限，能在可接受的总价范围内，自是功能性越全越好，110平方米四室的布局着实比较吸引人。

另一个值得关注的纯新盘则是自然界·河山。据了解，该楼盘5月中旬完成线上236套房源的意向登记，在售的是165和190平方米两个户型，销售均价23198元/平方米。当时意向登记247个家庭，最终核验通过154个家庭，无须摇号直接开盘。而据了解，5月20日开盘当天，该盘的去化率超过60%。大面积、高总价的改善型房源再次得到了市场的验证，改善时代真的已经到来。

业内分析

市场分化态势加剧

刚需类产品热度会长期持续

保利投顾市场部负责人刘璐:今年5月市场表现依然分化严重。由于新入市的项目价格日益高涨，新盘趋同性较为严重，客户选择性更多，刚需客户被挤压至几个价格相对较低的项目。而御锦城、大华等“千人摇”项目，拿地时间较早，低土地成本促使在实现项目利润的同时以性价比优势吸附全城刚需客。

从目前的整体市场来看，西安仍有大量的刚性需求存在，大量待开发土地，所以短期内市场仍持续两极分化的态势。随着这一波低价项目逐渐去化完毕，现阶段核心地段的拿地成本走高，倒逼项目高价入市。高端改善项目供应增多，市场竞争压力大，刚需盘“千人摇”的现象依然存在。长期来看，刚需将逐渐被外溢至边缘板块，市场整体去化回归平稳。

创典全程信息部部长刘兰兰:“红五月”期间，截至目前开盘项目36个，较上月开盘个数有所增加，其中华润曲江九里、大华·公园世家、金泰经开花城、万科澜岸、御锦城等均为摇号项目，实现开盘即罄的热销场面，市场供销将延续上涨态势。受全年经济“低开高走”的态势及两会重申房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期目标不变下，房地产市场以稳为主，成交分化态势持续，预计年末或将有所缓解。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健:市场整体分化严重，西安楼市刚需产品及性价比高的项目为去化主力。疫情后的西安楼市出现两头热的趋势，一方面是刚需急着上车，另一方面，高端终级置业市场热度剧增。从目前市场供求关系来看，刚需类产品未来热度会长期持续，高端改善市场后市面临竞争加剧的局面，市场整体分化严重，缺乏地段、产品力和性价比优势的项目未来会在市场竞争中遇冷。本组稿件由华商报记者 狄芳 杜蒙 采写

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