集中亮相并不代表市场热度

2020年可谓是一个转折年，年初受疫情的影响，各行业受阻，房地产也不例外，销售渠道从线下多转为线上。疫情严重时期，整体楼盘市场推广几乎停滞，大多数房企通知业主，原本的交房时间都推迟了……但从3月相关数据来看，楼市价格看起来略有涨势，但目前来看，西安房地产市场仍将处于平稳发展态势。

刚改客群将呈明显增量

据美城数据显示，2020年第一季度，西安市商品住宅成交占比排名前三的区域是浐灞生态区、曲江新区、未央区，成交面积分别为52.44万㎡、31.38万㎡和16.28万㎡；价格方面，高新居于首位，为19041元/㎡，其次是莲湖区，价格为15610/㎡，航天城价格最低，为9943元/㎡。

目前，市场推出的高端盘多以洋房、叠拼、大平层为主打产品。低密度产品的入市，引起了价格的上浮。市场精装房越来越多，尤其是精装大平层的集中呈现，无疑让改善群体有了更多选择。如：金茂、龙湖、碧桂园、万科、华润、融创等都有大平层产品，产品品质的上升决定了选择的人群。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示，市场已经开始回归到疫情前常态的供需状态，复苏迹象明显。一方面，开发商大量推盘，加速市场供应节奏，品牌房企的拿地，无疑给市场一个坚定的信号。另一方面是购买力回归，之前由于疫情积压的客群近期得以释放，房企在积压已久的状态下，推出的产品明显提高了品质，随着市场的需求进行了优化，从而产品的竞争力就增强了。就目前市场推出的产品来看，预计后期，西安市场的刚改客群将呈现明显增量，对于价格还是有一定接受度的。但价格涨幅有限，中长期依然处于平稳渐涨态势。

高端改善项目涌现

随着置业者的需求在不断变化，从之前多以刚需为主逐渐调整为改善人群占上风。自“精装房”政策落地，就有人预测，西安房价不久会迎来2万+时代。从2020这个特殊年开始，开发商不断推货已经看出了端倪，2万+的房子越来越多，3万+也不少，冷清几个月的市场又活跃了起来，引起了强烈的关注度。

仅从价格来看，刚需盘和改善盘的分割线已经很明显了。

据了解，3月份共有20多个项目进行了价格公示，其中14个项目的均价突破1.5万元/㎡，其中均价突破2万+的项目有7个，分别是：碧桂园香湖湾1号、碧桂园阅江府、中华世纪城、未央金茂府、自然界河山、香榭御澄二期、科为瑞府。在自然界河山、香榭御澄二期、未央金茂府、中华世纪城4个项目中，均有部分房源价格突破3万+。

沈视楼市主理人、地产S姐沈玮认为，如果再把公寓一些项目加上，2万+的项目已经占到了30个以上。1.5万元/㎡以上的项目已经占到了市场份额的62%。就这个数据来看，西安楼市呈被迫改善的局面，但是从成交数据来看，并不容乐观。3月份整体的开盘成交率只有37%，这个数据要比去年年底，包括今年年初，大幅下滑了50%。这说明了购买力和现在市场的供应出现断档的情况。也就是说，市场上供应的大部分都是改善型项目、改善型价位、改善型的产品。

市场需求以刚需为主

从登记情况来看，登记人数较多的是性价比较高的刚需盘，几个月的停滞，刚需群体也再逐渐释放，融入购房置业群体中。

沈玮还表示，市场上购买的人群大部分还是以刚需为主，这类刚需人群只能接受1.5万元/㎡以下的房子。但目前西安低于此价格的新房子占比并不多，所以但凡还有一些比较优质的刚需盘出现，比如前阵子的白桦林溪、包括刚刚摇号的金泰经开花城、朗诗未来街区等楼盘，都出现了千人摇号的场面。

她还分析，今年的市场判断还是比较难的，为什么呢？因为现在经济环境不容乐观，楼市受经济的牵扯比较大。但从目前的信号来看：第一，降准降息，4月20日刚刚降息了，这将是未来阶段的一个状态，这样一来，资金一定会流到吸引力更大的领域。第二，如果后期政策再不断放松，那对于楼市来说无疑会有所刺激。

衡量和选择需要更理性

疫情期间，购房者积压的需求随着近期房企的推货量逐步释放，无论是刚需还是刚改置业者，都在为自己适合的房子进行衡量和选择，但还是有一部分购房者选择了犹豫和观望。

沈玮分析，今年市场仍然比较稳定，不会出现房价大幅的上涨。刚需一族如果能够参与摇号楼盘，还是建议先去摇号。还有一些区域房价比较低的，比如港务区、高铁新城、未央湖板块、灞河新区，也是刚需一族完全可以考虑的区域。

而对于改善人群来说，今年市场上的改善盘非常多，而且改善盘特别容易扎堆，就像去年年底在大明宫三宝以及刚刚开盘的西高新的卓越、紫薇西棠都出现了节点撞车的情况。这难免出现价格的飙升，所以改善的客群需要精挑细选，去选一些适合自己类型的房子。

支佳昕

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