7.5万套挂牌销售 价格连降5个月 西安二手房销售不景气

一不留神，2020年已过去四分之一。往年房地产市场的“金三银四”，在疫情的影响下也失去了活力。来自国家统计局的数据显示，西安二手房价格已经连续下跌5个月。近期，西安二手房挂牌销售的房源正在大量出现，来自机构的统计显示，目前西安有7.5万套二手房挂牌销售。然而，受各种原因叠加影响，西安的二手房并不好卖。

西安有二手房“降价百万”

“140万，地铁口，捡漏必选。”西安雁塔南路附近一家房产中介的工作人员介绍，这套房子从年前挂牌至今，因为同小区房源比较多，所以选择降价出售。

“西安二手房价格下降，与前期涨幅较大有关。”美城股份市场研究中心总监沈玮表示，由于2018年新房销售火爆，带动二手房价格猛涨，与新房价格“倒挂”严重。去年开始，随着新房供应量回升，限价压力加大，需求逐渐回流到新房市场，二手房价格开始下降。

与一年前相比，西安降价房源数量大幅增加。据诸葛找房的数据显示，2020年3月，连续多天降价房源超过500套，甚至超过1000套。

但是“大降价”并不一定“真便宜”，往往是总价高的降价幅度大。降价50万以上的，基本都是大平层，其中又以曲江比较集中。例如，在中介网站挂牌的一套五居室，降价100万元后，总房价仍接近800万元。“这类房子交易量本身偏小，近两年的价格波动中水分也比较大。”沈玮说。

有的中介已关门

近期，许多房产中介陆续复工，但是有的房产中介却在疫情中倒下。

张昊在西安高新区一家中介门店工作，因为二手房不好卖，他把很大一部分精力投入到新房上，“二手房交易流程比较繁琐，而代卖新房开发商给的佣金不错，并且成交率要好一些。”张昊说，复工这半个月，他已带了7组客户去看二手房，但效果不好，还没有成交一单。

据天眼查专业版数据显示，今年2月1日-3月25日，全国共有1335家二手房企业注销，有23.6%的企业成立不过一年左右的时间。

在西安地铁4号线金滹沱站附近，十多家二手房中介门店扎堆，不过有些已改换门庭。某连锁品牌的房产中介，虽然门头还没拆，但内部改成了服装店；另一家不动产门店，大门紧锁并贴出了“上下层出租”的通知。周边一商家称，“其实这里的位置还不错，但成本开销比较大。”

新增购房需求不足

购买二手房的消费者以刚需为主，所以业内一直认为二手房市场的变化更能真实体现出一个城市房地产市场需求端的变化。近两年，二手房市场的变化，更直观反映出了西安的楼市冷暖。

在美好生活文商旅研究院院长夏强看来，二手房不好卖与新房增加有一定关系，根源上则是需求不足制约房产销售，“尤其是在今年疫情对市场形成冲击以后。”

2月底至3月31日，西安住宅意向登记平台共上线28个楼盘接受登记，有5个项目需要“摇号”。其余23个楼盘，都已经转入平销。在转入平销的项目中，有8个楼盘通过核验的家庭数量为0。这就意味着，新房市场也面临遇冷状况。

夏强认为，2017-2018年，西安人口显著增量，较大比例来自对周边城市的虹吸效应；去年新落户人口和购买力有所放缓之后，今年伴随复工复产，外来人口逐渐回流，但新增购房需求仍然不足；同时因疫情影响现金流，许多人的置业和投资计划也受到压制。

二手房“回吐”虚高涨幅

近两年，西安房地产市场出现了新房与二手房“倒挂”的情况。所谓新房与二手房价格“倒挂”，即某个地段的二手房价格高于在售新房价格水平，这是2017-2018年西安房地产市场出现的特殊现象。不同于北京、上海等一线城市已进入存量房时代，新房仍在大规模开发中的西安，这似乎有些违背市场规律。

“倒挂”最疯狂时，因价格看涨而导致的“房东毁约”事件屡见不鲜，市场秩序受到极大挑战。随后二手房挂牌量价的一升一降，体现出买卖双方预期和话语权的转换。

沈玮认为，疫情冲击和新房价格的变量带来了市场认知的割裂。购房者看跌，部分业主却等涨，僵持的结果就是成交量大幅下滑，观望的人越来越多，能够成交的基本都是降价房源。

在市场不确定性存在的前提下，西安二手房需要继续“挤水分”。“以改善为主的新房市场和以刚需为主的二手房市场分化会越发明显。”沈玮表示，对二手房业主来说，新房价格不具备太多参考价值，尤其是持有改善房源的业主不能对价格有太高期许。由于“摇号”消耗了大量刚需，往后购买力会越发脆弱，二手房业主不如趁此合理定价出货。

长期从事二手房买卖的西安经纪人协会会长邵涛表示，二手房购买者以刚需为主，扰动价格的因素不如新房那么多。目前来看，未来一段时期楼市横盘还会持续存在，政策、金融及供需等因素产生的变量，将对房价走势产生影响。（李程）

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